開業5周年を迎えた神戸ハーバーランドumie

この4月に開業から5周年の節目を迎えた神戸ハーバーランドumie。神戸阪急が撤退した2012年3月以降、イオンモールがダイヤニッセイビルの商業棟とモザイクを一体的に再整備し、更に建物を所有する三菱倉庫が敷地内にアンパンマンミュージアムを誘致。ハーバーランドの元々持っていた強みを活かして、ファミリー層を強く意識した現代的ショッピングモールへと再開発。イオンモールのリーシング力を駆使してファストファッションをはじめとする複数の人気大型テナントや話題の飲食店を集積させた他、シネマコンプレックスを建物内に新設。回遊性の向上と動線の改善を実施し、数千台ある駐車場は無料時間を拡大して車での来街を促進。また複数段階に分けた施設のオープンや昨年のノースモールリニューアル、今春のモザイク内へのアンパンミュージアム拡張、季節毎のイベント開催等、この5年の間でも常に新たな話題を提供し、陳腐化を防いできました。



こうした数々の施策が奏功し、初年度から来街者数は目標を大きくクリア。また初年度の集客数が1793万人だったのに対し、直近の2017年度は1889万人と100万人増の上乗せに成功しています。オープン当初は開業祝儀のみでその後はこれまでのテコ入れと同じくジリ貧と衰退を遂げるという悲観的な意見も見られましたが、完全な杞憂に終わりました。



umieの好調な集客を下支えするのが神戸アンパンマンこどもミュージアム&モール。こちらについてもアンパンマンで人が来るのか？という懐疑感があったのも事実です。私もこの施設の開業時にはまだ子供がいなかったので分からなかったのですが、いざ子供ができた後にアンパンマンの偉大さや絶大な人気に気づかされました。



もはやアンパンマンは子供達には教祖のような存在です。近畿、中四国には唯一無二の神戸アンパマンミュージアムの貴重性は非常に高く、誘致できた事は非常に幸運だったと思います。



またインバウンド需要の低迷する神戸にあってハーバーランドは数少ない外国人観光客の訪問地です。昨年のリニューアルでノースモール1階に中国等でも人気の高い無印良品が進出したのもインバウンド需要の影響があったのではないかと思われます。



これを見越してかハーバーランドではフットサルコートを閉鎖して観光バス専用駐車場を設けました。インバウンドは韓国と台湾で9割を占めているようです。モザイクでも明らかに外国人観光客の姿を多く見かけるようになりました。



5周年を機に各施設の店舗では記念セールやイベントが開催されています。昨日ご紹介した運河プロムナードのせせらぎ通りへの改修や面するカフェやレストランのリニューアルも行われており、新しい門出を祝う体制が整えられています。



集客好調なumieですが、進出テナントにとってはどうでしょうか。人気テナントとそうでないテナントでは明暗が分かれていそうです。集客を売上に直結できていないテナントはこの5年間においても複数の撤退が見られます。またOLD NAVYのように大元の事業者の国内撤退のような不遇なケースもありました。ごく最近ではノースモール1階のknockoutが事業清算により閉店。しかし集客好調を反映してか後継テナントに不足はないように見受けられます。



やはり何と言ってもこの開放感は他の商業施設では得られません。今後の再開発で三宮やウォーターフロントの超高層ビル群が拡大して厚みを持てば更にここからの眺望はダイナミックになる事でしょう。大阪や京都では得られない開放感ある都会的な雰囲気に磨きをかけて欲しいと思います。



2000万人もの来街者がある中、これを享受出来ていない周辺施設のテコ入れは今後是非とも検討されるべきです。umieの成功は前述の通り、単に新たなテナントを集めて見た目の美装化を図っただけで成り立った訳ではありません。動線や回遊性の改善を行い、スムーズに人が各フロアや施設へ流れるように工夫を図りました。



商業フロアが不振な施設は導入部や垂直動線に欠点があります。これらハード面の改善を抜本的に行わなければテナント誘致も叶わずこれまでの失敗の二の足を踏みます。ただ各施設の保有者にそこまでの気概があるのかどうか。なぜなら保有者は建物内にて本業を営んでいますが、これらのビジネスは比較的好調に推移していると思われ、本腰を入れて商業施設の対策をする必要性に迫られているとは言えないのかもしれません。



umieについても今後も好調を維持していくには次の5年をどう運用していくべきでしょうか。三宮やウォーターフロントの再開発が進むと、神戸の都心エリアに多様性が生まれます。三宮クロススクエアが実現すれば、三宮センター街を含めた駅周辺一体が最新鋭の商業施設に囲まれた一大歩行者空間になります。この空間を取り囲むように大型立体パーキングも増加するかもしれません。そうなるとumieの商業空間としての優位性(特にファミリー層への)が薄れる可能性があります。またダイヤニッセイビルもすでに筑後25年が経過し、三宮クロススクエアが本格的に稼働していく今後10〜15年後には施設の老朽化がかなり進むので、建て替えを含むハーバーランドの再開発が必要になってきます。10周年を過ぎた頃からこうした話題は出てくる事を見据えた今後の5年になるのではないかと思います。