大きく生まれ変わろうとしている神戸の都心・三宮エリア。雲井通5丁目地区（I期）および雲井通6丁目北地区（II期）の一体的な再開発エリアの名称が「神戸三宮TWINGATE」に決定し、さらに注目を集めています！そんな中、II期エリアにあたる「雲井通6丁目北地区第一種市街地再開発事業」において、事業の推進役となる「参加組合員予定者」および「特定業務代行者」の募集手続きがスタートしました。
JR三ノ宮駅の東側、「ミント神戸」のすぐ東隣に位置する雲井通6丁目北地区（約0.8ヘクタール）で、現在、OPA2の入っているサンシティビルの敷地が再開発の対象であり、1期事業である「雲井通5丁目地区（バスターミナルI期ビル整備）」に続く、三宮の東側エリア一体化に向けた「2期事業（バスターミナルII期）」にあたる非常に重要なエリアです。
既に雲井通6丁目北地区再開発組合が発足。都市計画決定を完了させ、事業協力者には竹中工務店が決定済みの中、今回募集されている「参加組合員予定者」と「特定業務代行者」とは、どのような事業者で、何を目的賭しているのか。
大規模な再開発プロジェクトを成功させるには、地権者だけでなく、資金力や開発ノウハウを持つ民間のプロフェッショナルの力が欠かせません。
参加組合員予定者：
再開発によって新しく生まれる建物（権利床以外の保留床）を取得し、オフィスやホテル、商業施設などの誘致・運営を通じて事業資金を支える重要な民間パートナーです。
特定業務代行者：
再開発組合に代わり、設計や施工（工事）、保留床の処分の支援など、専門的・技術的な実務をトータルでサポート・代行する建設会社（ゼネコン）や開発事業者のことです。
この2つの主要プレイヤーを一体的に、あるいは適切に募集・選定することで、事業の確実性とスピード感を一気に高める狙いがあります。
今回、容積率1,100%という高い指定容積率を得る事で、都市再生特別地区などのインセンティブを活用し、限られた約5,500㎡の敷地に延床約6.9万㎡の超高層高密度複合ビル「神戸三宮TWINGATE」を成立させる計画となっています。
I期棟（約9.9万㎡）とII期棟（約6.9万㎡）を合わせると、街区全体で延床面積約16.8万㎡・高さ約165m級のメガビル群が出現します。
当ブログで把握している神戸三宮ツインゲートII期ビルの施設計画は、地上29階 PH2階 地下3階建ての規模で、高さは161.14mであり、フロア構成は以下を想定。
地上29-20階 オフィスまたはホテル
地上19階 機械室
地上8-18階 オフィスまたはホテル
地上5-8階 ホール
地上2-4階 商業
地上1階 バスターミナル・商業
地下1階 商業
地下2-3階 駐車場
組合員に関しては、低層部のバスターミナルの床はI期ビル同様に国土交通省が、中ホールは神戸市が取得する為、この二者が組合員である事はデフォルトですが、残る商業床と中上層階のオフィスもしくはホテルの床を取得する民間事業者がどうなるのか。I期ビルからの流れで三菱地所、三菱倉庫、神鋼不動産の企業コンソーシアムが名乗りを挙げるのが順当ではあるかと思います。しかしバスターミナルビルのアドバイザリー公募では、他に森ビル都市企画を代表とした企業グループも提案を提出しました。ここで再び森ビルを中心としたコンソーシアムが出てくると面白いかもしれません。
特定業務代行者は、I期ビルでは大林組が事業協力者から特定業務代行者に移り変わったのと同様に、竹中工務店が収まる事が予想されます。竹中は実は森ビルグループのコンソーシアムに参画していました。関西圏ではまだ森ビルが手がけたプロジェクトは存在しません。神戸ポートピアホテルも加わっていた点も興味深い組み合わせでした。グランフロント・グラングリーン大阪も三菱地所が主要デベロッパーを務めており、そうした意味から個人的には多様性を求める上て、森ビルの参画を期待する気持ちもあります。
商業床については、現在、サンシティの中核テナントであるダイエー・イオンの再出店が濃厚と思われます。
I期ビルの完成がいよいよ約1年後に迫り、28年からシームレスにII期ビルの建設に向けて移行していく為、早期に参加組合員、特定業務代行者を決定し、遅れなく事業を推進して欲しいと思います。
