神戸三宮雲井通５丁目地区第一種市街地再開発事業 プロジェクトがもたらす周辺への影響と更なる集客力のアップを図るには？

三宮東エリアを神戸の表玄関へと変貌させる大プロジェクトが神戸三宮雲井通５丁目地区第一種市街地再開発事業です。1日1400便が発着する中長距離バスターミナルを雲井通5・6丁目に集約し、一大交通拠点として複合開発を進める事により、多くの人が集う街へと変化中です。



集約化によってバス利用者だけでも1日あたり2万人がこの新施設を訪れる事になります。これにビル内の商業施設、オフィス、ホテル、ホール等の利用者が加わり、更にツインタワー化する事で数万人規模の集客効果が生まれます。



工事は作業予定上では、山留がまだメインの作業となっていますが、山留の完了した北側から次の工程に移行しています。



敷地北側は掘削が進んでおり、三点式パイルドライバ等の重機は南側に移動しています。



掘削の終わった部分から、H型鋼が等間隔で建て込みされています。これらは掘り下げた土地の上にクレーン等の重機が入れるように設置される乗り入れ構台を支える支柱としての役割を果たします。



山留は北側が2段になっており、東側はストレート。土地の高低差があり、北側が高い為か、現状は北側がより深く掘削されています。



今後、南側も同レベルまで掘削を行うものと思われます。



現在、掘削の進んだ北側部分の1階レベルの大半がバスターミナルになる予定です。南側は荷捌きエリアや管理室、一般車駐車場の動線等に割かれます。



この大規模再開発プロジェクトは周辺エリアにもたらす波及効果も小さくはありません。前述の通り、数万人単位の人々が毎日のようにビルを訪れる事になる為、周辺の賑わいが増加する事には必然です。



これを睨んでの動きなのでしょうか。日本都市ファンド投資法人はレジャー施設「ラウンドワン三ノ宮駅前店」を38億円で売却しましたが、その譲渡先はマンション開発のエスリードである事が判明しました。収益物件としての購入かと思われますが、将来的な値上がり後の転売も考慮しているのでしょうか。38億円という評価額がこの立地に対して高いのか安いのか。同法人がヒューリックから取得した際は32億円だったので、売却益を得ています。今後、ラウンドワンとの契約期間が満了を迎えた際、このままレジャー施設として運用を継続するのか、それとも建て替えによる新たな開発を進めるのか。敷地面積は1,191.63平方メートルです。



同じ通りの並びにあるパーキングビルのサンベル400。この建物も建て替えの噂がありますが、現状はまだ具体的な動きはありません。



雲井通6丁目北地区の再開発についても年内に都市計画決定を目指していますが、できればこの間に南地区の集約も期待したいところではあります。個人的な希望としては、南地区集約に伴った床面積拡大によって、低層部の商業フロアにヨドバシカメラを誘致して欲しい次第です。ヨドバシの集客効果は絶大ですし、ヨドバシの誘因力を利用して、他テナントのリーシングも容易になるでしょう。人の流れが駅から大きく東に引っ張られる事になるかと思います。