コンラッドの出店と共に施設概要が正式に発表された神戸市役所本庁舎2号館再整備プロジェクト。無論、我々はこの発表を大変喜んで歓迎している訳ですが、発表に関するニュース記事に付いているコメントを見ると、いかに多くの人にこのプロジェクトが理解されていない事を痛感します。勿論、神戸市民のみがコメントをしている訳ではありませんが、行政が関わって市有地に商業・業務機能を有する巨大な複合施設が建設される事に反射的に抵抗を覚える人が多いのでしょう。
前兵庫県知事が進めようとしていた兵庫県庁舎の建て替えは一旦、白紙に戻って規模が縮小されたのに対し、神戸市は外資系ホテルを含む庁舎建て替え計画をそのまま進めるのかといったコメントも多く見受けられました。県庁舎の計画と市庁舎の計画の違いも全く理解されていないようです。行政+ハコモノ=権力乱用という誤った図式がバイアスを助長しています。
まず市庁舎2号館は老朽化が著しく建て替えが必須であった事や現在、解体された同館に入っていた各部局は民間のオフィスビルに分散入居し、多額の家賃が発生している事実が理解されていません。老朽化と耐震性不足により、結局は建て替えに決定した県庁舎も同様なのです。そして都心のど真ん中にあるこれだけの大きな土地が低層5階という非効率的な使用がなされて、貴重な土地は宝の持ち腐れ状態でした。
そして複合ビルを建設する費用を負担するのは、民間企業のコンソーシアムである事も理解されていません。ゼネコンに儲けさせる為と、まるで建物全体が税金で建設されるような理解のコメントも多いですが、あくまでも市が負担(買い取り)するのは、市庁舎部分のみです。当初想定の110億円の建設費から建設費高騰によって216億円に増えたのは事実ですが、これはどの建物の施工費も同じ事。庁舎規模は異なりますが、650億が見込まれる兵庫県庁舎もこれに収まらず上振れが予想されています。熊本市庁舎建て替えも総事業費が数年前の当初計画から倍増の1230億円に増えると見込まれる事例もあり、これらの多額建設費と比較すると、抑えられていると評価できる点と、定期借地権(約76年)で民間事業者から地代を得る為、完全償却とはならずとも当初の予算位までの費用に抑制されます。プロジェクトの総事業費が公表されない事に疑問をぶつける意見もありますが、民間企業が自社の投資額を一般に広く公表する必要はありません。これも市が公開しないというおかしな理解がされている結果です。
単なる市庁舎の建て替えであれば、周辺への経済・賑わい活性化や市民への恩恵は殆どありません。しかし同じ土地を使って垂直に活用する事で、市庁舎の建て替えだけに留めず、賑わいを生む商業施設、企業誘致のオフィス、観光やビジネスニーズを創出するMICE機能を持つホテルを併設する事で大きな付加価値を生み出す画期的な手法である事を理解する必要があるのです。繰り返しになりますが、事業費の大部分は民間企業が費用を負担し、そしてこれらの施設は民間企業が運営するのです。国もこの事業をを特定都市再生緊急整備地域（神戸都心・臨海地域）における優良な民間都市再生事業計画として認定しました。
土地が非常に細分化された三宮や元町では、再開発の種地が極端に少なく、土地の集約化は困難を極めます。唯一、駅周辺にまとまった土地を保有する市や鉄道事業者のみが再開発を先導し得る存在です。激化する都市間競争の中で、経済の回らない都市は税収を失い、交通・公共インフラや公共施設の維持もままならず、市民サービスの質も低下し、一番の財政負担である福祉関連にも予算が立たないので、人口流失は加速度を増し、地価も下がり、消滅都市の仲間入りを果たします。
この計画はいかに市の負担を抑制しながらも土地の価値を高め、民間資金による街の活性化を図ろうとする、もはやミラクルなプロジェクトとして評価されるべき内容であって、決して批判されるような再開発ではありません。神戸市には、もっと積極的に今回の手法についてのアピールを行い、一部の恣意的な偏向報道による誤解を解き、徹底的に対処して欲しいと思います。
関西民放を中心に”ハコモノ批判”を儲かるコンテンツとして2000年代から垂れ流してきたツケですね
まぁ一般の人が事業スキームを理解するのはなかなか難しいかもしれませんが、本来それを正しく伝えるはずのメディアが、安っぽい公共事業・建設業悪玉論に終始している限り、偏見は無くならないでしょう
重要な点を指摘くださり、ありがとうございます。
兵庫県庁舎建て替え計画が凍結され、先日、縮小された計画が発表されました。仰る通り、「箱物＝税金の無駄遣い」という単純な発想が、意味のある都市開発を妨げているように思われます。
兵庫県政は今も混乱していますが、そもそも、代替案もないのに県庁建て替え計画が凍結され、何年も停滞してしまいました。元の案は、建て替えを機に安全性を高め、民間資金を導入して元町一帯を大きく変え、活性化させる内容だったため、残念でなりません。
「建て替えをしない」「縮小する」と言えば、いかにも税金を大切に使っているように見えてしまい、多くの人の共感を得やすい面があります。こうした、何も深く考えていない「政策（のようなもの）」によって「税金を正しく使って多くの人の生活を向上させる」ということは損なわれてしまいました。実際は、活力ある山手・元町エリアの実現が弱まり、多くに人にとって、マイナスになったと感じます。
現在の県政では、その辺りの軌道修正をすることも、正しく広報することも、建設的な議論を行うことも、ネット社会の闇も相俟って、大変難しい状況になっています。
神戸市は、そういった社会の負の側面から距離を置いて、市の発展のために「税の有効な使い方」を行い、５０年後、１００年後を見据えて投資（民活も含め）を行ってほしいと思います。
こべるんさん、コメント失礼します。
PCが不調であまり投稿できませんでしたが、このような一部偏向思想の市民による自虐意見行動には我慢できない状況ですね。
先日、投稿しましたわたしの不穏な投稿は、まさに今回のこのような記事の内容に関することでした。
久々に三宮再整備課、景観政策課に意見してきました。その内容は以下の通りです。
〇神戸の再開発の必要性について
〇また民間活力の導入の必要性について
〇再開発に関して生じる費用の高騰がなぜ生じるのか？またこれらの対処に関して
〇これらに反対する市民の素性について
〇しおさい公園、ヴィーナステラスからの眺望景観規制の見直しについて
これだけではありませんが、眺望景観規制の見直しに関しては現在、景観政策課から「都市局まちづくり再生課」に移行していますので意見具申はこれからが本番です。
神戸空港国際化や湾岸道路西延伸など神戸の再活性化事案が進行中の現在、４年ごとに市職員の部署替えが行われるのでコンプライアンスの厳しい中、部署替えされた職員たちがサヨ〇意見に洗脳されないように（あえて洗脳と言う言葉を使います）神戸市に意見を言っていきます。
記事にあまり関係ない投稿をしばらくしますが、ご容赦願います。
公共事業にはとにかくケチを付ける人がいます
県庁舎も「行政がホテル経営しても上手くいくわけない」とか「ゼネコンと癒着して既得権益者が裏金をもらおうとしてる」とか
的外れ過ぎて反論する気にもならない
今回の市役所第2庁舎は理想的な事業のあり方でしょう
神戸市はもっと分かりやすい説明をするべき
そしてあの街の発展に全く寄与しない新たな県庁舎計画は中止にしてもらいたい
神戸（特に三宮）での高層ビル開発が始まると必ず出るコメントが、「大阪の真似をするな。神戸らしさが無くなる」です。
高層ビル＝大阪の真似（全国では東京の真似）が定番です
神戸の再開発を批判する人は神戸は地方の観光都市とでも思っているのでしょうか？
人口150万人近くの経済都市であり、その雇用、消費、税収を賄うには当然「場」が必要であり、土地が有限である以上ビルの高層化が必然で有ります。
ましてや平地の狭い神戸では尚更であり、香港、シンガポールを見れば火を見るより明らかです。
ノスタルジーだけでは日本の1憶2千万人は養えないことに気付いてほしいですね。
こべるんさん、いつもありがとうございます！大変わかりやすいご説明でした。そんな報道がされているんですね。理解のないコメントが拡散される状況も見過ごせないですね。プロジェクトを進めてくださる関係者の方のやる気を損なわないよう、しっかりと応援をしていきたいと思います。引き続きよろしくお願いいたします。
井戸知事時代の兵庫県庁建て替え予算が1000億円というデマが今でも横行していますが、兵庫県は確か当時、650億円～700億円位の予算ではなかったと記憶しています。県の業務層と民間のホテル層などの高層建築が予定されていて、さすが兵庫県、夢を与えてくれる先見性のあるプランだと期待していました。ところが、決断力のない〇〇に任せた結果、やっと出た構想が何の威厳もない安っぽい県庁の建て替えとなり、民間の活用もなく、その他経費を含めておよそ810億円という誠に残念な顛末となりました。しかも、昨今の諸経費、その他の高騰により、その金額では済まないであろうと言われています。兵庫の、神戸の大きな損失と言わざるを得ません。神戸市役所2号館の建て替えは都市基盤を充実させるための建造物として、民間の資金を活用して、かなり低予算で未来に託せるであろう建築物を神戸市は賢明に推進していると思います。極論ではありますが、この際、できることなら現在の、binbou神、yakubyou神の兵庫県とたもとを分かち、真の政令都市として世界に躍進していってほしい！これはあくまでも個人的な願望ですが。
ネット記事でその様な否定的意見はよく見受けますね。
特にヤ◯コメですが、中にはタワマン規制しているのに高層ビル建てるな、市役所に高級ホテルはけしからん、住民税高すぎとかトンチンカンな意見もあったり。
ハコモノ建てることに脊髄反射で批判してきたり。
他にはYouTuberやネット記事などで神戸の人口減少をやたら煽ったりするのもうんざりですね。新神戸やポーアイ1期など衰退している所だけ切り取った内容で閲覧数稼げるからなのでしょうけど。
こべるん様 いつも投稿ありがとうございます。楽しみに拝見しております。神戸市庁舎2号館建て替えの件で「高層ホテル等止めろ！反対！」とスグに言うヤカラは、マトモな市民では無いと存じます。私は次善の策として、とても良いと思います。県庁舎建て替えもですが、とにかく官が何か発表すると、オールドメディアを中心に曲げた見方をされ、それに輪を掛けるように「ハンターイ！」と大きい声で言う人がいます。大阪は関西財界と政府の西日本テコ入れ組が付いている。京都は寺社仏閣と学校があるから落とせない。
神戸にはその点のストロングポイントが無いが、未だまっさら歴史は浅く、100年先を考えれば狭い土地を(私は狭いと言うより神戸市には適正規模だと思う)有効活用するのは、良い事と存じます。やれ、梅田、京都に比べて遅れている、廃れている、新神戸にポーアイにハーバーランドに、、何でそこまで言われるのでしょうか？神戸は神戸、とても生活し易くゆとりのある暮らし、子育て世代には優しい都市だと思います。将来は明るいです！
自分の愛する地が非難されるのには我慢なりませんね。
特にねじ曲げられた事実が、ソーシャルメディアの目先の利益しか見ない報道スタイルによって広められ、民衆がその目の前の情報だけで非難を始めるのは、そのプロジェクトに携わる人間やその政策を良かれと思って行っている人間に対してとても失礼なように思えます。しかし、このような情報が広まってしまったからには正しい情報を市自身が頑張って伝えるしかないのでしょうね。
200億で庁舎整備できたら批判じゃなくて賞賛されてもいいです。逆に熊本1200億って都市規模みればちょっとやり過ぎでは。
こべるんさんの好きなように記事を書いてください。我々はそれが好きで見にきています。訳の分からない批判をする人間は見にくる必要ないのです。 いまだに再開発を否定する人間は時代に取り残されているだけです、選挙でも再開発批判してる人間はまけているのが答えです。
いつも拝見しております。
しかしながら、非常に残念な声明です。
市の関係者が多いようですので、気づきも含めて、あえて苦言を呈します。
ちなみに、弊方は、6万坪高さ200ｍの再開発型オフィスを設計責任者という立場で担っていた経験がございます。
まず、世間の人は、100億が200億になって、市の方が大騒ぎしていない状況にざわついているんだと思います。
仮に、民間の事業だとしたら、当初予算が倍になったら、一旦、事業停止です。（中野駅前の再開発の事例）
全体の工事費も倍増しているはずですが、事業収支が成立するのでしょうか？であれば、そもそもの事業収支はなんだったのでしょうか？
賃料を倍にすれば収支は成立しますが、神戸でその賃料を払えますか？
熊本市役所を引き合いに出されていますが、設計は同じ設計事務所です。逆に、同様な建設費になってしまう恐れはありませんか？（坪500万になってました。）
2021年の基本計画で約100億となっていますが、その時点で工事費としての見込みが超甘いです。再開発オフィスビルなら、200万/坪は見込む時期です。
現時点では、300万/坪は見込むべきです。
工事費が割高になる形状なため、さらなる増額は不可避でしょう。
高さ６０ｍくらいまでの純オフィスビルが一番コストコンシャスです。（それでも工事費200万／坪以上）
そこを、市役所、オフィス、公共空間、ホテル、と複合化したことによって割高は不可避です。
オリックスJVしか応札しなかったことから、事業的に難しい場所であることは明白です。
オフィス需要は現時点では薄いです。また、あの商業フロアは難しいです。シマブン本社の商業テナントのように補助金でも出しますか？
コンラッド以外が埋まらなくて、賃料減額要請があることを想定していますか？（普通は契約書に記載します。）
特区認定されている＝計画がすばらしい、ではありません。
（梅田阪急が素晴らしい計画だったわけないでしょう。）
周りの古いオフィスに入居し続けて、その賃料を民間に還元された方が結局合理的ではないでしょうか？？
最後に、、、
1号館のシンボル性を損なうあの形状はデザイン的に最悪です。（1号館を取り壊す予定なら納得ですが、、、）
大阪の真似とは思いませんが、東京にあるような墓石デザインのビルはあの場所には唐突に感じます。
市の関係者ではありませんへ
>市の関係者が多いようですので、気づきも含めて、あえて苦言を呈します。
この一文は余計です
私はもちろん
ほとんどが一般市民です
不愉快なので撤回してください
色々な論点はあると思いますが、
以下の問題が起こらないようにしたいですね。
『後出し』→ 後からでは何とでも言える（なんでその時に言わないのか？）。「今からでも遅くない」が、単なる言い訳のことがある。
『一度立ち止まって考えよう』→ これも良くある論調だが、
多くはやめさせるために止めることが目的なので、プロジェクトがナマモノで、立ち止まる損失を理解していないことがある。
『結論ありき』→ 言いたい結論に合った事実を都合よく組み合わせている傾向が高く、全体感・俯瞰感がないことがある。
『シンプル』→ 色々かつ複雑な事情を総合的に勘案することを避け、単純○×論（特に✖）に落ちがちなことがある。
『未来志向でない』→ これからどうしたらみんなのWin-Winになることを、一切考えてないことが多く、二分、ある意味独善的なことがある。
『そもそも』→ 「何をどうやるべきか」でなくて、『そもそも』「やらないことが正解」という前提で意見が構築されていることがある。
『道具化』→ 現県政を正当化するために市を批判する。あるいはその逆。プロジェクトの議論が目的でなく、県庁建て替えとの比較などで、今の県政を正当化あるいは不当化するための道具としている可能性がある。
ーーーー
全部が全部あてはまるとは思いませんが、「一定の傾向として」ある種の注意すべき目安にはなると思います。
神戸は、神戸空港建設においてこの手の議論？の実績があります。
推進派の考えが全部が全部正解とも思えませんが、
反対派の考えに比べれば相対的に正解に近かったとは言えるでしょうね。
とにかく、成熟した市民意見をベースにした議論があまり出てない気はします。
1)市議会で議論するのは、全体事業計画ではないような気がします。
ビルを建てる民間事業者から買い取る床の価格が、物価高騰などを踏まえて216億で良いか？であるべきです。
全体の整備は民間事業者の裁量範囲なので、市議会で議論するものではなく、総事業費はいくらとか、商業床はどうかとか、あまり頭突っ込むと、逆にリスク分担や責任を迫られます。
極端には、買い取る床の価格が割安なら、それは良いことです。いくら見込みが甘かろうが、事業主体は市ではないため、市に割安で売ってくれるのなら、それに越したことはないからです。
もちろんそれで民間事業者が苦境に陥る可能性も否定できませんが、今の段階で口を挟むべきではないと思います。
2）一方で、土地の貸主としては、建てられるビルに一定の条件を与えることが普通です。ホテルを入れるとか何階建てとかオフィスや商業施設を含めて建てることなど、条件を与えて貸すことになります。
この場合は、施設に対する要件を満足すれば土地を貸して良いはずですから、使途やスケールは貸す条件に入れてよいが、全体事業詳細などまで賃借の条件に入れて口を挟むのは、少し殿様なような気がします。
土地の賃借契約に賃料の減額要件があるかどうかは確認して良いでしょうが、せいぜいそれくらいでしょうね。
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以上、あくまで原則論なので、実際には仔細に詳細を検討せねばなりませんが、スキームの原則すら理解されてないか、民間性悪説（だから何から何まで市に晒せ）かのように議論されている点は、原則から外れている気がします。
あと、今の一号館に似た「オフィス」ビルは東京にはありません。せいぜい新宿パークタワーがちょっと似てるかな、、
程度。
23区の現在は、全面ガラスカーテンウォールのビルが多いですが、神戸は不合理なベランダ規制があるため困難ですね。
民間資本のストックが大阪ほど潤沢でなかった神戸市が、成長を期して一時期「神戸市株式会社」と呼ばれ、港湾開発・都市開発を牽引していた時代がありました。時代の変化と共に神戸市も長く閉塞感が続きましたが、国際化された神戸空港を成長エンジンとして潮目が変わって来たのは嬉しいですね。
「神戸市役所2号館開発」は民間資本によりオフィス・ホテル・商業施設を整備し、市役所床を市が買い取る大変優れた事業スキームですね。しかし建設費の急騰は本件に於いても1年間の調整期間を必要とし、官民お互いの譲歩や工夫によりやっと着工に至ったと推測しています。市の負担区分など多少譲歩しても都市経営や市勢振興など大局的判断が勝ったと言うことでしょうか。
また、「市の関係者ではありません」さん のコメントですが・・・
自ら立場と経験を誇示されている通り、その専門的見地の部分は流石に説得力がありますが、他に独断的部分が混在して見えます。特に初めの3行と終わりの3行は不要というか、少し高飛車な印象を与えてしまうのが残念です。
こべるんブログでPFI事業を知らないコメントがされるとは思いませんでした。
ぜひAIで調べてみてください。
ちなみに兵庫県庁舎も当初はPFI事業で進める計画だったと思います。
だからラグジュアリーホテルとか民間企業が意欲を沸かせる内容だったと思います。
今回の見直し案は民間の資本を借りず県民の税金のみで（国の補助は申請するでしょうが）やるつもりみたいです。
この県知事は事業を知らないし、何も考えてないようです。