三宮バスターミナル計画

神戸三宮雲井通5丁目地区第一種市街地再開発事業にかかる「特定事業参加者」「特定業務代行者」を公募



バスターミナルを中心とした複合再開発を計画する神戸市と雲井通5丁目再開発株式会社が「特定事業参加者」と「特定業務代行者」の公募を広告しました。

既に再開発事業の民間事業協力者は三菱地所を代表とする企業グループが務めていますが、再開発ビルの保留床を取得する「特定事業参加者」と再開発ビルの工事等を行う「特定業務代行者」を同時に、且つ両者の共同提案を求める公募を実施します。



特定事業参加者に課されている応募資格条件には保留床の取得及び計画・企画を行う能力や工事価格の最適化を図るための保留床の商品企画等に係る技術提案能力、施設建築物の管理運営に係るノウハウ提供の能力が基本とされる他、延床面積50,000m² 以上、階数20階以上の建築物に係る取得実績が5件以上あり、そのうち3件以上 が現在においても保有していること、過去10 年間で、市街地再開発事業において、個人施行者、特定建築者、特定事 業参加者又は参加組合員として保留床の取得実績が5件以上あること、またこれらの実績のうち、3件以上については、事務所・店舗・ホテル・ ホールの各用途のいずれかより構成された建築物であることが必要とされています。また管理運用実績についても10年間で、同じく延床面積50,000m²以上、階数20階以上の事務所又は店舗を含む建築物に係る管理運営実績が5件以上あり、そのうち3件以上が現在においても 継続していること、市街地再開発事業における施設建築敷地及び施設建築物の一部に係る管理運営実績が5件以上あり、そのうち3件以上が現在においても継続していること、ホテル又はホールが計画されている建築物に係る管理運営実績が3件以上あり、そのうち2件以上が現在においても継続していることも必須です。

従って要項から大手デベロッパーである事が必然的な応募条件になります。



特定業務代行者については合意形成や法手続き等の市街地再開発事業を推進する能力があること、施設建築物等の実施設計や工事施工の技術的能力を有していること、過去10 年間で法に基づく市街地再開発事業の工事完了地区で、特定業務代行者としての参画実績(竣工、引渡し済)が3地区以上あることを骨格とし、工事施工者にはの総合評定値に基準を設ける他、事務所又はホテルを含む建築物(延べ面積100,000 m²以上かつ建築基準法によ る最高高さ 100mを超えるもの)の建築工事元請として施工(竣工したものに限る)実績があること、市街地再開発事業において、特定業務代行者の代表企業としての参画実績が2 件以上あること、固定席 1,000 席以上のホールの施工実績(竣工したものに限る)があること、バスターミナルを含む建築物の施工(竣工したもの及び工事中を含む)実績があること、設計・監理業務者についてもホテル又は事務所及び店舗等を含む複合用途建築物(延床面
積が 50,000m²以上かつ建築基準法による最高高さ  100m以上)の設計実績を有すること等が課されています。

設計、施工者についても大手設計、建設会社単独及びJVでなければ参加は難しいでしょう。

またこれらの事業者には本事業に隣接するII期(雲井通6丁目)とあわせて段階的かつ連続的に整備されることとなるため、施設建築物の設計、工事等においてもII期との調整が必要とされています。

事業協力者と最終的に事業に参画する特定事業参加者及び特定業務代行者は異なります。しかし事業協力者はこれら二者に選定される事を前提に協力者となったと想定され、同者が決定する可能性は高いのではないかと思われます。



今回の公募資料にて示された施設建築物の設計の概要は以下の通りです。


・敷地面積 約8,226 m²
・建築面積 約8,040 m²
・延べ面積 約96,700 m²
・建蔽率 約98%
・容積率 約1,009%
・構造 鉄筋コンクリート造 鉄骨造
・階数 地上32階 地下2階
・建築物の最高高さ 約163m
・主要用途 店舗、事務所、ホテル、駐車場 公益施設(劇場(ホール)、図書館、バスターミナル等)

今後のスケジュールですが、事業者の選定については8月中に参画表明書・守秘義務差入れ書及び応募資格審査書類の提出期限を迎え、10月上旬に事業提案書の提出、中旬に選定委員会が開かれ、下旬には結果が通知され、優先交渉権者が決定します。つまりはあと3ヶ月足らずでプロジェクトの具体化が一気に進む事になります。

事業自体のスケジュールは今年度末頃に事業施行認可を申請し、認可を受けます。その後、来年度に権利変換計画の認可、来年度末以降に土地・建物の明け渡、そして22年度以降に既存建物の解体・新築建物の建築工事に着手する予定です。まだ具体的な工事の開始には2年あまりの歳月を要しますが、今後はプロジェクトの細部が徐々に判明していく事になるでしょう。10月にはこれまでのイメージから更に具体化されたパースや施設概要が明らかになります。

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POSTED COMMENT

  1. sirokuma より:

    時間の無駄。何でも公募形式をとればよいというものではない。行政のスキームを見直すことも必要。どうせ決まっているだろう事業者。ここまで雁字搦めの条件を付け公募したという結果をのこすより匿名発注にして、下請け孫請け等にできる限り市内・県内事業者を使うようにして無駄な時間を省いた方が良い。

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