こべるん ~変化していく神戸~
三宮再整備

三宮再開発のスケジュールを予想してみる

schedule.jpg

神戸阪急ビル以外はまだ具体的な動きのない三宮再開発。先日、発表された公示地価では三宮も再開発への期待の表れによって、地点によっては再び前年比2桁上昇を記録しました。その期待を更に高めるためには次のプロジェクトが具体化しなければなりません。恐らく2番手となるのはJRターミナルビルかと思われます。現状、来春の現ターミナルビル閉館後、即解体工事に着手し、新ターミナルビルを8年後の2025年に完成させる計画のようです。この他、ある程度、構想とスケジュールが明らかにされているのが、バスターミナルビル。雲井通5丁目のI期街区の完成時期も2025年もいうタイミングが示されています。それ以外の計画については現状まだ白紙状態ですが、おおよそのスケジュールを予想してみました。この通りになるかどうかは全く分かりませんが、大まかに分けて2025年までに完成するプロジェクトとそれ以降という形になるものと予想できます。

shiyakusho2gokan00.jpg

現状、構想概要もスケジュールもまだ全く不明である市役所2・3号館の建て替え計画ですが、市長選出馬を表明しているとある候補者のホームページに市庁舎建て替えは低層部に商業施設、高層部にリゾートホテルという構想がすでにある事が示されています。やはり3号館に中央区役所や勤労会館、市庁舎機能を集約し、2号館は複合商業ビルの形を採るのでしょうか。

市長選に絡めて下記の記事が神戸新聞に掲載されました。

https://www.kobe-np.co.jp/news/senkyo/2017/kobesityou/rensai/201709/sp/0010551315.shtml

この記事内容には正直、情報操作の意図が見え隠れしており、全体的に違和感を感じます。記事内に首都圏のデベロッパーが神戸に投資価値は無い旨のコメントを述べた事が書かれていますが、これは同紙の取材で得られたものではなく、神戸市が独自に行った調査結果に掲載されていた内容そのものです。調査には関西のデベロッパーのコメントもあり、これは載せていないのも恣意的であると感じます。そもそも観光地としての神戸のマーケットは元からイメージ程の大きさはありません。東京のデベロッパー担当者はあまり神戸事情には明るくないのではないかと思われます。

この記事に対しての反論なのか久元市長は自身のブログにて下記のように語っています。

http://hisamoto-kizo.com/blog/?p=6907

三宮は150万都市・神戸の都心の玄関口です。全国で7番目の都市の中心部再開発を促進し、活性化を図る事になぜ否定的な意見が出るのか非常に疑問です。例え初期に商業床が余っても時間を掛けて埋められるだけのポテンシャルは三宮にはあるはずです。



関連記事

POSTED COMMENT

  1. ハコモノ行政 より:

    さんセンタープラザは、10年後も手付かずだと思いますよ。
    逆にヘンテコな条例が有る間は手を付けない方が賢明、と前向きに考えることも出来ますが…

    神戸新聞は、一言で言うと「論評に値しない屑」ですね。
    新聞屋が惰性で適当に型通りの字面を並べただけで、内容には何の意味もありません。
    話題にしても時間の無駄ですよ。

    市役所2号館の商業施設は、500坪2層くらいなら理解出来ます。
    失敗しても役所に転用すれば済む話ですし。
    仮にそれより上を商業施設にしようというのなら、無謀としか言いようがありません。

    個人的には、三宮の再開発は二宮市場周辺が鍵だと思っています。
    あの辺りの木造店舗兼住宅や老朽雑居ビルをマンションに変えて人口を増やし、
    減ったオフィス床を統合して三宮中心部へ供給する。
    これが出来れば、人口減・オフィス過剰供給懸念に対する回答にはなります。
    観光については、神戸はインバウンド客が求める「日本風」が希薄、という問題に尽きます。

  2. 文京移民 より:

    いま目の前にあるトレンドを拡大して線形に伸ばすことが不動産金融の「エビデンス」の実態だと思っているので、結局のところ「みんなが買っているから安全」以上の議論は出来ないからそれ以上を聞いてもムダだなと思います。。。逆に言うとそこで上手く逆張り出来たプレーヤーが稼ぐわけで。

    地元でエクイティを取る人がいて、そこへのローンか相乗りなら、という展開に帰着するのだと思いますが、気になるのは官と民の境界、すくなくとも市が商業床を持ってリースするのだけはやめた方がいいだろうな、とは思います。ありきたりな論ですがリースからオペレーションへの視点の移行を、行政が何か手助けする手法があれば先駆者的な面白いケースになりうるのかなと思います。

  3. 匿名 より:

    自分たちの街が発展することは望ましいことであるはずなのに、これに反対する人がいるのは不思議なことです。考えられる理由の一つは、神戸は大阪のベッドタウン的要素があり、大阪に帰属意識があって神戸市に対しては住環境のみを求め、負担を負いたくないという層が少なくないことがあります。もう一つには、神戸空港に対する世論の異常なまでのバッシングを見ればわかるように、都市間競争の一つの表れなのだと思います。さらに悪いことに、マスコミは批判的意見が大好きなので、これらの批判的意見を拾い出し増幅させる役割を果たしています。行政はそれらの意見も無視できないので、自ずからそれらの反対意見に配慮をすることになります。
    神戸市は「開発行政」のレッテルを貼られて著しいバッシングを受けました。その間に周辺都市は大開発を行っていたにもかかわらずです。それに配慮をして開発を自粛した成れの果てが現在の神戸市の姿なのではないでしょうか。
    市民の多くは自分たちの街の発展を望んでいるはずです。神戸空港は大バッシングを受けましたが、それは神戸空港が非常に優れた素材であるからに違いありません。批判があるのは、優れている証拠です。神戸市は勇気をもって都市の開発を断行すべきです。

  4. ネイティブ より:

    かつて神戸市で隆盛を誇った。造船、電機など重工業、ダイエー、コープの流通業、ワールド始めアパレル業、あらゆる地元企業の衰退ぶりは目を覆いたくなります。
    神戸市が住みやすさを謳ったばかりに、住環境の悪い大阪で働く他都市住民が流入して増え、非開発、福祉重視を党是とする政党に傾くのは流入シニア層と、とうの神戸市職員、兵庫県職員とは情けないばかりです。
    さらに人口割合で言うと55歳以上が実に60万人以上になっていて、市民の4割です。選挙に関係ない10代以下を除くと実に5割です。
    選挙に行かない若年層を考えると、今回の市長選、市議選のカギを握るのが何かが分かるでしょう。

    しかし、この20年の間に、神戸市の未来に悲観的な市民がこんなにも増えたのかと驚きます。

  5. 神戸在住・勤務 より:

     極めてまともな事を載せている記事にしか見えないですが。
     観光では、文化財的な建物を破壊し、景観を妨害してして没個性的な建物を建ててきたツケが来ています。
    建物の規制が多い京都とは大差がついてしまいました。
    実体数はともかく、歩いている観光客数を見た印象では姫路にも既に負けている員印象です。
    (観光客は老人ホームやタワーマンションなんか見たくないでしょう)
     商業で今のことろ上手くいっているのはイオンモールくらいで、新神戸、六甲アイランド新長田など空きビルだらけです。
     ビジネスビルは、大阪でさえ東京流出が続いているのに、本当に需要があるのでしょうか。人口減やIT化によるテレワークが進んでいく中、高層ビジネスビルを建てても空き部屋だらけになるだけでは。
     神戸に50年住んで30年近く働いていますが、残念ですね。

  6. しん@こべるん より:

    2号館は低層=商業・公共、中層=庁舎、高層=ホテルがやはり無難なところでしょうかね。
    二宮エリアの再開発は今後、必須かと思われます。
    観光については、生田神社、相楽園、灘酒蔵、有馬といった日本的な情緒を含んだ神戸も積極的にアピールするしかないですね。

  7. しん@こべるん より:

    市の商業床保有には流石に新長田で懲りているはずです。2号館は別だとしても、バスターミナルビルや他を含めて基本的に民間に任せる路線を採ることでしょう。

  8. しん@こべるん より:

    この20年で神戸はすっかり自信を失ってしまったのでしょうね。

  9. しん@こべるん より:

    神戸の文化財的な建物が維持されていたとしてもインバウンド効果を享受出来ていないと思います。神戸は対国内向けに西洋の異国情緒という歴史とそれを主とした観光戦略をとってきたので、これは海外の観光客からすれば全く魅力になりません。大都市と独特な食文化は大阪で堪能でき、日本の伝統文化は京都で楽しめる。神戸は都会も自然も文化どれもそれなりにあって平均以上だけれど、どれも突出していない。なので住むには快適だけど、訪れるには微妙となるわけです。

    観光客は老人ホームやタワーマンションを見るつもりは勿論ありませんが、これらは東京にも大阪にもたんまりとあります。三宮の需要は創るもので、神戸で唯一それが期待できる一等地です。三宮が無理ならもう神戸に未来はありません。今回の再開発が復権できるかどうかの最後のチャンスです。足掻くことを諦めて緩やかに衰退していくのを待つのか、最後にもうひと花咲かせようともがくのか。その違いのみです。

  10. 神戸在住・勤務 より:

    コメントへの返答ありがとうございます。

    >神戸は対国内向けに西洋の異国情緒という歴史とそれを主とした観光戦略をとってきたので、これは海外の観光客からすれば全く魅力になりません。
    台湾では結構人気有りますよ(中国は舞子辺りが人気らしいです)。それに、北野周辺には外国人客もわりときています。
    それに、灘の木造の酒蔵(国の登録有形文化財にも指定されていた)を壊してマンションにしたりして、壊しているのは西洋風のものだけではないです。
    先日、兵庫県立美術館での安藤忠雄さんの講演に行ってきましたが、日本は古い建物をすぐに壊してしまうので良くないと話されてました。

    >観光客は老人ホームやタワーマンションを見るつもりは勿論ありませんが、これらは東京にも大阪にもたんまりとあります。
    だから、東京は危険なのです。東京の臨海部に行くと、無個性な高層マンションを多数建設していて(それこそ高度成長期の団地のように)、
    果たして人口減の日本で誰が住むのか見ているだけで恐ろしくなります。
    あきらかにバブルで、東京オリンピック後あたりに崩壊したら、どのようなことになるのか。

    >三宮が無理ならもう神戸に未来はありません。
    本来の三宮である三宮神社周辺でなく、三ノ宮駅周辺のことですね?
    ここは同意しますが、ミニ東京やミニ大阪を作ってもうまくいかないと思います。
    ○○の建物を作るという神戸市的なハードウェア主体の発想で行くとまた廃墟が増えるだけです。

  11. カン より:

    神戸新聞の指摘は論外ですが、その原因を作ったと言える市の担当者が、神戸新聞に反論しているのは皮肉と言って良いのでしょうか。

    神戸市が伸び悩んでいるとすれば、その原因は内側にあると言えます。
    いつまでも危機感なく阪急との相互乗り入れを拒否し続けた市営地下鉄や、どこにそんな暇があるのか絵本を売り歩いている市長そのものが大きなガンの一つです。

    都市開発を阻害する景観条例一つ変えられない、遅々として進まない三ノ宮開発が、その大きな批判の原因です。

    ルミナリエ一つとっても、例年通りこなすだけで発展性の一つもありません。
    人が街に惹きつけられる気持ちというものは、そういった人の耳目を集めるイベント一つ一つに、担い手の息吹を肌で感じる時に抱くものです。
    うらびれた公務員支配の今の神戸市には、残念ながら惹きつけるだけの魅力を発信する力はありません。

    もう一度、創意工夫に溢れたエネルギッシュな街の息吹を感じる神戸市を、生きているうちにこの目で見たいと切に願います。

  12. レトロ好き より:

    日本の建築物を見に来るインバウンドはアジア一とか日本一とかいう最大級建築物や寺社仏閣の建築見学以外はほとんどいないんじゃないでしょうか?まして日本の近代建築なんて欧米人に対してはキッチュそれ以外の何物でもないと思います。
    それに京都、大阪の方がはるかに近代古建築の物件が多いため、わざわざ神戸観光では期待もしていないと思います。
    古民家のレトロ物件のみ西洋人の異人館は東洋趣味を取り入れて、日本人が建てた洋館は逆に西洋趣味を取り入れて、その相反するミックスぶりが近代建築ファンには面白いのですが、インバウンドにはその辺り説明できるツアーコンダクターでもいなければわざわざ出向くこともないでしょうか。
    ようは自国では絶対体験できないような観光体験をインバウンドは他国に求めてやってくるので、ASEAN諸国は植民地だった過去もあり、日本より立派な近代建築物が多いので興味はないでしょうね。現状では神戸の近代建築は国内観光客に向けた自己満足の施策でしかないです。

  13. しん@こべるん より:

    台湾からの来日客数は年間400万人以上です。その内の何割が神戸に来ているのか。他の国々に比べれば来神率は高いという程度です。無論、台湾へのアピールは必要だとも思います。三宮は今後、広域圏における交通拠点化への変貌の可能性が高まります。ただこうした開発手法についての議論は結局は平行線を辿り、エネルギーを消耗するだけで不毛かなと思います。

  14. しん@こべるん より:

    80年代までの神戸は熱かったですね。なぜ今はこんなにも冷めていて悲観的な意見が多いのでしょう。震災後、神戸はもう何事にも自信を失い、どうせやっても無駄的な諦め感が強いです。無気力。これが神戸を駄目にしているような気がします。

  15. しん@こべるん より:

    そのやり方がこれまでの神戸観光の主戦略だったので、それが今は裏目に出てしまっていますね。大阪や京都が提供しておらず、かつ日本でしかできない何かを神戸、兵庫でアピールするしかないですね。有馬の温泉はその1つではありますが、神戸の都心への来訪へ結びつけるのは難しいです。海や山も海外にはありますしね。。。

  16. sirokuma より:

    色んな意見が出ていますが、私は、都市というものは成長と共に新陳代謝を繰り返し時代に適合していくもので、その中で生き残る建物とリフレッシュされるものが出てくるのは当然のことだと思っています。
    また、新築ビルの需要に懐疑的な方もいますが、そもそも大企業・中企業を誘致できるような纏まったフロアは三宮にはありません。
    今後も、イーライが抜けた後の三宮プラザビル位でしょう。AI化・IT化が進む中、最新の機能を備えたビルにはそれなりの需要があります。神戸の立地特性を考えると十分にビル需要は見込めます。別な視点で、神戸に海外企業が多かった理由には、家族を含めた住みやすさがあります。その中で大きな比重を占めていたのはインターナショナルスクールの存在です。外国人んが住みやすい街は、その企業立地にも適しているという事です。先ず馬を射よ!という事です。そんな下地(優遇措置を含む)をしっかりと再整備し、海外企業を誘致したらいいと思います。
    長くなりますが、もう一つ神戸がインバウンドを取り込めない理由は愉しくないからです。旅行の目的は、寺社仏閣の見物や買物だけじゃないんです。遊びに来るんです。でも遊べないんです。昔の神戸には新開地などショービジネスが盛んでしたその頃は熱気・活気にあふれかえっていたでしょう。そんなパワーが今の街には無いのです。
    私は居住区と差別化ができるウォーターフロントはには、深夜まで愉しめるショービジネスの施設を充実させると面白いと思います。
    街そのものがエンターテナーだった頃、そんな街が再現出来たら、放っておいても観光客は増えると思うんですが如何でしょうか?

    参考にNIKKEI の記事を貼ります。
    https://style.nikkei.com/article/DGXKASDF08H0W_U7A920C1NN1001?channel=DF220420167277

  17. 啓徳 より:

    お初にコメントします。皆さんの熱い議論を見て、いてもたってもいられなくて。
    小生はJR三ノ宮駅を中心とする神戸都心に超高層ビルを林立させることに賛成です。都市の魅力の大きな部分は(特に全国的に人口減少時代を迎えるにあたって)人口集中による出会いや摩擦、時にはトラブルの増加に伴う新たな刺激・発見の多発化と、それによる革新の発生であると考えています。農村や工業都市ではなく、神戸市が将来にわたり国際的なメトロポリスとして発展していくためには、三宮エリアへの人口・業務・商業の集中は必要であると思いますし、そのためには今以上の高度利用が必要であると思います。もちろんバブル期のようにミニ東京になっていくことを是とはしていません。都市の魅力を高め、かつ神戸らしさを維持・発展させていくことが、真の魅力的な都市へ脱皮していく道であると思います。
    三宮エリアを高度利用することは、神戸らしさを毀損することになるのでしょうか?小生は否だと思います。小生は30代の頃、仕事の関係で英国統治下の香港に居住していました。香港政府のある高官は香港の魅力を問われ「Manhattan with Alps」と答えました。超高層ビルが林立し、人々の欲望や活力が渦巻く活気あふれる大都会(マンハッタン)がある一方で、少し離れれば手つかずの大自然や山岳地帯(アルプス)がある、というこれ以上ない宣伝文句でした。小生が見た香港はマンハッタンやアルプスだけではなく、文武廟や黄大仙などのお寺や朝の公園で太極拳をする集団など、都会と大自然、そして中国文化が何の矛盾なく同居していました。

    翻って神戸を考えた時に、六甲山系を中心とした大自然(特に縦走路などは都会から目と鼻の先で、こんな大自然を感じさせるエリアがあるのは神戸だけではないかと思います。「馬の背」なんか特におススメです)、西区・北区の山田錦を育む田園風景や藁ぶきの古民家、須磨や塩屋のリゾート感、有馬温泉の色気すら漂う街並みに、言わずもがなの南京町、旧居留地、北野の異国情緒あふれる雰囲気など、各地域の独自性は際立っており、三宮周辺の雰囲気に引きずられるようなひ弱な個性ではないと思います。
    もちろん神戸は「自由の港」として発展を遂げたのであり、今はまだ抽象的な「神戸らしさ」について、神戸を愛する全ての人が議論する事が重要だと思っています。

    ただ、小生の想いとしてはこべるん様と同様に、神戸らしさは必須という前提の下、神戸が日本を代表する都市として生き残り発展するためにも、三宮エリアを中心とした神戸都心は高度利用により、良かれ悪しかれ刺激の多いエリアとなってほしいと考えています。神戸都心に超高層ビルや商業施設が林立したとしてもコンテンツを工夫する事で、ミニ東京化を避ける事は可能であると思います。その意味で阪急や阪神、JRの開発には大いに期待しております。
    観光についても、幸いにして神戸は広くて個性の立った地区で構成されていますので、外国人にはしっとりとした有馬や日本の原風景である北区・西区、六甲山の大自然、ジャパニーズサケの故郷灘五郷を十分楽しんでもらえると思いますし、日本人なら最先端ファッションの揃う旧居留地や三宮都心、ベイエリアのおしゃれな飲食店などを満喫してもらえるのではないでしょうか。そして夜は三宮の洗練されたナイトスポットで楽しんで、一流のホテルで宿泊する、そんなまちづくりが実現すれば、京都・大阪に負けない、そして個性ある三都として国内・海外から集客できる都市の一角となれるのではないでしょうか。小生は、そんな神戸を夢見ています。

  18. ジョー より:

    経済、住環境、インバウンド観光客、どれを優先し、どんな手段を取れるのか、悩ましいところですね。

    ところで神戸の人口が減ってきて問題になっていますが、県をまたいで引っ越しする理由ってどんな感じなんでしょうね?

    気になったのでネットで調べてみました。SUUMOの統計では次のようになっています。

    【調査結果】
    Q.なぜなぜ教えて?引越しをした理由
    1位:前住んでいた物件に不満があったから 22.0%
    2位:前よりよい条件の物件を見つけたから 20.0%
    3位:結婚したから 18.8%
    4位:転勤になったから 17.3%
    5位:賃貸の更新時期がきたから 16.8%
    6位:転職した(する)から 6.5%
    7位:一人暮らしをしたかったから 6.3%
    8位:入学した(する)から 2.8%
    8位:就職した(する)から 2.8%

    これらの内県をまたぐ理由になりそうなのが次の5点でしょうか。
    3位:結婚したから 18.8%
    4位:転勤になったから 17.3%
    6位:転職した(する)から 6.5%
    8位:入学した(する)から 2.8%
    8位:就職した(する)から 2.8%

    この中からキーワードを抽出するとやはり「仕事」と「学校(大学・短大・専門)」でしょうか。
    この2つにかんして神戸はどうなんでしょう?学校まずまずなのかもしれませんが職場は少ないでしょうね。

    職場も少なく、海外観光客向けの観光資源もあまり無いとなると、やはり住環境を向上する方向に走ってしまいがちになりますね。

  19. しん@こべるん より:

    私の言いたい事をほぼ全て代弁頂いたようなコメントをありがとうございます。神戸で今、唯一、新規オフィスを求められているのが三宮の駅周辺なのにその開発にまで制限を掛けようとするなんてまるで神戸の衰退を黙って受け入れろと言っているのと同じです。シンガポールやラスベガスのように何もなかった場所が何故、世界中から人を呼び寄せているのか。神戸も何かにとんがる事を考えなくてはなりませんね。

  20. しん@こべるん より:

    長いコメントありがとうございます。私も馬の背や須磨アルプスは好きです。香港の圧巻されるような風景も好きです。神戸には香港程の規模や経済力はありませんが、シンガポールのような統制とコントロールのきいた高層ビル群と自然が共有する都市が理想かなと思います。無秩序に高層ビルが乱立するのではなく、計画的に導入された高層化が神戸に相応しいと思っています。

  21. 匿名 より:

     問題は、神戸市の考えることが表面的でおおざっぱすぎることだ。神戸は多様で個性的な地区の集合体であるのに、漠然と一律に「神戸」を論じるから、どれもが中途半端な街づくりになるのではないか。もっと具体的に、地区の役割や歴史などの属性を掘り下げ、メリハリをつけて、地区ごとに個性を際立たせていけば、自ずと都会と自然が共存する個性的な大都市になるに違いない。地区ごとに、例えば都会は思いっきり都会を目指し、農村部は思いっきり農村部を目指す、その集合体として自然と都会の共存が図られていくべきではないか。
     同様に、北野以外の地区に異人館風のデザインを持ち込んだりすることは、その地区の個性を損なうことになるばかりではなく、北野のイメージを損なうことにもなりかねないのでやめるべきだ。また、農村部の農産物に神戸ブランドを冠することも、神戸ブランドのイメージをあいまいにするのでやめるべきだ。

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。