神戸市が前週に発表したポートタワー民営化によるリニューアルと中突堤中央ビル南館の改修もしくは建替に関するサウンディング型市場調査ですが、建替を検討する際の敷地面積は3,400平方メートルとした点について、北館を含めるものと推定していました。しかしながらどうやら事情は異なるようです。
北館については南館との同時建替はままならないようです。
ひとまず権利者との合意が形成されつつある南館の建替をポートタワーのリニューアルと合わせて進める事を前提とし、建替時の容積率を上乗せする為に敷地の設定を現在、南館の立地する約1,000平方メートルのみでなく、その西側も想定敷地として組み入れるようです。
想定敷地として考えられている広場。この部分を合わせると3,400平方メートルに敷地面積が広がります。中突堤は準工業地域で建ぺい率60% 容積率300%。
単純計算で10,200平方メートルの建物を建設できますが、想定される建築エリアは既存建物のある部分にのみ限定されるようです。容積率を使い切ろうとする場合は10階建になります。
しかしながら、西側に建物を拡大させ、1フロア辺りの面積を大きく取れるようにした方が民間デベロッパーにとっても採算・効率性のより高い建物の建設が可能になるのではないでしょうか。現状の南北に連なる形状ではウォーターフロント最前線という立地や眺望を活かす事が出来ません。
またこの立地を活かすのであれば、読者のsirokumaさんの意見でもありますが、現在、駐車場や広場になっているポートタワーの南側にタワーと連結した新たな施設を建設し、中突堤中央ビルは寧ろ更地にしてこちらを駐車場にする方が事は早いかもしれません。また眺望わ活かしたより魅力的な施設を企画できるのではないでしょうか。
中突堤の先には優美なメリケンパークオリエンタルホテルと旅客船ターミナルがあります。
この日は久しぶりに中突堤に飛鳥IIが停泊しているのを拝む事が出来ました。ポートタワーの北側だと、この光景を望む事は出来ません。中突堤中央ビルの建替に固執せず、今あるリソースを使って配置転換という柔軟な物の考え方が求められるのではないでしょうか。
中突堤中央ビル南館建替における課題と建替方法について
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こんにちは。意見を取り上げていただき有難うございます。
ここは区分所有なのでそんなに簡単に行くのかな？と思っていましたがノートルダムの前の空地を利用するんですね。流石にノートルダムの前には建物を建設できないので既存建物部分に限定したと…普通ならああそうか。となるところですが、この数年ヴィーナス規制の導入にあたりシンボリックに扱ってきたポートタワーの北隣に中高層建物建設を想定する事自体に神戸市への不信感を抱いてしまいます。
最近も賃貸マンションの建設で元町通の路地かの風景が壊されたと新聞報道されたのにね。
一番の勘違いは、中央ビルは区分所有建物ですから。あえて市が介入して建て替えを推進する必要はなく区分所有者の判断に任せれば良いと思いますし、その際は特例扱いすることなくその他の市民と同様、都市計画法に則った範囲で区分所有者が自らの費用負担で建替えを行ったら良いだけです。
中央ﾋﾞﾙは築46年のビルで老朽化も進んでいますから10~15年で区分所有者は設備の更新や大規模改修で多額の費用の支出を迫られると思いますし、臨港地区では建物の利用用途が厳しく制限されていますから、ポートタワーの景観を阻害するような建物は建設できないと思います。
そもそも、区分所有建物を神戸市の所有床が多い南館だけ切り離しその土地を活かすために隣接の神戸市所有土地を併せて開発するという事は法的には妥当なんでしょうか?南館の区分所有者は多大な恩恵を受けることになりそうですがそうまでしてやらねばならない事業でしょうか？
そう考えると、タワーとメリケンパークの新たな活用法としては、現在の公園側の駐車場を自走式の2階建にして、1階部分をバス専用駐車場として、岸壁沿いの駐車場は２階～3階・屋上テラス付きの飲食施設としてﾀﾜｰと直結させるような整備をするのが公正で一番お金もかからず・即事業に着手でき効果的であると思います。
特定の区分所有者がどうだと平等を謳うだけでは、全国のどこの市でも何も開発は進まないと思いますよ。ポートタワーの広場周辺は活用されてないので開発が進むなら市民としても喜ばしいことです。