地域探訪　-六本木ヒルズから眺めた東京都心2012-

少し前ですが、所用で東京に行った際に時間が少し出来たので六本木ヒルズの森タワーに行ってきました。ここから眺める東京都心のプロジェクト現況をお伝えします。今回も当ブログの主旨からは、ズレていますが、超高層建築好きの私にどうぞお付き合い下さいませ。

1990年代後半より東京を中心として全国の都市に超高層化の波が押し寄せました。小泉政権が推進した都市再生法が後押しとなり、全国の中心市街地の再開発が活発化。容積率の大幅な緩和により駅前を初めとして、超高層タワーが林立するようになりました。その勢いは10年を経過した今でも留まること知りません。東京都心では2003年問題、2007年問題、2010年問題とオフィス面積の供給過剰が指摘されましたが、その都度、新規に供給された超高層ビルは当初から高い稼働率で開業。その反面、既存ビルからのテナント流出が起こり、新旧の二極化が進みました。更に昨年の震災以降、災害に強い新築ビルの人気が高まり、都心の再開発は加速化しています。

東京都の主導で進められている「アジアヘッドクオーター構想」は欧米・アジアのグローバル企業のアジア本社・研究開発拠点を誘致し、民間投資の誘発を目的とし、都心を中心に都内の複数エリアが政府の国際戦略総合特別区域として指定されました。これは関西イノベーション国際戦略総合特区として神戸の医療産業都市が指定されているのと同様ですね。



上記写真の中央に立つグリーンのビルは泉ガーデンタワー。住友不動産が手掛けた超高層オフィスビルですが、この建物を中心とした六本木・赤坂地区は、「アジアヘッドクオーター構想」を担う最重点地区の一部として大型プロジェクトが目白押しです。このエリアの盟主である森ビルは国際ビジネスセンターとして位置付けてこれまでもアークヒルズや六本木ヒルズ等、多くの大型開発を完了させ、外資系企業の集積を進めてきました。そして更に、同構想に後押しされるようにこの区域の再開発を活発に進めています。



中央の淡いグリーンのタワーが今年完成したばかりのアークヒルズ仙石山森タワー。森ビルの手掛けた最新のプロジェクトです。地上47階建 高さ207mの複合ビルでこうしたビルとしては珍しく低層部(3-24階)を共同住宅、中高層部(25-47階)をオフィスとする構成となっています。上に向かって窄まる特徴的なデザインを手掛けたのはペリ・クラーク・ペリ・アーキテクツ。同じく森ビルの先行プロジェクトである愛宕グリーンヒルズも同社がデザインを担当しただけあって蓮の花が咲いたような頂部等、共通点が多く見受けられます。夏-秋には報道ステーションの天気予報中継画面でキャスターの背後にこのタワーが美しくライトアップされた姿を見ることができました。

アークヒルズ仙石山森タワーの背後で建設中の巨大な建物はこれまた森ビルが中心となって進めている環状2号線III街区プロジェクト。汐留近くの第一京浜から虎ノ門の外苑通りを結ぶ幅員40mのプロムナードを整備し、その道路上の各拠点に再開発ビルを建設するという壮大なプロジェクトです。森ビルが建設しているIII街区には最も規模が大きく、店舗、オフィス、住宅、ホテル、会議場が整備される地上52階 高さ247mの超高層複合ビルが誕生することになります。延床面積24万平方メートルは現在、都心で進められている再開発ビルの中では最大級の規模です。



泉ガーデンタワーの足元でも複数の再開発プロジェクトが進行中です。すでに躯体の見えている奥の建設工事は21・25森ビル建替計画で、同社が所有していた二棟の建物を解体して一棟のオフィスビルに建て替えるプロジェクトです。完成すると地上20階 高さ108mとなります。

更にその向いの敷地は旧日本IBMの本社屋と六本木プリンスホテルの解体工事です。かろうじてIBMの1階部分がまだ残っている状態ですね（現在は完全に解体されているものと思われます）。この敷地は住友不動産が購買し、再開発を進める計画です。同社は隣接する泉ガーデンタワーと統一感を持たせたデザインになる地上40階 高さ241m 延床面積19.7万平方メートルのオフィスビルと地上20階のタワーマンションを建設します。



この他、近接する赤坂一丁目では、最近、企業統合した新日鉄興和不動産が手掛ける再開発プロジェクトが進行中で、地上35階 高さ200mのオフィスビルを計画しています。

これらの建物が完成するとエリアに200m以上の高層ビルが5棟立つことになり、新宿、汐留、丸ノ内に並ぶ高密度な超高層ビル街に変貌します。更に虎ノ門パストラル跡には森トラストが180mの複合ビルを計画。仙石山森タワーに隣接する六本木・麻布台も森ビルが新たな再開発を模索中。また上記写真の六本木5丁目は駐車場が多く目立ちますが、ここには第二六本木ヒルズの構想があるようです。すでに六本木5丁目西地区市街地再開発準備組合が発足し、具体的な開発に向けての検討が始まっています。ただ六本木ヒルズが要した開発期間は17年。こちらも多くの地権者がいることから、一定の歳月は必要になるものと思われます。



赤坂9丁目にあった防衛庁が市ヶ谷に移転後、その広大な跡地を三井不動産が再開発したのが東京ミッドタウンです。近接する六本木ヒルズに対抗するようにオフィス、住宅、ホテル、店舗等が集積する複合開発都市として2007年に誕生しました。メインタワーとなるミッドタウンタワーは地上54階 高さ248mと現在、東京都内では最も高い超高層ビルです。上層部にリッツカールトンが進出したことでも有名です。



再び森ビルのオンパレードですが、右手前の三角屋根の背後に立つのがオランダヒルズ森タワー、中央のツインタワーが愛宕グリーンヒルズです。そしてその背後に広がるのが汐留シオサイトの超高層ビル群です。すっかり東京の風景に馴染んでしまったこれらの2000年初頭に完成したビル群ですが、現在の高層ビル建築ラッシュの先駆けとったプロジェクト達なので、高層ビル好きには恐らく特に想い入れが強いのではないかと思います。特に汐留は新宿以外で初めて200m級の建物が複数建設された場所ですので、「第二の新宿が出来る！」と非常に興奮したのを覚えています。それから10年。200m級の高層ビルは丸ノ内、六本木、赤坂と都心全域に建つようになってきました。全国でも名古屋駅前や大阪の都心部にも200mオーバーが建設され、阿倍野にはハルカスのような300m級も登場。我ら神戸にも200mには一歩及ばずとも190mのシティタワーが誕生。日本の大都市はこの10年で大きな変貌を遂げてきました。



先の震災で、頂部のアンテナ塔が曲がってしまった東京タワーですが、修復されて元の姿へ戻りました。世間の注目はすっかりスカイツリーに移りましたが、現在でも電波塔、展望塔としての役割をしっかり果たしています。第二東京タワー構想の話が出た時は夢物語と思っていましたが、すでに634mという日本では途方もない高さのタワーが実現しています。この新電波塔の誘致合戦には色々な紆余曲折があったようですが、最終的に権利を獲得した東武鉄道は大幅増収を遂げました。ただ押上という場所が都心から離れているので、個人的には東京タワーを運営する日本電波塔が打ち出した「東京タワー隣接地に、高さ707mの新東京タワーを建設する計画」を進めて欲しかったと思っています。

新タワー誘致合戦にはこんなにたくさん候補者があったようです。

多摩タワー建設準備株式会社-八王子市の多摩ニュータウンでの新タワー建設を目指す
JR東日本-新宿駅南側の線路上にタワー建設構想
さいたまタワー実現大連合-さいたま新都心にタワー誘致構想
足立区-新タワー建設地として区内の入谷、東六月両地区を提案
台東区-新東京タワー区内建設誘致準備会
豊島区-新東京タワー事業化準備委員会
練馬区-新東京タワー誘致推進協議会

写真奥には中央区、江東区の湾岸地区のタワーマンション群がズラリと林立しています。今後も更にその数は増えていきます。

また東京タワー右横の黒いビルは浜松町の世界貿易センタービルです。東京では霞ヶ関ビルに次いで二番目、日本国内では神戸の商工貿易センタービルに次いで三番目に完成した超高層ビルです。両貿易センタービルはほぼ同時期に同じ設計会社(日本設計)、同じ施工会社(鹿島)に手掛けられたとあって、規模は違えど非常によく似た造りをしています。

築後42年。世界貿易センタービルの建替が東京都から発表されました。同ビルを解体して200mと160mのツインタワーに建て替えるということです。東京では今、100mを越える超高層ビルが次々と建て替えられ始めています。



JR田町駅周辺の高層ビル群です。このエリアの特徴は160-180mにビルの高さが収められていることです。後方が芝浦浄水場跡に出現した芝浦アイランド。4棟のカラフルなタワーレジデンスから構成されています。田町駅周辺には高層オフィスビルが林立。特に目を引くのは真っ赤な住友不動産三田ツインビル。地上43階 高さ179mのオフィスタワーです。最も新しい建物は中央にある三田ベルジュ。地上33階 高さ165mの複合ビルで、大きくセットバックさせた上層部(共同住宅)が特徴的です。この他、田町駅の東側でも再開発が計画されており、東京ガス田町用地跡地に180mのツインタワーが建設される予定です。



品川駅前も汐留シオサイトと同時期に一気に開発が進みました。品川インターシティ、品川グランコモンズと二期に分けて航空法高さ制限ギリギリの150mにビルの高さが揃えられています。現在は江東区や中央区にその軸が移っている湾岸タワーマンションブームですが、元祖は品川港南エリア。写真左側に立ち並ぶタワーマンション群です。今後、JR田町車両区の再開発が控えており、今後も大きく変貌する可能性を秘めています。



地道にしかし着々と街の様相を変えているのが大崎。知名度はどちらかと言えば低い大崎ですが、東京都は副都心として位置付け、計画的に開発が進められています。羽田空港の影響を受け、130-150mの高層ビルが林立しており、ソニーの新ビルも竣工したばかり。神戸製鋼の東京本社もこの大崎にあります。東京の一大ビジネスセンターとして機能し、羽田空港が国際化した現在、更にその重要性は高まりつつあります。



海を隔てた人工島。まるでポートアイランドを彷彿とさせる臨海副都心。まだ未利用地も多く残るこの島ですが、最近は巨大な箱のようなタワーマンションが次々と建設されています。湾岸エリアの混雑解消を目的に新たに架橋されたのが東京ゲートブリッジ。東京港臨海道路の一部として開通しました。神戸でもポートアイランドを経て、現在の和田防波堤付近から和田岬へと阪神高速湾岸線の延伸が計画されていますが、大型船舶の航行を妨げることのないよう桁下の高さを確保する必要がある為、かなり大規模な橋梁にする必要があります。



こちらは赤坂、溜池山王エリアのアップです。後ろに広がる緑地は皇居。議員会館や首相官邸、国会議事堂等、日本の政治の中枢が集まるエリアです。今、まさに大きく揺れ動いている最中ですね。右の巨大なタワーは山王パークタワーです。首相官邸に近接しているので、その面の窓数は極力少なく設置されています。地上44階 高さ195mの規模ですが、当初は200mを越える計画でしたが、官邸側という事で規模を縮小しました。NTTドコモが本社を構えていることでも有名です。2000年の竣工時では千代田、港区で最も高い建物となりました。このプロジェクトが明らかになった際は、ようやく都心部にもこの規模の高層ビルが建設されることに期待感を覚えました。



TBSが同社敷地内を再開発し、赤坂サカスとして整備しました。そのシンボルタワーである赤坂Bizタワーは敷地を賃借された三井不動産が建設した地上39階 高さ179mのオフィスビルです。左手前の丸いお皿の乗った建物がTBS放送センター、通称ビッグハットです。左奥でタワークレーンを載せている建物は赤坂プリンスホテル新館。建設中ではなく、解体中です。西武グループは跡地には地上36階 高さ180mの複合ビルを建設します。



バブル期に計画され、1994年に鳴り物入りで誕生した複合都市・恵比寿ガーデンプレイス。サッポロビールの工場跡地を再開発してオフィス、住宅、ホテル、店舗、美術館を備えています。当時は山手線内側では最後の再開発と謳われていました。もちろんサッポロビール本社もシンボルタワーのガーデンプレイスタワーに入居しています。後方に広がる高層ビル群は川崎市・武蔵小杉のタワーマンション群。近年、200-160m級のタワーレジデンスが一気に建設され、人気急上昇中のエリアです。JR東日本と東急が乗り入れる武蔵小杉駅前の再開発により、タワーマンション街へと変貌。その勢いは留まることなく、隣接する工場跡地等にもまだまだタワーマンションが建設される計画です。



渋谷です。若者の街として名高いこの街にも再開発の波は押し寄せています。2000年代前半に東急井ノ頭線渋谷駅の再開発によって誕生したマークシティ、東急本社跡に建設されたセルリアンタワー止まりだった渋谷の再開発ですが、東急文化村跡地に今年、複合ビル・ヒカリエが竣工。一気に注目度が高まりました。渋谷は東急を中心とした開発が進められてきた街ですが、今後、東急、JR東日本、東京メトロの鉄道三社が共同で渋谷駅の建替を計画。地上43階 高さ230mの巨大な駅ビルを建設します。東急とJR東日本は横浜駅の駅ビル建替計画でもタッグを組みます。関西のターミナルは近接しているとは言え、鉄道各社がバラバラにターミナルを造り上げていますが、東京ではJRと私鉄が一つのターミナル駅を形成しているパターンが多いので、駅舎開発は共同で行う事が可能です。これは今後、三宮の再開発でも非常に参考になるものと思われるので、JR、阪急、神戸市には同様の協力体制への歩み寄りと検討の上、ケーススタディとして活用をお願いしたいものです。大阪ではJRの駅ビル建替が各ターミナル、百貨店の生き残り戦争を引き起こしました。三宮ではこれを教訓に各社が共同で事にあたることで、発展を促し、今後の50年、100年の計を考慮した開発を検討して欲しいです。



新宿です。日本一のターミナル駅を有する巨大なシティセンターですが、再開発という面では都心部の他地区と比較すると勢いや派手さがありません。丸ノ内には三菱地所が、港区には森ビルが、というようにエリアの大地主がいる訳でもなく、巨大な再開発用地が残っている訳でもない新宿。一時は中央公園の西側一体となる西新宿3丁目に330mのタワーを中心とした大規模再開発が構想されましたが、リーマンショックを機に一気に開発機運は絞みました。林立する70年代に建設された古参の200m級ビル群は昨年の大震災で大きく揺れる姿が報道され、ビジネス街としては老朽化が否めない感があります。ここ数年は唯一、西新宿6丁目エリアが拡大する高層ビル群の受け皿となって新たな開発が進められてきました。またJRは南口に巨大人工地盤の建設や複合高層ビルによる再開発を進めており、これらが今後の新宿をどう牽引していくのかが要注目です。



青山は大規模な再開発というイメージはあまりないエリアです。所々に高層ビルは立っていますが、巨大な鉄道ターミナルがある訳でもなく、大型百貨店がある訳でもありません。代わりに表通り、裏通りに限らず路面店も多くある意味、神戸にどことなく近いエリアなのかと思います。



最後です。後方に広がる重厚なビル群は丸ノ内、大手町の東京駅を中心としたビジネスセンターです。丸ノ内口は三菱地所が次々と既存ビルを高層ビルへ建て替えています。これに触発されてエリアで三菱地所の息の掛かっていない建物も他企業や自前で建替が進められています。またこれまでは再開発がなかなか進まなかった八重洲側でもRJのツインタワーを皮切りに次々と新たな再開発プロジェクトが進行し始めました。バブル期に三菱地所がマンハッタン計画と称して、200m級のビルを丸ノ内に林立させる構想を持っていましたが、皇居との立地関係もあることから構想程の規模は実現できなかったものの、それに近い形でニューヨークのように高層ビルが密集する姿へと変化しつつあります。近接する日本橋地区でも三井不動産が中心となって街区一体の開発を進めています。10年後にはどんな街に変わっているのかが非常に楽しみなエリアです。

そのビル群の後ろに聳えるのが東京スカイツリー。異次元の高さですね。そろそろ展望台に行ってみようかなと思っています。

東京のスピードで街が変化していたら、ブログで追い掛けるのは途方もなく大変だと思います。神戸には神戸のペースがありますが、ただもう少し往年のダイナミック感を感じられる勢いが欲しいものですね。