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JR摩耶駅が開業してから3年半が経過しました。同駅の開業は唯でさえ阪神間で人気の衰えない灘区の住宅地の路線価を更に引き上げる事に貢献しました。しかし駅前や周辺は未だ非常にスパルタンです。北側にロータリーは整備されたものの、中央の分離帯には植栽すらなく、雑草が生え放題です。
その駅前で建設工事が開始されました。駅ロータリーを挟んで東西に2つの建設現場が誕生しています。建設主はこれまでも周辺で分譲マンションを建設、販売したJR西日本不動産開発と三井不動産レジデンシャルの2社です。
西側の工区の様子です。現在は既存障害物の解体や土壌の入れ替え工事が行われています。
| 名称 | 未定 |
|---|---|
| 所在地 | 神戸市灘区灘北通5-5-10他 |
| 規模 | 1工区 地上5階 2工区 地上10階 |
| 開発事業区域面積 | 7,469.50㎡ |
| 敷地面積 | 7,247.55㎡ |
| 延床面積 | |
| 高さ | |
| 構造 | 鉄骨造 |
| 用途 | 1工区 病院・物販店舗 2工区 共同住宅 |
| 設計 | 株式会社CAST都市開発 |
| 施工 | |
| 事業主 | JR西日本不動産開発 三井不動産レジデンシャル |
| 完成予定 |
西側工区の敷地計画です。ロータリーに面して建設されるのが1工区、間に道路を挟んで2工区があり、123戸の分譲マンションが建設されます。1工区に計画されている商業ビルの内容が気になるところです。摩耶駅舎内のコンビニを除けば、駅前にも関わらず店が皆無の現況において、このビルの計画は同駅利用者や周辺住民の関心が非常に高い事でしょう。計画図は1階の断面図のみですが、テナントと記載された2区画が描かれています。北側に駐輪場も整備されるのでスーパーの出店を見込んでいるのではないかと思われます。生活利便テナントやクリニックが入る商業ビルとして駅利用者に重宝されるでしょう。
ロータリーの東側の工区です。こちらの方が工事が先行しているようですが、こちらも土壌対策が行われています。
| 名称 | 未定 |
|---|---|
| 所在地 | 神戸市灘区灘北通4-102他 |
| 規模 | 地上9階 |
| 敷地面積 | 4,493.99㎡ |
| 建築面積 | |
| 延床面積 | 9,845.89㎡ |
| 高さ | 27.13m |
| 構造 | |
| 用途 | 共同住宅 127戸 |
| 設計 | 株式会社アクアス |
| 施工 | 大鉄工業株式会社 |
| 事業主 | JR西日本不動産開発 三井不動産レジデンシャル |
| 完成予定 | 2021年8月末日 |
東工区は分譲マンションのみとなります。
摩耶駅から見渡す東工区です。見ての通り、駅から至近距離に広がっています。
これまでなかった道路の北側に歩道も整備しています。JR西日本の敷地内なので私道になります。
歩道が整備されている部分です。
JR西日本不動産開発と三井不動産レジデンシャルは駅の開業以降、南北のJR社有地に複数のマンションを分譲してきました。
どの物件も人気を博し、完売しています。これから分譲される2棟合わせても合計250戸のみです。敷地計画から考えるに東灘信号所跡地開発で計画される最後の分譲マンションになる可能性があり、これらも完売にはそう時間は掛からないのではないかと思います。今までの物件よりも駅近で今回は商業ビルの建設もセットなので利便性向上が約束されています。
摩耶駅の開発時にはJR西日本と三井不動産は駅周辺に700戸のマンションを分譲予定と発表されていました。これらのマンションが建設されても合計分譲戸数はまだ500戸程です。これで打ち止めかまだ敷地に余裕を持たせて更に200戸の上乗せが図られるのか。非常に貴重な土地だったので、デベロッパーとしてはもっと高層化して戸数を増やしたかったでしょうね。これらのマンションは中古になっても高値で取引されるでしょう。
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神戸は住環境に優れていますので、インバウンドよりも居住性を生かした都市にしていくのが理想だと考えています（下手にインバウンドを狙った結果、住環境が低下することのないよう願っています）。
ただ、それには中央区のマンション規制が大きく影響してくるので、かなり頭が痛いですね。
マンション規制下でも神戸を発展させるご提案を常々考えているのですが、かなり難しいです。
しん@こべるんさんの仰っての通り、駅近のマンションは築年数が経過しても資産価値が下がらず、例えば新快速停車駅のJR高槻駅至近のマンションでは、買った後数年後でも値段が上がる現象もあるそうです。
JR西宮駅のマンション建設は以前も記事になさってでしたし、高槻市の隣のJR茨木駅でも駅の至近にマンション建設中ですが、いずれも値段は下がらないでしょうね。
少し話は変わりますが、京都のホテルの混雑具合が緩和してきているようです。
宿泊の需給が拮抗してきたようですので神戸のホテルの建設のトレンドにも変化が出始める（出始めるべき）頃かもしれません。
今まで以上に注目したいです。
中央区の住宅規制はむしろマイナスだと思います。トレンドに歯向かっても衰退を速めるだけです。神戸はこれから大型ホテルの構想が実現できるかどうか本格的に検討が始まっていきますね。
摩耶駅の開発について
あ～あ、残念です。こんな広い土地。神戸にないのに。どこにでもあるような開発です。神奈川の武蔵小杉に比較して、しょぼすぎます。武蔵小杉のように超高層でなくてもいいのですが、兵庫県は国家戦略特区なのだから、大阪グランフロントのようにコンセプトをつくってほしかった。まるで単なる駅前マンション便利街区です。こんなことを普通にしているから、千葉にも劣るんです。最後にわたくしの非力にだめだしです。