磯上通7丁目計画

磯上通7丁目・(仮称)神戸三宮プロジェクト新築工事 x 磯上通プロジェクト (ONE O ONE)



本格的な工事が開始されて磯上通7丁目の(仮称)神戸三宮プロジェクト新築工事。NTT都市開発が計画し、共立建設が施工する新築ビル開発ですが、その規模や概要は未だ明らかになっていません。



神戸市は共同住宅や高さが45m以上ある建物には「建築計画のお知らせ」の掲示を義務付けていますが、業務や商業ビルにはこの掲示義務が課されていない為、場合によっては完成するまで全くどんな建物が建てられているのか不明のケースもあります。景観デザイン協議を経ている計画もあればそうでない計画もあり、全くルールが不明確です。建築計画のお知らせは建物用途を問わず、基本的に掲示を義務化するべきです。元々、神戸市にはそもそも存在しなかった制度ですが、導入してもこんな中途半端な形での掲示条件を課しているのは神戸位です。



さて、案の定、アスファルトを剥がすと、過去にこの土地に立っていたビルの地下躯体が出てきました。建物の解体は基本的に地上部を取り壊し、次の開発が固まった後に地中障害物の撤去をする事が殆どです。以前の建物を解体後、アスファルトで舗装して長年に渡って駐車場による暫定利用を行ってきました。



まずはこの地下躯体を撤去した上で更に地中にある基礎も撤去するのか、それとも基礎は流用して新たな建物を建築するのか。以前の建物は恐らく震災被害で解体に至ったと思われますので、耐震基準の低い建物だったと推測します。



敷地面積は300平方メートル程です。敷地は容積率600%と700%のライン上にあります。建蔽率80%で建てた場合、8階建ての建物が妥当な規模ですが、磯上通7丁目は特定都市再生緊急整備地域に指定されていますので、容積率緩和、税制・財政・金融支援を受ける事が可能です。従って更に大きな規模の建物が建築される可能性もあります。



NTT都市開発のプロジェクトの南側に隣接した土地ではフウキ建設が進めているオフィスビルプロジェクトが進行中です。地上10階建ての新築ビルが建設される計画です。



前週までは杭工事が進められていた模様です。こちらは即、建築工事に入りましたので、建物の完成は先行するものと思われます。隣接する土地に別々の計画が同時に着工する非常に珍しいケースです。



フウキ建設は更に同じ国道2号線沿い南側の磯上通3丁目でもテナントビルの建設計画を持っています。同社のホームページでは6月から工事に着手する旨が記載されていますが、現地ではまだコインパーキングが営業中でした。



こちらは三角形状をした角地です。テナントビルと示されていますが、東面や南西面にはバルコニーを設けるデザインになっています。



北東面のコーナーにはカーテンウォールを採用。SOHO仕様として、高井商事が加納町3丁目交差点周りに建築したTAKAI BLDと同様の建物を想定しているのかもしれません。



その向かいのガソリンスタンド跡地は創世がリーガルマンションの建設を計画していますが、昨年の11月に着工予定でしたが、未だに着工に至っていません。こちらにはしっかりと建築計画のお知らせがあります。



その北側の土地もパーキングになっています。計画が一旦、白紙化したのでしょうか。都心の土地活用が活発になっていますので、用途変更等の検討を行っていてもおかしくありません。

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