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学校法人高宮学園が経営する大手予備校代々木ゼミナールが拠点7校を除き、全ての校舎を閉鎖するという衝撃の発表から早1年。JR・阪急・地下鉄三宮駅から至近距離にある神戸校も遂に閉鎖されてしまいました。しかし閉鎖にあたっては特にさした報道もなくひっそりと閉校になった感があります。
シャッターの下ろされた代々木ゼミナール神戸校。1等地に構える一定の規模を抱える建物です。閉鎖前からその後の活用方法について様々な憶測が展開されていました。解体して再開発や売却、ホテルや他施設へのコンバージョンと色々な選択肢が考えられ、その方向性は各校の立地条件や建物の築年数によって大きく左右されます。
建て替えられている他校程の老朽化は進んでいなかった神戸校は比較的築浅のせいか改修が決まりました。大成建設が設計・施工者として、改修工事を来年2月末まで進めるということです。気になるのは改修内容と改修後の建物用途です。願わくばオフィスビルかホテルにコンバージョンして欲しかったですが、建通新聞の情報では主要用途として「店舗・商業施設」とありました。どのような商業施設として活用されるのでしょうか。都心一等地とは言え、所謂、立地は商業軸から外れているいます。従ってファッションビルとしては期待できません。もしや家電量販店？
本当は隣接する閉鎖中の大隆ビルと合わせて再開発の形を期待していたのですが、代ゼミの建物単独での改修となります。
代ゼミ神戸校のフラワーロードを挟んで向かいとなる布引4丁目の用地ですが、結局、コインパーキングになってしまいました。
タイムズタイムズ三宮駅前第６となりました。残念ながらこれで暫くは塩漬けですね。鉄道二社の駅ビル開発が早く具体化して周辺地区に投資熱が波及することを望みます。
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東京常盤橋街区再開発プロジェクトが発表されたが、４棟のオフィスビル計68万㎡、なかでもＢ棟は49万㎡の単独で世界一の面積、高さ日本一の超巨大オフィスビルという計画。さすがに東京、凄い。
まさにアベノミクスは首都東京のためにあり、更なる一極集中というより、完全に東京＝日本の様相で、地方は人材供給源と化している。
2年前新市長誕生で地方創生の旗手としての神戸を期待したが、Ｐ＆Ｇが神戸に残ったくらいで、アベノミクス以前のまま、まさに動かぬ地方の象徴。
三ノ宮駅山手側は、阪急・地下鉄乗り入れに伴う再開発用地確保だけでなく、京都駅南側同様周辺一帯の中小ビルをまとめて用地を確保して、超高層化するくらいの再開発があると期待していたが。今は駅前とは思えない地域で空き地も多く、残念な地域である。
代々木ゼミナールビル大駐車場なしで家電量販店も厳しいと思えるが。
改装するからにはリーシングができたということでどういう施設になるか期待したいが、何か寂しい話である。
東京常盤橋街区再開発プロジェクト見ました。記者会見では、三菱地所社長のどや顔がとても印象的でした。ダイナミックで羨ましい限りです。
三宮山側は、中小規模の雑居ビルが多く土地が細分化されている上、南北の道路が多い（南北の間口は十分だが、東西が狭い）ので土地を大きな一塊にするのが難しく、現況のままでは超高層や大型ビルの用地としては不向きです。
それにしても神戸市は山側エリアの再開発には、触れようともしませんね。せめて道路の集約・付替えを踏まえた市街地再開発のマスタープランでも作って貰いたいものです。例えば、一定規模以上の土地を一体活用する場合に容積率等、都市計画制限を大幅に緩和するエリアを定めるとか出来ないもんでしょうかね。思い切った試みが必要です。
大阪の開発は梅田にしても、阿倍野にしても、難波にしても電鉄会社が社運を掛けて行っています。開発しないと企業として生き残っていけないからです。
一方東京は不動産会社が商売として開発をしております。この違いが大きいのです。東京は区画整理して、再開発することによって従前より何倍もの富を得ることが分かっているので、地権者も応じるのでしょう。
地方は痛みを伴って再開発しても結果が長田のようになるので、現状を変えたくないのでしょうね。
こればかりは行政がどうのこうのと言う以前の問題ですね。
少々の規制緩和や優遇制度では焼け石に水でしょう。
かといって役所が民間企業のまねごとをして、デベロッパーになっても結果は大阪市の様なことになり負の遺産が残るだけです。
じゃあ神戸はどうするかって？難問ですね。答えは9月3日に有るのでしょうか？
代ゼミといい向かいの駐車場といい三ノ宮エリアの中ではやや外れということもあり、
三ノ宮のオフィス街や繁華街の延長で計画するには恐い立地です。
ホテル×オフィス×マンションといった混在型の計画でもないと厳しいと思います。
特に向かいの布引町4丁目側は三ノ宮エリアの市場が拡大する程のことがなければ、
かえって他の開発に需要を奪われてしまう恐れがあります。
やはりマンション用地との顛末でしょうか。
皆さん
常盤橋プロジェクトのように夢のある話が神戸でも起きることを願いたいですが、一極集中がここまで進んでしまうとどうしようもないですね・・・。
ゼンバンゴウさん
代ゼミは商業施設へのコンバージョンのようです。どんな業種なのかは定かではありません。布引は頂いた情報によるとある企業が購入したようです。この企業はマンションを建設するような業種ではありませんので転売しない限りはビルを建てるのではないかと思います。