解体工事がほぼ完了して、既存建物が姿を消したJR三ノ宮駅前の布引4丁目の再開発用地。6月30日に予定されていた一般競争入札の具体的な結果は分かりませんが、各不動産仲介サイトで売却情報が掲載されるようになりましたので、入札は不調に終わったものと思われます。売値は18億5000万円と最低入札価格と変わりはありません。
つい先日、最新の路線価が発表されました。神戸でも最高路線価である三宮町1丁目が1.7%上昇したという報道がありました。JR、阪急の駅ビル建替えと周辺再開発が熱を帯びてきていることが路線価に反映されたものと思われます。しかし再開発では数歩先に行く大阪・梅田や天王寺、京都中心部と比較するとまだ神戸都心部の地価上昇率は決して高くはありません。JR新長田駅前は東急不動産が大丸新長田店跡に新たな商業施設を開業し、民間分譲マンション開発も好調である為、5%も上昇したとのこと。三宮は三宮ビル北館以外は各プロジェクトがまだ構想段階を脱し切っていない感が強く、様子うかがいの状況です。まず最初に阪急の計画が具体化すれば、一気に盛り上がる可能性があります。
さて布引町4丁目用地ですが、そんな背景を睨んでか強気の売却価格を崩そうとはしません。土地を所有するセントラルシティ社は旧市庁舎4号館、旧ホテルシェレナ西館等の物件を次々に購入して話題になりました。シェレナ西館跡は一旦は賃貸マンションへのコンバージョンが試みられましたが、ホテルへと再度方向転換(?)するようです。同社は現在、ホテルフロントを務める社員の募集をしています。
気になるのは閉館した新神戸サンホテル。セントラル社は布引町界隈に多くの物件を所有しており、今後もこのエリアへの投資拡大を図るものと思われますが、そのど真ん中に位置するこのホテル物件の存在が気になります。ちなみにサンホテルの南隣のビルの更に南隣の空地はヤング開発が地上14階の分譲マンションを計画しています。
何はともあれ布引町4丁目の用地が早く売れてくれれば良いですね。まずは阪急新駅ビルの計画発表が先でしょうか。早ければ今年中の暫定ビル営業終了＋解体開始も・・・。
ちなみにこちらは11年前の2003年頃のフラワーロードの様子です。向かって右側の通り沿いが当該地ですが、当時は結構たくさんの建物が立っていた様子が伺えます。現在は中央にある建物が建て替わった以外、すべて解体されて更地化・暫定駐車場化されています。
布引4丁目の入札は不調な結果に・・・
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高値での不動産取引については3月末で一服感があります。
不動産マ－ケットも踊り場を作って、当面は落ち着くでしょうか。
布引町の土地は将来性はありますが、他の開発効果に押し上げられる必要がありますね。
単体での開発では土地取得費が相当安くない限りリスクが高過ぎます。
現在の設定価格以上での売却できる可能性としては、
やはり阪急の駅ビル再開発より後でなければ厳しいでしょう。
（こべるん様のコメントの通り）
立地がいいので駐車場以外の暫定利用法もあるでしょうし、当面は熟成期間でしょうか。
西元町のホテルシェレナ西館もホテルオ－プンの準備段階なのですね。
シェレナも西館単体ではホテル営業も不動産としても厳しい印象ですが、
セントラルシティのホテルオペレ－タ－としての器量に注目ですね。
旧シェレナを再現した高級ホテルになるのでしょうか。
車寄せと駐車場が見当たらないのが気になります。
ホテルへ改称して随分経ちますし、そろそろプレスリリ－スがあってもいいかと思いますが、
いつ頃オ－プンするのでしょうかね。
続報、楽しみにしております。
入札は不調とのこと、残念です。
利便性は高いながらセ－ルスに欠ける立地です。
その上価格が高過ぎるということなので仕方ないのかもしれません。
しかし三ノ宮周辺は再開発案件が次々に計画されいる様相。
恐らく東京五輪の頃には三ノ宮駅周辺も様変わりしているでしょうから、
布引町の土地も3年程度寝かせれば、価格認識もプラスに変わることが期待されます。
但し、ビジネスホテル等のありきたりな発想ではなくなるのではないでしょうか。
周辺の開発の内容から、布引町に導き出されるニ－ズが見えてくるものかと思います。
新神戸サンホテルも同様に、今ならマンション用地になり兼ねないですね。
ホテル・シェレナは三ノ宮エリアに真新しいホテルオ－プンが目白押しとなることが想定されることから、
将来的にもホテル営業は厳しいと思います。
相当な趣向を凝らさなければ集客は難しいのではないでしょうか。
素人考えですがイスラム系に向けて礼拝堂完備したホテルなど面白いかもしれません。
このあたりはJR駅前なので、本来ならばオフィス街になってしかるべきですが、区画が南北に細長いので、薄っぺらいビルしか建てられず、結局ビジネスホテルやマンション、小規模な雑居ビルしか建てられずもったいないですね。
隣接する琴ノ緒町５丁目も含めて区画整理をすれば、大規模ビルも建てられ、駅前の景観も一新されると思いますが、無理でしょうね。
大阪駅前ビル1～4のように再開発されれば最高でしょうが・・・
本題からズレますし僭越ながら
こべるんさんのような方にこういう会議で発言していただければ
良いなあと思ってます
http://www.city.kobe.lg.jp/information/project/urban/kobetoshin/300ninkaigi.html
ゼンパンコウさん
下手に中途半端な低層の建物を建ってコンビニではせっかくの立地が泣いてしまいますね。確か駅前地区には低層の建物は今後一切建てられないはずだったとは思いますが、当該地が対象区域に入っているかどうかは要確認です。シェレナ西館跡も一時は30億円程度で売りに出ていたようです。方針が定まっていないのかもしれません。
かずおさん
用地敷地があまり広くないので、住宅を除けば雑居ビル/ホテルが最も現実的な路線ですね。間違ってもこの地に住宅は避けて欲しいものです。JR、阪急とは競合しないホテルが無難ですが、立地的に専門学校や予備校になる可能性もありますね。
夢想家さん
そのことは神戸の街全体に言えますね。居留地以外のエリアは区画が狭く細いビルが林立しています。市道の再構成も再開発を促す重要な要素になるのではないでしょうか。
kingiさん
私など恐れ多いことですが、都合がつけば検討してみたいと思います。