神戸市は2013年度の予算案を発表し、一般会計7,101億円を計上しました。追い風に乗る再生医療の支援等、産業育成に軸足を置いた予算配分となっているのが特徴ですが、加えて都心・ウォーターフロント整備にも力を入れる事を明言。特に三ノ宮駅周辺再開発と企業立地促進による都心の活力創出に取り組みます。
現在、阪神三宮駅と接続する地下通路の改良整備事業が阪急阪神電鉄及び市等によって進められていますが、これに続き、JR三ノ宮駅前再整備事業を推進するために、ＪＲ西日本と合同で調査・検討を行うとしています。
「ＪＲ三ノ宮駅前再整備事業 13,000千円
三宮駅前全体の交通結節機能の拡充・強化をはかり、安全で快適な魅力ある都市空間を構築していくため、ＪＲ三ノ宮駅のコンコースの改良と駅ビルの建て替えを含めた公共空間や集客施設のあり方について、ＪＲ西日本と合同で調査・検討を行い、神戸の玄関口にふさわしい駅前空間の再整備を推進する。 また、三宮駅周辺において、ユニバーサルデザインに配慮した歩行者動線の三層ネットワーク化の拡充をはかるなど、神戸の玄関口としての整備を進める。(都市計画総局 平成25年度予算主要施策より抜粋)」
この「検討」についてはすでに皆さんご承知の通り、JR西の中期計画でも公式発表が出されました。2021年度の開業を目指して、新駅ビルが高さ160ｍの複合商業ビルへ生まれ変わる大プロジェクトがスタートしました。
この大プロジェクトによって駅周辺の再開発や区画再編が急激に進む可能性が高まってきました。これをより強力に後押しするために市や県は条例改正や新条例の導入を図ります。
神戸新聞より引用
市は三宮地区へのオフィス立地を促進し、駐車場や低層の建物所有者に大規模オフィスビルへの建て替えを促す為に家賃補助制度を整備します。今年度は地権者向けに説明会を開催し、制度の認知を高めるようです。対象エリアはフラワーロードを中心とした三宮駅南側と一部北側の約47ヘクタール。
この制度適用の第一号になると思われるのが、三宮ビル北館の建替計画と同ビルへ入居予定のP&Gジャパン本社です。
また県も中心市街地の未利用地・低利用地に新築した建築物に入居する企業を対象に法人事業税を5年間軽減する条例の4月施行を目指しています。同条例では「都市再生高度業務地区」内の再開発ビルに入居する企業の法人事業税の4分の1を5年間軽減し、その対象は企業の本社や事業所、営業拠点だけでなく、大規模小売店舗含まれます。
これらの制度が有効に活用されれば、JR駅ビルや三宮ビル北館に続いて数々の大規模プロジェクトが触発されて来るはずです。それでは上記の市が定めた家賃補助制度対象整備地区に残る主な低・未利用地区を見ていきましょう。
対象エリア内に立地し、すでに大規模再開発プロジェクトが高確率で期待できるのが長谷工が三井倉庫から27.5億円で購入した浜辺通6丁目の土地(5,500.55㎡)。正式な譲渡は今年4月。マンション開発が主である同社ですが、ぜひとも今回の制度利用を念頭にオフィスと住宅を融合した複合開発として計画を進めて欲しいですね。当ブログを拝見して頂いている方からの情報では長谷工が神戸の不動産会社と共同で600戸クラスのレジデンスを計画しているとのこと。事実であればシティタワー神戸三宮クラスの巨大なタワーレジデンスが建設される可能性があるということです。
敷地面積や戸数が当該地に近い全国のタワーマンションを確認してみました。
勝どきビュータワー(東京)
地上55階
高さ192m
敷地面積6,346㎡
総戸数712
アウルタワー(東京)
地上52階
高さ188m
敷地面積5,801㎡
総戸数608
The Kitahama(大阪)
地上54階
高さ209m
敷地面積4,700㎡
総戸数465
クロスタワー大阪ベイ(大阪)
地上54階
高さ200m
敷地面積5,568㎡
総戸数456
The Tower Osaka (大阪)
地上50階
高さ177m
敷地面積5,697㎡
総戸数556
この調査結果だけでみれば、確実に170ｍを上回る超高層レジデンスとなり、場合によっては200ｍを越えてくる可能性があります。もちろん上記リストのタワーは容積率の緩和も大きく受けていることでしょうし、神戸には景観条例による高さ規制があるので、どこまでの高さが実現されるのかは定かではありませんが、特定市街地再開発に指定されれば、旭通4丁目のように高さ規制が緩和される可能性もありますし、その場合、商業施設や業務施設の併設が必須となるので、共同住宅だけでない複合開発となることが期待されます。
個人的にエリア内で早期に大規模再開発を推し進めるべき筆頭であると考えている場所が、そごうの提携駐車場となっているアイング三宮パーキング(御幸通7丁目)。駅前エリアの一等地にある地上3階建ての立体駐車場です。三宮ビル南館、ニッセイ三宮駅前ビルと隣接し、敷地面積はこちらも約5,500㎡。
この土地はそごうが12階建ての再開発ビルを建設するという条件で財団法人「民間都市開発推進機構」に1996年に117億円で売却。しかしその後、2000年にそごうが破綻した為、計画は頓挫し、土地の売却を巡っては、そごうの契約不履行から代金の返却訴訟が起きました。2005年、東京地裁はそごうに131億円の返還を命じる判決を下しましたが、そごう側は控訴を検討。その後、この問題がどうなったのか明らかではありません。民間都市開発推進機構の土地保有状況一覧にはこの土地は掲載されていません。最終的にそごうが買い戻したのか、それともまだ係争中なのか。どちらにしても一刻も早く問題を解決し、再開発を進めるべきです。
JR三ノ宮駅の再開発が現実味を帯び、駅直結の大規模商業施設が誕生することで最も影響を受けるのは同駅前に立地するそごう神戸店でしょう。当初は新駅ビルの集客効果によって売上が上がる可能性もありますが、いずれにしても現状のままではより苦しい状況になることは目に見えています。上記の駐車場開発と合わせてこの際、本館、別館の建替えを含めた総合的な大規模再開発を検討して欲しいものです。
場合によってそごうがJR新駅ビルの中核テナントとして移転。新駅ビルはそごう/ルクアのペアとし、そごう跡地を複合ビルとして再開発するというパターンも大いにあると思います(この駅前立地を虎視眈々と狙っている企業もあるかもしれません)。駅ビル建替によって三宮OPAも移転先が必要となります。そごう跡地にヨドバシカメラとOPAの複合店が実現したら面白いですね。アイングパーキング跡は、これらの施設の駐車場機能を残しつつ(1-2階は店舗とし中層階をパーキングに)、高層化して上層部を業務施設とし、企業誘致に活用すると良いかと思います。
ルクア進出やOPAの増床となれば神戸マルイも現状の規模のままでは厳しい状況に置かれます。しかし現在の竹中工務店所有の建物は敷地がいびつな形状をしており、売場面積を拡大することは難しいでしょう。マルイの増床には建物東側と北側に隣接する雑居ビル群との敷地の統合が必要になってきます。
解決策としてこの場所の地下を活用し、さんちかを拡大。新区画に現在、地上で営業している娯楽施設等を移転して、地上部を再開発するという案はいかがでしょうか。場所の移動にはならないので地権者の同意も得やすいのではないかと思います。
そしてその先には再々開発が望まれる巨大なさんプラザ・センタープラザが構えています。今回の制度では駅前から西はセンタープラザ東館までが対象エリアに含まれています。短期的な改造は困難かと思われますが、中長期的にじっくりと取り組んでいく必要があります。これらの建物は老朽化が着実に進み、いずれ建替えが必須となります。![develop08]](https://koberun.net/wp-content/uploads/2018/09/20130224141516d0c.jpg)
こちらもそごうを初めとする駅周辺の商業施設の提携駐車場となっているモータープール。北側一部が立体パーキング、南側が青空駐車場になっています。倉庫会社が運営していますが、こちらも都心の一等地に相応の敷地面積があります。
昨年、北側の国際会館に面する立体パーキングの化粧直しが行われたばかりではありますが、やはりこの立地に相応しい高度利用が望まれます。南北に長い敷地ですので、北側に商業施設、南側に立体駐車場を配し、高層部を住宅とする複合ビルの建設はどうでしょうか。
次に三宮中央通に面した旧ダイエーさんのみやリビング館跡地です。ダイエーが経営破綻し、その後、新たな建物が再建されることなく売却されました。跡地には現在、立体駐車場が運営されています。
当面は駐車場としての利用を見込んでか、通りに面した駐車場壁面には木製のルーバーを取り付け、周囲への景観に配慮しています。その心遣いは有難いのですが、やはり早期に高度利用による土地活用をお願いしたいですね。この土地には商業施設か低層階を店舗としたオフィスビルの建設が望ましいです。
上記の立体駐車場の向かいには旧播州信用金庫三宮支店跡地があります。こちらも現在はパーキングとなっています。センター街にも接している商業エリア一等地です。リビング館跡地と併せて一体運用ができれば理想です。もしくは隣接するクレフィ新館という手もあります。
対象エリアは駅東側も含まれています。この地区もだいぶ老朽化の進んだ比較的大規模な建物が多いです。旭通4丁目の再開発が完了間近ですが、駅前にも関わらずその立地性が有効活用されていません。今回のJRの駅改造にはぜひとも新東口の設置を検討して貰い、このエリアの改造にも着手すべきです。市も中央区役所、勤労会館、そして同じく対象エリア内で低利用の筆頭になっている市役所2号館の統合による再開発を進めるべきでしょう。
数年前に改装を終えた銀泉三宮ビル。1971年竣工と築40年を越える三宮の老舗オフィスビルです。兵庫県内で最も地価の高いセンター街の入り口という超一等地にあり、常に満室状態の人気ビルですが、地上6階建てと階層は少なく、立地性を活かしきれていません。非常に勿体無いと思います。隣接する野村證券神戸支店の建物と合わせてぜひとも建替えによる高層化を進め、立地相応の高度利用をお願いしたいものです。
これらの一連の三宮再開発の流れを受けて、神戸商工会議所も2013年の事業計画に三宮地区の活性化計画の策定に取り組むことを盛り込みました。神戸新聞は「デザイン都市にふさわしい玄関口となるよう、５～１０年かけて駅周辺の景観に統一感を出し、駅から山や海が見通せるように建物の高さも制限する‐などの案がある。新神戸から三宮、神戸空港をつなぐ南北線の強化も調査・研究する。」と報じています。
懸念されるのは「駅から山や海が見通せるように建物の高さも制限する」という案が出ていることです。ただでさえ六甲山の稜線を隠さないようにと市の条例がある上に、更に最も規制が緩和されている必要性のある三宮駅前地区に高さ規制を導入するというような意見が神商議から提案されるのは正直信じがたいです。景観の統一感は必要ですが、これ以上の都心エリアの高さ規制は神戸の活力を削ぎます。
駅前の10階から眺めてもすでに海は見えません。かろうじて京町筋からかすかに見える程度です。「駅から山や海が見通せるように」とはどういう定義なのでしょうか。高さ160ｍと計画されるJR新駅ビル最上階に展望フロアを整備する計画でもあるのでしょうか。
「新神戸から三宮、神戸空港をつなぐ南北線の強化」も気になるところです。JRの駅ビル改造とポートライナーの延伸を絡めているのかもしれません。
色々と難題や懸念事項は尽きませんが、神戸の玄関口である三宮の再開発がようやく前に進む動きが随所に出てきました。2000年代中盤にはミント神戸、神戸マルイが完成し、明治生命ビルや富国生命ビルも竣工、ホテルの建設ラッシュも巻き起こりましたが、リーマンショックによって多くの計画が頓挫。新規オフィスビルの供給は止まり、空室率は跳ね上がりました。しかしここに来てようやく長いトンネルに光が射してきました。空港開港、医療産業都市、スパコン等、少しずつ神戸の飛躍に向けて外堀が埋められてきた感じです。これから追い風が吹き始めれば一気に物事が動き出すかもしれません。
年末に今年様々なプロジェクトが完成し、以降の新規案件がほとんどなかった事に危惧していたことが嘘のようです。これから私も取材で忙しくなりそうです。
JR三ノ宮駅周辺の再整備促進/都心地域へのオフィス立地促進事業
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こべるんさんのような方こそ都市計画審議会などの有識者を集めて行う会議には必要ですね。
「駅から山や海が見通せるように」新神戸駅からでしょうか？…このような発言は現状認識が無い感覚的なものとしか言いようがありません。
麓に居ては街の全体像はつかみ難いものです、例えばPIの神戸学院横から眺めるだけでも街の雰囲気は変わります。さらに離れて空港島最西端のラグーンまで行くとそこはもはや非日常的な空間となります。そこから眺める超高層ビル群は六甲山にすっかり飲み込まれ高さ規制など全く無意味であることを感じます。こんなにも狭いエリアにさらなる規制をかけるなんてね。ここに立つと寧ろ先端都市として、規制を緩和しもっともっとデザイン性の優れた超高層ビルが林立するような風景を求めたくなります。
神戸空港島には当然厳しい高さ規制があります。しかも、貨物ヤードを想定しての事でしょうか居住施設はおろか宿泊施設すら建設出来ません。最西端には結婚式場があるだけでそこに至るまではだだっ広い埋め立て地が延々と続きます。ここから見る神戸は絶景なんですけど、ここを低層の商業施設で埋めつくし観光資源化できないもんでしょうか？
大阪と違い狭い平地しか持たない神戸市は埋め立て事業で中心部に巨大な平地を創り出すことに成功しました、補助金事業ですから厳しい制約はありますが神戸学院等の大学の集約が出来たようにやる気になれば厳しい規制も変更出来る筈です。今ある資源を有効に活用できれば神戸は飛躍できると思います。是非、恐れずチャレンジして欲しい。
Sirokumaさん
神戸は土地が狭いからこそ貴重な土地の活用には建物の高層化が必須だと思います。そうした認識があったからこそ西日本初の超高層ビルが建設ｓれたり、市も再開発ビルの高層化を先導してきました。PI2期の未利用地がだいぶ減ってきたので、空港港の活用も検討されているようです。企業誘致の他、大規模な商業施設は都心エリアとの更なる競合を作ってしまうので、景観を楽しめるレストラン群なんかが良いかなと思います。
いつにも増して気合いの入った記事、こういうのを待っていました！
しかし、まだまだ安心するのは早いような気もします。
順調に進めば、何の問題もないのですが。
高さ規制に関しては、同感ですが難しいですね。このような無駄と言える規制が、如何に経済の活力を削ぐかは、街が衰退してみて初めて気がつくものです。もちろん、気づいた時には手遅れです。
梅キタに、景観上による高さ制限なんてありませんよね。逆に、伊丹空港の規制があの場所の活力を削ぐとまで言われ、全てのビルは航空法の高さ制限ギリギリまで建てられています。神商議は、この梅キタに対抗すべく三ノ宮活性化計画を策定するのですよね。
梅キタの景観についても、規制撤廃による有力ディベロッパーの積極的な進出により、むしろ駅前空間や公開空地の整備によって、他都市に見られない最新の景観が形作られつつあります。
いつの時代もライバルは、敵失にアドバイスなどせず黙っているものです。同じ大阪市内ですら、御堂筋と梅キタ、天王寺はライバル関係であり、常にしのぎを削っているのです。
神戸市が誇らしげに語っている、全国で唯一の規制であるタワー物件の消防法の規制も同じ事です。ディベロッパーは、「すばらしい条例ですね」などといいながら隣の街でガラスカーテンウォール最新設計のビル群を建設しているのです。
このような中で、地場の企業体力が相対的に削がれていく中で、地縁のない資本とも協力してやっていかないと行けない神戸の現状を、今一度厳しく見つめ直し、足元の好況に浮かれる事なく、しっかりと中身のある活性化策の策定を期待したいものです。
三ノ宮駅ビルの青写真がどのようになるのか、未知数な今が一番胸膨らむ幸せな時期かも知れませんね。
ところで、以前からヨドバシカメラの駅前進出待望論が結構多いですが、デザイン都市を標榜する神戸市として本当にそれでよいのかと、ちょっと考えてしまいます。
確かに経済波及効果はかなりあるとは思いますが、個人的には駅ビル及び、仮に再開発された、そごう跡地への進出はNGです。
仮にそごうが駅ビルへ移転したとしても、後の商業施設へは是非百貨店が進出してほしいと思います。
三宮、元町地区の市場規模からして百貨店３店舗は十分採算が取れると思います。駅を降りた目の前に、全国何処でも見かけることのできる家電量販店の派手な建物が街のランドマークとなることは、あとあと後悔することになるかもしれません。
むしろヨドバシほどの集客力があるなら、たとえ三宮でもすこし、離れたところに出店してもらい、その周辺に人の流れや、開発の波及効果をもたらしてほしいと思います。
中央区役所、サンパルあたりが適地ではないでしょうか？
皆様、こんにちは。JR三ノ宮駅ビルの建て替え増床計画、阪急三宮駅の再建について貴重なご意見をいただき感謝しております。
私ができることといえば、私の親は三宮周辺でお店をしているので、わずかな情報をご提供できることくらいかとは思いますので小出しになりますがお知らせしたいと思います。
以前こちらでも書きましたが、旧播州信用金庫三宮支店跡地の暫定パーキングですが、韓国系の業者がパチンコ店開店のために購入しましたが、よく見ていただければわかりますが、この土地の北側の両角が、雑貨屋さんと貸衣装屋（以前のミキハウスの直営店）がある為今建物を建てると歪な形になるので今のところ売却交渉中で当面はこのままのコインパーキングのままだそうです。（大手都市銀行三宮支店関係者よりの情報）しかも高層のビルなどは建てるつもりはなく1階2階パチンコ店舗でせいぜい８階くらいの商業ビルくらいではないかとのことです。
続いてセンター街入り口付近の旧住友ビル現在の銀泉ビルですが、ご存知の通りこちらのビルも震災でかなりの損傷を負い、１０億円以上の費用をかけて内装外装とも根本的に大規模修繕をしてしまった為、こちらも耐久年数としてはまだ十分使用可能とので当面は建て替えることはないとのことです。
こうした現状を伺うと、震災が神戸に及ぼした傷跡が未だ残ることを感じます。神戸は完全に復興したとよく言われます。確かに東日本大震災による東北の復興に比べたら神戸は規模、政府の対応とかもまだましだったとは思いますが、神戸も復興したとはいえ傷だらけですね。
マイナスな情報しか提供できず申し訳ないです。でも全体的には神戸の都市開発は格段にいい方向へ向かっていることは確かですからさらなる開発の推進を期待してこちらのブログを拝見していこうと思います。
*旧居留地にあるプラダ店舗らしき改装工事の情報はプラダ神戸店の新店舗かは調べておきたいと思います。
とりあえず色々建て替えを考える前に駅ビルがちゃんと建ってくれるか心配ですねー
高さが条例に触れるということで明石みたいに反対派がでてきそうだし妥協したモノに変更とかにならないように願います…
今日の読売新聞で「御堂筋140mビルOK」という記事が出ていました。
御堂筋は高さ制限を60mから最大140mまで緩和し、1・2階に店舗誘致・食料備蓄倉庫の設置など防災面に配慮した場合は、容積率が1000%から最大1300%まで認められるそうです。
御堂筋の話になりましたが、私も神戸市のビルの高さ制限には最初から反対でした。ポーアイしおさい公園から見て六甲山の稜線を上回らないようにという基準ですが、ポーアイしおさい公園は花火大会を除いて殆ど人は歩いていません。京都・奈良・姫路などは高さ制限に重要な意味があると感じますが、神戸市は高さ制限に関して全く重要な意味を感じませんね。
今回の三ノ宮駅ビルの建設も特例が認められないと、自らの発展を自ら阻害することになるでしょう。
御堂筋のように緩和される、或いは条例そのものが無くなる日が来ることを期待しています。
高さ制限、皆さんが言われる様に神戸では全く意味がないと思います。
以前香港に行った時に夜クルーズ船に乗って海から街を見て美しさに感動したように神戸でも
高層ビルが並んで聳え立っている姿が似合いますよね。
山からも海からもあんな風景を日本で再現できるところは神戸以外ないでしょう。
どっちにしても土地の少ない神戸なのですから有効利用するのは必然ではないでしょうか。
大変貴重な記事ありがとうございます。
私は東京・汐留周辺に行くことが多くあります。
タワーが建ち並び、浜離宮の憩いの公園あり、築地市場の観光スポットあり、日本テレビの公開収録見学など多くの魅力を感じています。
また先日シドニーを訪れた際、街が非常に開発され、海添いに人が集い、とても素敵に映りました。ぜひ神戸ももっともっと魅力的な街へ変わって欲しいです。
三ノ宮の開発は大いに期待していますが、メディアなどのエンターテイメント企業の進出などいかがでしょうか？NHK、神戸新聞、サンテレビ、KISSFM・・・
情報発信の機能も大阪や京都では少なく、神戸で有意義に思えています。
いつもながらのご考察、感心しております！役人やデベロッパーなどお聞かせしたいものですわ。
この30年近くを振り返ると、無計画と規制と癒着だらけな都市計画の流れの中→バブル経済→崩壊→震災→逡巡な復興計画など、これらが今日の姿になっている一面もありましょうね。無論自然相手にはヒトはどうしようもないのですが、震災を先輩ヅラすることは自慢にもなりませんが、東北地方の範となるべく姿(土地風土の違いは別論議として…)が望ましいのですがね。
(僭越ながら、そして異を唱えるものでないとして、、、)これはまったくの私見ですが、神戸三宮にオフィス誘致はどうなんでしょ？？市内に籍を置くごく一部企業はともかく、新たな呼び込みには期待できそうもありません。150万人都市とは言え東名阪のような企業城下町ではなくむしろ大阪のベッドタウンな側面もございます。それならば商業兼住宅開発と交通ターミナル整備(とりわけJR三ノ宮駅。関連して阪急三宮駅)をターゲットにして欲しいんですがね。
長文拙文、失礼いたしました
カンさん
御堂筋に至っては建替えが進まないので高さ規制を緩和するようです。建替えが進まないのに更に輪を掛けて規制を掛けようとする意図が理解不能です。神戸は京都、奈良ではないのです。一部の極端な意見に神戸の活性化を惑わして欲しくはないですね。
夢想家さん
京都のヨドバシはその点を考慮して百貨店のような佇まいをもった外観に仕上げられています。三宮にもう一店、百貨店があった方が確かに良いとは思いますし、それは駅正面にあるに越した事はないのですが、資金力でヨドバシはこれまでも駅前一等地を手に入れてきたので、そごう跡が空けばやはりそういう流れになってしまうのではないかと。
sirmountbattenさん
貴重な情報をありがとうございます。播州信金跡はぜひともそのパチンコ店さんには他者への売却を進めて頂き、あの場所に相応しい活用がなされるべきだと思います。銀泉ビルは当時、建替での再建を進めて欲しかったですね。非常に勿体無いと思います。公示地価も公表され、路線価も改善の方向ですし、駅前の再開発熱が一気に上昇すれば、建替需要も出てくるかもしれませんので、注視していきたいですね。
名無しさん(次回はHNをお願いしますね)
条例に関しては特例の前例があるので、市もＪＲに配慮すると思われます。都心に高さ規制条例の必要性は皆無です。特例を設けるくらいならぜひとも撤廃して欲しいものですね。
96shipsさん
全くもって同感です。正直言って愚策ですね。誰が望んで条例化したのでしょうか。撤廃へ向けて市民として何らかの形で活動したいものですね。
旅人さん
本当にその通りです。意味のない規制を設けることに何のメリットがあるのでしょうか。
morimoriさん
地元系メディアはそれぞれ拠点をすでに整備してしまっているので進出は難しいかもしれませんね。あまり資金力もありませんし。ただ情報発信は大変重要だと思います。複合的なサテライトメディアセンターのような物があっても良いですね。
silence_suzukaさん
都市開発には行政が中心となって整備する面もありますが、その方向性が混迷している場合には何らかの形でストッパー機能を設ける必要があるのかもしれません。神商議は民間企業の代表組織ですから、そこから高さ規制の話が出てくるのは正直信じ難いですが。。。三宮へのオフィス誘致ですが、元来、神戸はこれまで都心周辺エリアに大企業の拠点を分散させてしまっていました（これも愚策のひとつです）。ポーアイしかり六アイしかりHAT神戸しかり。これらの企業本社が全て三宮にあれば都心がどれだけ活気づいたことでしょうか。都心商業と業務の両輪で進めていかなければ神戸の街は偏重型で成長余力の無い都市になってしまいます。