JR三ノ宮駅・新ターミナルビルに関するJR西と神戸市との交渉は大詰めに

神戸経済ニュースが7日に報じたところによると、「ネットモニターと市長との対話フォーラム」にて久元神戸市長がJR西日本が計画しているJR三ノ宮駅のターミナルビル建て替えについて「ＪＲ西日本との交渉は大詰め」と話したとの事です。

http://news.kobekeizai.jp/blog-entry-2480.html
久元神戸市長、三ノ宮駅ビル「JRとの交渉は大詰め」　ポートライナー8両対応

同フォーラムに参加された当ブログの読者の方からもこの件について同様の情報を頂けました。

市長が公表したJR新駅ビルの概要は以下です。

◇JR西日本との協議は大詰めを迎えている
◇ホテルと商業施設が核となる高層ビル
◇ポートライナーを8両化に対応した駅をビル内に組み込む

ホテルと商業施設を核とした高層ビルという内容はこれまでの数々の報道からも明らかになっており、施設概要は既定路線から大きな変更は無いようです。これにオフィスが加わるのかどうか、また鉄道駅との駅ビル内の接続、コンコース、駅前広場の再編等がどうなるのかも気になるところです。

ポートライナーを8両化に対応した駅をビル内に組み込むという事もすでに当ブログでお伝えしていたかと思います。

よって新情報は無いものの、これらの内容を同市長が裏付けした形となりました。



現ターミナルビルの建て替えに際し、JR西日本は南側に広がる自社保有地である駅前広場を新駅ビルの建設地として活用する方針を示しています。駅前広場は12,300平方メートルの敷地面積があり、この全てを駅ビルの建設地に充当する訳ではありません。南西側・現駅ビルの南前を建設地として使用するものと想定されます。これに伴い、駅前広場は現状より縮小されますが、将来的には三宮クロススクエア構想によって2号線が広場化されますので、この点についての心配はありません。

駅前広場は直角三角形型で西に向かって鋭角になる形状です。この広場と現駅ビルの立つ敷地を合わせた場合、敷地面積は4,500-5,000平方メートル程に拡大するものと思われます。どこまでを建築面積とするか次第ですが、基本的に駅ビルが建設される場合、鉄道駅舎・設備を含んだ全体を敷地とみなす為、建ぺい率がかなり抑えられる形になるので容積率には余裕が出てきます。

ちなみに神戸阪急ビルの場合、敷地面積は約7,100平方メートルと扱われています。しかし神戸阪急ビルはこれまでの東館の敷地のみで建て替えられている為、建築面積は約1,000平方メートル程度に抑えられています。対象地の容積率は700-800%と敷地を跨いで容積率が異なりますが、800%で計算した場合、駅舎を除いても約50,000平方メートルの建物が建設できる事になります。実際の神戸阪急ビルの延床面積は約28,500平方メートルなので、容積率は使い切られていない計算になります。ただ1,000平方メートルの建築面積ですので、安全面やデザイン面を鑑み、高さ120ｍ程度が妥当だったと言えます。

さてJRの場合、駅前広場と鉄道施設を合わせた敷地面積は阪急を遥かに凌ぐ大きさになる事は間違いありません。駅前広場のみで12,000平方メートル以上ありますから、3万平方メートルはあるのではないかと推定します。800%の容積率でも24万平方メートルの建物が建設可能ですが、ここから駅舎や高架下施設を除いても15万平方メートルは新駅ビルに充当できるでしょう。容積率の緩和を受けなくても自前で十分に超高層駅ビルの建設が可能なのです。

従ってあとは需要と敷地の形状による制約を踏まえてどのような規模の建物を計画する次第かと思います。



総合的に考えて私が予想する新・三宮ターミナルビルの規模は上記となりました。

規模：地上40階 地下3階 塔屋2階
延床面積：約90,000平方メートル
最高高さ：160ｍ
構造：鉄骨造 一部鉄骨鉄筋コンクリート造
用途：商業施設、宿泊施設、駅舎、駐車場

地下2階-地上12階：ルクア
地上13階-地上18階：オフィス
地上20階-地上40階：ホテルグランヴィア

低層部の商業施設には以前よりJR西日本の歴代社長がルクアの2号店出店に意欲を示してきました。そごう神戸店が阪急に譲渡された為、JR駅ビルに百貨店が進出する可能性はほとんど無いかと思われます。

神戸市が三宮クロススクエアの構想にて三宮交差点のコーナーに立つ建物低層部軒高を45ｍに統一したいという指針を出している為、新ターミナルビルもこれに合わせる事が求められてきたのではないかと推測します。そうなると地上部は11階程度のフロア数となり、12階以上はセットバックして高層化する必要があります。

中層部には立地の良さを考慮して中層部の6フロア程度をオフィス、そして20階以上をホテルとします。高層部についても景観条例にて高さ60m以上の建物の東西幅を40m以内に収める必要がある為、高層部の1フロア辺りの床面積を大きく確保する事はできません。よって延床面積は約9万平方メートル程で着地するのではないかと予測します。

160ｍの高さについては2013年に朝日新聞が報じた規模です。恐らくすでに随分も前からJR西日本の社内にはある程度の計画概要は固まっていたのではないかと思われます。そこからは大きく変える必要はなく、神戸市との調整さえ終わればすぐにでも着手できる状態なのではないかと思っています。



大阪駅の大屋根、京都駅の大階段のようなシンボリックな構造が新生三ノ宮駅ビルにも与えられるのでしょうか。昔、私はこれについて壁面に滝を流す事を少し冗談を交えて提唱してみましたが、中国で高層ビルの壁面から滝を流す建物が実現しているそうです。

7年後の2025年頃には上記のように駅周辺に高層ビルが林立し、150万都市の玄関口に相応しい光景に近づいている事を大いに期待したいと思います。市長がJR駅ビルとの交渉が大詰めとこのタイミングで明らかにした事はいよいよ既存のターミナルビル解体開始と共にJR西日本からの公式発表が近い事を表しているのかもしれません。バスターミナルビルと共に年内にも動きがあるのではないでしょうか。

*尚、公表のあったバスターミナルビルについては明日の記事で特集を組みたいと思います！