代ゼミこと代々木ゼミナールが拠点7校を残して全て廃校・閉鎖を発表してから早1ヶ月以上が経過しました。その後の報道で廃校後の校舎の活用や再開発が取り沙汰されており、すでに着手している再開発計画や改装による用途変更等が奏功して「不動産業への華麗なる転身」とまで言われています。
ライバルとなる河合塾や駿台予備校は少子化を迎える中、攻めに転じており、代ゼミとは対照的です。つい最近、神戸・三宮でも河合塾が新校舎ビルを建設して開校しました。予備校の経営については当ブログでは深く語る必要はありませんので、これ位に留め、代ゼミ神戸校跡の今後の活用法について考えてみたいと思います。
JR・阪急・地下鉄三宮駅から至近距離にある神戸神戸校は地上8階建で 年の竣工です。
代ゼミ側のこれまでのスタンスとしては築40年を越える校舎は解体して再開発、それより新しい校舎は建物を再利用・用途変更によるコンバージョンを行っています。この枠が適用されるのなら、神戸校もコンバージョンが優勢でしょうか。
コンバージョンか建替かはさておき、この敷地に相応しい用途は何でしょうか。駅前立地を考慮すると
-オフィスビル
-ホテル
-商業施設
-学校
という選択肢となってきます。オフィスビルやホテル、学校は違和感なくこの場所に収まることでしょう。商業施設は立地柄、成功を掴むにはこの施設に相当な集客能力を維持でき限り難しいかもしれません。
コンバージョンを考えると、現建物をオフィス、学校へ改装するのはさほど手間は掛からないでしょう。ホテル化も前者よりは難易度は高いですが、実績や前例も多々ありますので問題ないレベルの改修です。
しかし願わくばやはり建替による新規プロジェクトが望ましいかと思われます。名古屋校では旧舎を取り壊して、地上23階建の高層ビルに建て替え、中上層階にはホテルが進出する複合ビルになるとのこと。神戸校はここまでの敷地面積はないので、建替えられたとしてもこんなに大規模な開発にはならないでしょう。
もう一つ考えられるのは売却という可能性もあります。ライバル校が買い取って再び校舎にしてしまうというのは一番つまらないパターンではありますが、考えられなくもないですね。ないとは思いますが、売却されて分譲マンションというパターンだけは避けて欲しいと思います。何はともあれ神戸校を含めた全国の拠点20校の閉鎖まで半年を切りました。
代々木ゼミナール神戸校はどうなる？？
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憶測ですが第三者への売却はないような気がします。
恐らく簿価も低いのでしょうし、売却しても税負担が重いだけですから、
立地や規模を考えれば有効活用の線が濃厚かと思います。
建物も状態によりますがコンバ－ジョンによる建物の再利用になりますかね。
カンラホテル京都のようにＵＤＳによりホテルやシェアオフィスにコンバ－ジョンというのが、
想像ながら可能性が高いかと思います。
路面にはカフェレストラン、低層階はシェアオフィス、上層階はキャビンやカプセルのような簡易宿泊施設、
運営が1社であれば複数の業態ながらバックオフィスは1箇所で済みますし、
オフィスビルにして賃貸するよりは収益性は相当程度高くなるでしょう。
建築費が高騰していることも考えればオペレ－ショナルアセット化して、
建築費が落ち着くタイミングまで運用するのがベストですね。
ところで真向いの足場崩落事故の布引町の土地はどうなったのでしょうか。
売却されたのでしょうか。
代ゼミ神戸校の方向性によっては開発計画に影響が出てしまいますね。
立地が不利なだけに業態が競合したら付加価値か価格（安）で勝負できないと、
計画そのものが失敗となるリスクがあります。
久しぶりに三宮のクレフィに行ったのですが、店舗撤退が激しくてびっくりしました。なぜ！？と思ってしまうのですが、代ゼミの跡地が商業施設になってしまえば、益々このような状況が？と感じてしまいます。
もし可能ならば、ヨドバシやビックが来て欲しいですね。
ゼンパンコウさん
コンバージョンがやはり現実的な回答かもしれませんね。エリアの活性化に寄与する再生が進めばと思います。この施設の行方によっては向かいの布引4の再開発にも良い影響を与えるかもしれません。
リンゴさん
クレフィは私も前々から危惧していました。上層階の退店が相次いでおり、好立地にも関わらず垂直型の商業施設の運営の難しさが露呈しています。特にクレフィの場合、一店舗辺りの売場面積が中途半端であることが一因であるような気がします。