こべるん ~変化していく神戸~
神戸貯金事務センター跡

神戸貯金事務センター跡・栄町通7丁目計画

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以前より動向を注視してきた神戸貯金事務センター跡地ですが、頂いた複数の情報から総合判断してほぼ計画として確実だと思われますので、プロジェクトとしてカテゴリーに正式に加えました。当該地は三井不動産と長谷工コーポレーションが購入、熊谷組が施工で分譲マンションを建設するようです。

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敷地はタワーマンションを計画するには十分な面積が確保されています。また三井不動産x熊谷組のタッグによってここ最近、数々のタワーマンション分譲実績が増えています。

パークタワー大阪中之島フロント 2006年竣工 地上35階
パークタワー八千代緑が丘 2012年竣工 地上31階
パークタワー梅田 2013年竣工 地上31階
パークタワー西新宿エムズポート 2014年竣工 地上27階

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現地では現在、プロジェクトの準備段階として、ボーリング調査が進行中です。

三井不動産は現在、JR灘駅や新設されるJR摩耶駅周辺の開発に参画して中低層の分譲マンションを数多く計画していますが、ことさらタワーマンションに関しては、神戸市内では影の薄い存在です。唯一、タワーとして挙げられるとすれば2007年に竣工したパークタワー新神戸(22階建)。タワー型の分譲マンションでありながら、ほとんど話題にならず、隣接してジークレフ新神戸タワーが立ってからはその一部のようになり、ますます存在感のないタワーになってしまいました。これより以前は、ポーアイのパークシティで1984年竣工の古参タワーです。

しかし大阪府・市内ではここ数年、立て続けにパークタワーシリーズを増やしています。神戸貯金事務センター跡地は敷地面積的にも立地的にも土地の購入価格的にもタワーマンションを計画するのは必然ではないかと思われますので、今度こそ神戸におけるパークタワーのフラッグシップになるのではないかと期待したいです。

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が、この計画にも立ち塞がるのが神戸市の景観条例による高さ規制です。ポーアイしおさい公園の眺望点から定められた眺望景観形成区域の最西端として、この神戸貯金事務センター跡地が含まれてしまっているのです。

標高点の高さ規制のみで考慮すると標高100mと150m線の間に位置しますので、この基準のみの適応だけでは何とか110m位の高さは確保できそうですが、更にこのハーバーロード沿線は景観法に基づく景観計画区域に指定されています。この景観法がどう今回の計画に影響を与え得るのか。

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従ってパークタワー梅田規模の建物が計画できれば今回は上出来といったところでしょうか。

しかしここもタワーとなった場合、ハーバーランドを含めたJR神戸駅周辺のタワーによる分譲戸数供給は1000戸を越えることになるでしょう。シェレナ跡地やハーバーの計画と合わせてumieの好調が周辺エリアへ好影響を及ぼしており、タワー以外の分譲マンションプロジェクトも目白押しです。居住人口の増加によってハーバーがますます活気づく好循環が期待できます。

ひとまずこの計画の概要が発表されることが楽しみであり、不安でもあります。



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POSTED COMMENT

  1. 匿名 より:

    三宮駅前の阿波銀行神戸支店が建て替えられるみたいですね

  2. 匿名 より:

    分譲マンションとはいえ、これほどの敷地面積をもった土地開発ですから相当なプロジェクトになるのではないでしょうか。素晴らしいですね。

    近隣のアーバネックスを始め、神戸中郵北側の再開発は、同時期着工にもかかわらず信じられない程のタワーマンションの虫食い開発と成り果てました。
    あれほどの場所と敷地面積で、一体で開発できたのであれば、また神戸の隠れた新名所になり得た程ポテンシャルが高い土地だったと思います。
    この一件を見ても、不動産業者もしくは土地所有者の横の連携が非常に重要だと感じます。

    こちらは最初から広大な敷地面積を一体の事業者が手がける訳ですから、その点で期待が持てます。ただ仰られたような景観規制が壁として立ちふさがります。
    滅多に訪れない潮騒公園からの景観とやらよりも、これらの高さ規制による非経済性から採算があやぶまれ、銀泉ビルなどの歴史的文化ビルが多数取り壊されたり、予算が縮小されたり、床面積がとれないことから市民の憩いの場となるべき公開空地が十分に取れなかったり、また再開発されるべき建物がいつまでたっても立て替えられない事態に市内各所で陥っています。
    こちらのほうが、市内の景観に及ぼす影響がはるかに大きいと思うのは私だけでしょうか。

    この他にも全国で例を見ない消防条例など、かつて世界有数の貿易港で余裕のあった時代に作られた、特に意義も意味も薄れた今も、経済性を犠牲にする条例が未だ神戸には数多く残っています。
    これらの条例や規制を撤廃していくのも、新市長の重要な仕事の一つではないでしょうか。

    とにかく、新プロジェクトの行く末を、こちらのブログから拝見させていただけることを楽しみにしております。

  3. カン より:

    すみません、名前を入れ忘れました。10:42の投稿です。

  4. とま より:

    市の条例も考えものだとおもいますよ。
    理由は1地点からの眺望だけをとりあげているわけですから。
    街中にいても両方見える場所、見えない場所あって当然だと思います。
    高さを言うならば幅だって規制すべきかなと思います。
    板状の建物は高さ以上に圧迫感があります。
    特に日常生活を送る上では20階以上なら30階でも40階でもあまり変わりないですから。
    ちなみに旧居留地は28階建て以上は建てられません。(海岸通除く)
    いづれにしても最終的には建築確認という形で個別に対応するでしょうから神戸市には柔軟に対応して欲しいものです。

  5. sirokuma より:

    とまさんに賛成です。
    定点からの景観には意味が無いと思います。角度を変えれば神戸港からでも全然違う風景になります。山はしっかり見えると思います。

    生活者にとっては、横に広げるよりも縦へ伸ばし足元をすっきりとさせた方が暮らしやすいと思います。

    これまでは、都心部の住宅化には、どちらかと言えば反対でしたが、少子高齢化の時代…街の財源であり活力源である定住人口の維持・他都市からの取り込み…を考えると必然の流れかもしれません。

    暮らしやすい街づくりが今後の大きなテーマじゃないでしょうか。

  6. tomo より:

    こんにちは、いつも楽しく拝見しています。
    私は神戸中央郵便局近辺に住む者ですが、本当に周辺のマンション増加に驚いています。活気が出るのはとても良い事なのですが、今少し気になっているのが、JR神戸駅の構内です。
    改札は2方向ありますが、どちらから上がっても、一度狭い踊り場を通過します。そこがラッシュ時はすごい事に!
    降りて来た人、乗り換えの人、色んな方向へ行きたい人がぶつかり合い、すぐに大階段があってとても危険です(朝は皆機嫌が悪いし、急いでる)。
    また昔の特急用ホームもラッシュ時のみ利用となるのですが、そちらにはエスカレータもエレベーターもありません。
    こんだけ利用者が増えたなら、駅も少し考えて頂きたいですね。

    それと別件で、ハーバー内のイズミヤが「改装セール」をやってました。
    撤退じゃなくて改装なんですね。次はイオンのスーパーになると勝手に思ってたので、ちょっとがっかりしてしまいました(笑)。

  7. yamako より:

    これだけ戸数が増えているにも関わらず、いっこうにバリアフリー対応が進まない西元町は何とかならないものでしょうか。

    杖をついたお年寄りが手摺に掴まりながら階段を上る様子や、ベビーカーと重い荷物に階段下で途方にくれる女性を見ると、このような駅があるだけで神戸は三流と言うイメージに成り下がってしまいます。

    鶏か卵かの話かも知れませんが、バリアフリーにすれば、この駅からウミエを利用する客も増えると思います。特に阪神、山陽沿線客は。

  8. しん@こべるん より:

    カンさん
    シェレナ跡地は切り売りされてしまったのが残念でした。一括売却より買い手が付きやすいとの判断からでしょう。当時の不動産市況は悪かったので仕方がない部分もあったのかもしれません。ただエリアの活性化を考えると残念でした。当該地は三井不のプロジェクトなので期待大ですね。

    とまさん、sirokumaさん
    定点の景観に限った制限は確かに無意味だと思います。そもそも山が見えなくならないようにしようと制限するのなら、人間の背丈以上の建物はすべてXです。それは極端としても京都位思い切った条例であればまだ説得力はあります。とまさんのコメントへの補足として一応、この条例には幅規制も盛り込まれています。

    tomoさん、yamakoさん
    両駅の利便性向上はエリア人口急増に対応するための必須課題ですね。それぞれ民間鉄道会社が管轄ですので、行政からも働きかけを行っていくべきかと思います。

  9. 丸の助 より:

    22日から現地のネットフェンスに建築計画のお知らせ看板が設置されました。

    残念なことに用途は分譲共同住宅としか記載がありませんでした。
    スーパーの併設を期待していたのでがっかりです。

    おまけに、建物高さも60mにも満たない20階建てです。
    タワーマンションを期待してたのにこれまた残念。
    ワンフロアの階高が3m未満ってことは、グレードもあんまり…かな⁇
    延べ床面積役35,000m2から、総戸数は400〜500といったところでしょうか…

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