今後の神戸のオフィスマーケットの展開 大中のプロジェクトが目白押し 今後の新規開発にも期待高まる

この10年の神戸都心の不動産マーケットを振り返ってみると、タワーマンションの建設ラッシュがひと段落付いた頃から、訪日客急増に伴うビジネスホテル建設ラッシュに移行し、更には空室率逼迫に伴って、オフィスビル開発へと移行してきました。

事業用不動産サービスの分野世界最大手のCBRE(シービーアールイー)の調査によると、神戸の22年6月期のオフィス空室率は3.9%と上昇傾向にあるようです。しかし数値としは、主要都市と比較しても遜色はなく、突出して高い訳ではありません。

震災後の復興ラッシュによって大幅にオフィス床が増えた後、金融機関の統廃合や不景気も手伝って一時は17%台まで上昇した空室率は、コロナ前には空前の1%台まで下落する程、オフィス需要は逼迫していました。

そこからの上昇が2%に抑えられているので、コロナ禍においてもオフィス需要は底堅い状況が継続していると言えます。これまでの常識では5%が需給のボーダーラインとされてきました。



現在、神戸は三宮の再開発に伴って、過去15年では類を見ないオフィス開発ラッシュが起きています。その皮切りは21年4月に完成した神戸三宮阪急ビル。4-15階にオフィスフロアを備えています。コロナ禍真っ只中の開業となった為、満室での稼働開始にはなりませんでしたが、徐々に入居は進み、現在はほぼ満室です。



続いて新港町のウォーターフロント再開発エリアに完成したのがジーラインオンアワーズビル。ジーライオングループの本社が最上階2フロアに入り、4-8階の5フロアが賃貸オフィスですが、こちらも当初はテナント集めに苦戦していたようですが、現在はこちらも満室のようです。



続いて今年2月に完成した関電不動産神戸三宮ビル。三宮中央通りの新ランドマークですが、3-12階が賃貸オフィスです。こちらはまだ数フロアのみのテナント入居に留まっています。しかしマーケットは活発化していますので、希少な新築ビルですので、多少の時間は掛かっても前述の2物件同様に空室は埋められるものと思われます。

ここまでは竣工済みの新築ビルです。



関電不動産神戸三宮ビルの近隣で建設が進む大和証券神戸ビル。3-10階が貸室となる新築オフィスビルは、神戸市のオフィスビル建設促進制度認定の第1号となりました。来年11月に竣工予定で、1年後に新たな新築ビルが誕生します。



来年2月に着工予定なのはWDB三宮ビル。旧居留地内で新規開発されるオフィスビルとしては約20年ぶりかと思われます。ただこのプロジェクトは自社ビルになるのか、賃貸フロアな供給があるのかは現状定かではありません。



同じく旧居留地内で開発される神戸旧居留地91番地プロジェクトもオフィスビル建設促進制度第2号に認定されました。神戸土地建物株式会社が地上11階 地下1階 延床面積約 7,771 平方メートルのオフィスビルを建設する計画で、完成予定は2025年4月末です。

 



自社ビルですが、ジーライオンアワーズビルと同じく新港町エリアに完成した通販大手フェリシモの新本社ビル。同社が長年入居していた神戸朝日ビルに二次空室が生じましたが、これもすぐに埋まる程、マーケットの需要は底堅いようです。

神戸三宮阪急ビルを除けば、これらの新築ビルは床面積が1万平方メートル強までの中規模ビルですが、今後、大規模再開発による大型ビルの供給も予定されています。



雲井通5丁目再開発のバスターミナルI期ビルは10万平方メートル級の大型ビルですが、このビルの11-22階を三菱地所が保有するオフィスフロアとなります。数万平方メートルの床が供給されるものと思われます。27年末の完成予定です。



そして市役所2号館跡地にオリックス不動産他が計画する複合ビルには、6-14階の9フロアに神戸でも最大級のフロア面積を誇るオフィスが生まれる予定です。開業は2029年。



そしてJR三ノ宮新駅ビルにもオフィスフロアが備わります。

今後も老朽化したビルの建て替えに伴う再開発やオフィスビルの供給は続く傾向に向かうでしょう。オフィスビル建設促進制度の利用も有利に働くものと思われます。神戸空港国際化と発着回数増加、大阪湾岸道路西伸部開通に等、神戸のビジネスポテンシャルを高めるプロジェクトも目白押しの中、今後のマーケットは明るさを増していく事になるでしょう。都市間競争を勝ち抜くには、更に都心の開発によるビジネス環境の向上が必須です。