全国で相次ぐJRターミナル駅ビルの建て替え 巨大駅ビル計画が目白押し！

3月28日、JR九州はJR熊本駅前で計画している熊本駅ビルを着工したと発表しました。地上12階 地下1階 延床面積は10.9万平方メートル。1〜6階にファッションや雑貨などの専門店、６～７階に飲食店、７～８階にシネマコンプレックス、８階に結婚式場、９階以上をＪＲ九州グループのプレミアム宿泊主体型ホテル「ブラッサム」(200室)という構成の複合ビルとなります。ビル内には「水と緑の立体庭園」を設け、滝やせせらぎ、緑の中に店舗を配置する他、ビル前には大屋根や駅前広場整備し、賑わいを創出。熊本駅前の玄関口に相応しい新たなランドマークとして、2021年春の開業を目指しています。


JR九州の野望は駅ビル建設のみに留まらず、駅周辺を一体的に開発する予定です。広場を挟んで向かいには商業施設とオフィスから成る複合ビルも計画。駅ビルの裏にはタワーマンションも検討しており、駅周辺には立体駐車場も整備。約7ヘクタールに及ぶ駅周辺開発構想を進めます。開発規模は福岡・博多に次ぐJR九州肝煎りプロジェクトとなってます。

今、熊本の例のように東名阪ではない全国地方都市の中心ターミナルの駅ビルが次々と建て替えられており、その開発規模は大都市顔負けの巨大駅ビル化が顕著です。


特にJR九州は非常にアグレッシブです。九州はどの県も軒並みインバウンド需要を謳歌している為か、非常に開発投資に積極的です。

福岡ではJR博多シティという延床面積22万平方メートルの超巨大駅ビルを開業しましたが、更に博多駅の上空を覆うように新たな駅ビルを建設する博多空中都市構想を発表。オフィスやホテル、商業施設から成る第2駅ビルは福岡市が博多駅周辺で計画している博多コネクティッド構想に則った巨大プロジェクトです。JR九州は更に博多駅と博多港を結ぶスカイウェイ構想も提案しており、その攻めの姿勢はJR各社の中でも群を抜きます。


更には2022年度に九州新幹線が乗り入れる事により駅舎の移転を予定しているJR長崎駅ではターミナル駅の新設に伴い、長崎市と駅周辺の開発計画を予定。新駅ビルの建設も視野に検討が進められています。


宮崎でもJR宮交ツインビル計画を予定。JR九州と宮崎交通が宮崎駅前にて共同開発を行い、2棟の商業ビルを建設。2020年秋の完成を目指し、同時に高架下商業施設のリニューアルも果たします。


既にJR九州はJR大分駅(10.7万平方メートル)、JR鹿児島中央駅(6.7万平方メートル)で駅ビル開発を完了させており、現在、計画・建設中の駅ビルプロジェクトによって佐賀県以外は各県のターミナル駅全てを大型複合駅ビルで網羅するという見事な投資っぷりです。またJR九州は駅ビルブランドの浸透にも精力的に取り組んでおり、アミュプラザはJR九州の駅ビル内の商業施設の代名詞でJR東日本のルミネやアトレに匹敵するブランド力を付けています。JR西日本のルクアは未だ大阪駅のみに留まっているのと比べると九州の方がブランド戦略は先行していると言えます。


東に目を向ければ、JR東日本が横浜西口駅ビルとなるJR横浜タワーを建設中です。かつては高さ180mの”ハマ”の玄関口を司るランドマークタワーとなる筈でしたが、東日本大震災を受けて安全性を理由に130mに規模が縮小されてしまいました。しかしそれでも延床面積は9.4万平方メートルで、商業施設とオフィスフロアから成る複合高層駅ビルとなり、同時に建設している鶴屋町棟を合わせると床面積は11.6万平方メートルに上ります。


同じく首都圏の政令市である千葉市でもJR東が千葉駅ビル「ペリエ」を全面的に建て替えました。二股に別れた駅舎上空を覆うように建てられた商業ビルの延床面積は約7.4万平方メートル。

増築によるエキナカの拡大も顕著です。川崎駅、広島駅、仙台駅等でも駅ホームの上に新たな橋上床を建設し、商業施設として活用を進めています。


そして遂にはJR西日本が広島駅ビルの概要を先月発表した事も記憶に新しいです。こちらも地上20階 延床面積11万平方メートルの巨大な駅ビルとなる予定です。

相次ぐ大規模な駅ビル開発は鉄道事業のみでは今後の少子高齢化時代に対応できないと判断したJR各社や大手私鉄が駅、取り分け中核市以上の中心ターミナル駅という付加価値の高い保有資産への不動産投資は欠かせない事業の柱として重要視している事を物語っています。従って一定の収益が見込めると判断した中心駅では床面積が10万平方メートルを超えるような駅ビルの大規模化が標準となりつつあります。


その最たる例が名駅ことJR名古屋駅でしょう。JRセントラルタワーズはギネスブックにも登録された世界一の駅ビルです。延床面積はなんと41.6万平方メートルと桁違いです。更には隣接してJRゲートタワーが2017年に開業。こちらも26.5万平方メートル。もう駅というよりは街です。更にリニア中央新幹線の乗り入れ工事がスタートしており、JR東海は駅を挟んだ反対側の太閤口にも超高層ビル2棟の建設構想を検討しています。同社にとっての名駅は新幹線と並ぶ事業の双璧となっています。


翻って三ノ宮駅の状況は既存のターミナルビル解体が開始されたものの、2019年度が始まっても尚、新駅ビルの概要は示されていません。しかし三宮の都市格や環境、将来性を鑑みても10万平方メートル以下の駅ビルを建設する理由は見当たりません。唯一の妨げは敷地の狭さから来る制約ですが、これも駅前広場の活用次第でクリアは可能でしょう。



以前、私が予想してみた新駅ビルの概要や規模は上記の通りです。延床は9万平方メートルとしていました。しかし全国各都市の駅ビル巨大化を受け、神戸の都市格に相応しい規模や新生・三宮における新しい時代のランドマークとしての存在意義を考慮して、高さ200mの神戸一のノッポビルとして我々の度肝を抜いて欲しいと思います。この高さを認める為に神戸市がJR西へ公共性の高さを求めたり、各種調整に時間を要しているのであれば、現在の”待ち”も報われるでしょう。神戸阪急ビルやバスターミナルビルが予想以上に良い建物になる予定である事は喜ばしいですが、やはり肝心要のセンターはJR駅ビルです。