ハーバーランド

煉瓦倉庫周辺整備とハーバーランドの近況

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春に「ザ・ライオンズ」が竣工して以来、大きな動きがなく停滞気味のハーバーランドです。三宮や元町ではそれなりに街の新陳代謝が継続されていますが、同エリア内で計画されている幾つかのプロジェクトも水面下で動いているのかどうか明らかでないまま沈黙を守っています。

そんな中、神戸市は煉瓦倉庫を含み、売却を凍結していた隣接する市有地や広場とを併せた延べ約2,800平方メートルの敷地を活用して、地域活性化に結びつける役割を担うことができる事業者を募集するようです。

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そもそもこの敷地には、神戸市がザ・ライオンズの建設地や三菱地所がタワーマンションを計画中の旧日本郵船の土地を合わせて一体的な複合開発を模索し、「煉瓦倉庫の保存」を条件とした事が仇となって、事業者公募に誰も名乗りを上げなかったという苦い経緯があります。最終的にそれぞれの敷地所有者がバラバラに土地を処分し、二棟の高層分譲マンションが建設されることになり、市有地は売却凍結を余儀なくされました。

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*神戸市ホームページから抜粋

今回も市はあくまでも煉瓦倉庫の保存と活用を前提として、周囲の整備とにぎわい創出を計画しています。計画構成では市有地をエントランスやパーキング、広場として整備し、ガス燈通りからのダイレクトアクセスによって回遊性を持たせるよう工夫を施すようです。現在、煉瓦倉庫専用のパーキングとして利用されている神戸情報文化ビル裏の敷地は近い将来、民間業者への売却が決定しているので、その代用として敷地の一部に駐車場を整備するのでしょう。

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煉瓦倉庫は北棟、南棟の2棟から構成され、現在、北棟では3店舗が営業中、南棟は空テナントの状態です。この南棟の活用方法いかんで、エリアの活性化が促進可否が左右されると言っても良いでしょう。既存の北棟店舗は継続運営されるようです。賃貸契約の制約があるのでしょうが、一体的な活用を謳うのであれば、一度、店舗構成を白紙に戻して、新規事業者に委ねるべきかと思います。

そうでなければ前回の二の舞になりかねず、新規事業者もこの地区に活用策を見出すことは困難ではないでしょうか。

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煉瓦倉庫西広場としてザ・ライオンズと共に整備された空間。小さな築山が配されています。大京はこの敷地を含めて購入したようですが、あくまでも公開空地的な意味合いを持たせて、住宅整備地区には組み込まなかったようです。形状的にも活用が難しかったこともあるのでしょう。

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新事業者にはこの広場をどう煉瓦倉庫と絡めて活用するのか極めて興味深く且つ難しい問題です。

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隣接するザ・ライオンズ1階の店舗スペースもテナント誘致に難航しているのか空きのままです。この際、煉瓦倉庫地区整備と併せてこのスペースも計画に組み込み、一体運用をすることで、集客・回遊効果を高めてはどうでしょうか。

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三菱地所のタワーマンションは、リーマンショック後に計画が一時凍結され、掲示された建築計画のお知らせも撤去されましたが、今春、計画の再開が再度掲示された建築計画のお知らせによって判明しました。しかし3/11の震災以降、鋼材の高騰や景況感の悪化、湾岸地区や高層マンションに対する懸念等のマイナス要因が重なり、6月予定だった着工は再び引き伸ばされています。7月の時点で敷地で暫定利用を継続しているパーキングの料金改定が行われる等、まだ暫くは計画は延期されそうです。

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ファミリアが閉鎖となったハーバーランドセンタービル。ニューオータニ跡のホテル棟には米国のホテルチェーン「ベストウェスタン」が進出する予定という報道がありましたが、現状、改修工事等はまだ着手されていません。報道では年内の営業開始ということでしたが、すでに9月下旬であることを考えると、年内は期待できなさそうです。商業棟の在り方を踏まえた上で、ホテル棟との一体的な運用が望ましいのではないかと思われます。

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阪急が撤退を決めたダイヤニッセイビル。北棟のHA・RE東館はコムサストアが本館に移転して以来、テナントが未入居でしたが、1階にSNOW PEAK、2階にSERIAが入り、つい最近ではいつの間に3-4階にマナベインテリアハーツという家具屋が入居。ハーバーでは過去にも何度か家具屋が進出していますが、定着しません。HA・REは今の所、ハーバーにおいては無難に成功を収めている施設かと思われますので、ぜひとも腰を据えて、営業を続けていって欲しいものです。

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阪急後の後継テナントはイオンモールが内定しているようですが、イオン進出はキャナルガーデンにも大きく手を入れる絶好のチャンスかと思われます。すでに開業から20年を迎え、竣工当時の真新しさは無くなっています。現代風モールに模様替えを行うべきかと思われます。一部、減築等を行って、建物隅々まで人が回遊するような動線を確保し、現在のように内に取り込む造りではなく、外に開かれたフロア構成と、自然に中に入り込んで行けるようなプランが必要になってくるでしょう。資本力のある大手進出ですので、大家の三菱倉庫もハーバー浮沈を決める大勝負として、思い切った再投資を行って欲しいですね。

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思い出になってしまう前にここに阪急があったことを記録しておく必要があると思い、撮影しました。入り口から見ても店内に人がいませんね・・・。3万平米以上の売場面積がありながら、売上高はピーク時の半分以下。100億円を切ってしまっている状況ですから、撤退はやむを得ません。ハーバーにとっても阪急にとっても新陳代謝という選択肢が最善なのでしょう。

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キャナルガーデン東端はカフェゾーンです。にしむら珈琲に加えて最近、オープンしたのが「NANA’S GREEN TEA」。京都発祥かと思いましたが、東京に拠点を置く抹茶カフェチェーンで、全国のショッピングモールに店舗を展開しています。この界隈はいつも賑わっています。今、ハーバーに限らず、商業施設内で最も集客力のあるエリアは飲食店の集中する場所です。特に人気店には常に人が集まります。

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そうした魅力あるテナントを常に誘致して、人が人を呼ぶ循環を作り上げておかなければなりません。モザイクがエリアで最も集客力がある理由も、近隣の商業施設は十分に検証しなければなりません。

バブル期の大規模再開発によって誕生した大型商業施設は全国に幾つもあります。しかしほとんどの施設は巨大な箱を作れば人が集まるといった短絡的な施設が目立ち、その多くは生き残っていたとしても苦戦を強いられているケースがほとんどです。

ハーバーは水辺の立地をもっとうまく活用するべきでした。いずれの日か再開発が可能になった暁にはぜひとも人工運河によって海の水を街中に引き込み、街全体が親水空間となるような水都に変貌させて欲しいと思います。

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<<おまけ>>

全く記事とは関係ありませんが、台風一過の休日に大阪市立中央図書館に行ってきました。色々と神戸の建築物に関するリサーチをする為ですが、なんせ神戸の中央図書館は蔵書がしょぼ過ぎます。特に建築関係は全くと言って良い程です。各種建築雑誌のバックナンバー等は全く蔵書されていません。普段の文庫本や通常の雑誌は非常にお世話になっているので、あまり愚痴りたくはありませんが、わざわざ休日に大阪にまで神戸の事を調べに足を運ぶことは正直、複雑な想いです。もうちょっと何とかなりませんかね・・・。

っと愚痴ってしまいましたが、帰り際にルクアで食事をして、ほろ酔い気分で屋上広場に出てみると、空気が澄んでいたのでなんとも美しい夕景が眼前に広がっていました。デジ一を持っていなかったので、手持ちのiPhoneでパチリ。梅田のビル群の背後に六甲山のシルエットがくっきり。周りでも多くの人々がこの美しい風景をカメラに収めていました。この日は北公園から神戸を撮影しておきたかったですね。



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POSTED COMMENT

  1. 翔@KOBE より:

    煉瓦倉庫はやっぱり残してほしい。綺麗に建て直して形を変えてみるのもありだとは思いますがね。ここの景観をつくってる1つでもあるから開発は慎重にしてほしいですね。
    横浜の赤レンガ倉庫に先日行ったのですが、人も多いし色々テナントが入っていて賑やかやなって思いました。人口倍以上という差もありますが、最寄駅JR桜木町からは結構離れてるのにこれだけ人を集められるのはなんなんでしょうか。やっぱなにかしらの起爆剤が必要なんでしょうね。みなとみらい109に対抗してハーバーランド神戸109みたいなのとか面白いですけどね。

  2. 夢想家 より:

    いつもながら、的を射た問題提起と、深い洞察力、フットワークの軽い取材力に感心して拝見しております。
    投げかけられたテーマに、なかなかベストの答えが簡単に見つけられない物ばかりで、断片的に頭の中で浮かんだものを文章にまとめられず、コメントを入力する手が止まることがしばしばです。

    ところで、今回のハーバーランドは、ある意味一番の難問かもしれませんね。
    観光地なのか?周辺住民のための商業施設なのか?都心なのか?郊外なのか?どれもが中途半端な規模、三宮・元町までの距離、最寄り駅までのアクセス、景観・・・。挙げればきりがありません。
    昨日マリンピア神戸に行ってきましたが、三連休中日とあってかなりの人出でした。
    いっそハーバーランドもアウトレット&観光地とすれば大盛況間違い無しだと思いますが、都心に近すぎて難しいでしょう。
    しばらくはマンション建設で、地域住民の日々の消費を増やしながら、神戸近郊住民には気軽な観光地という二兎を追うしかないのかもしれませんね。とにかく一朝一夕には解決しない難問題です。

    ここからはファンタジーです。

    イオンさんには出店を取りやめてもらう。
    モザイクおよび周辺施設も取り壊す。
    三菱重工、川重も移転してもらい広大な敷地を確保する。
    USJと提携して、大規模・海洋テーマパークを建設する。
    USJとの間を、専用客船でピストン運行をする。
    もちろんその客船もテーマパーク的趣向を凝らす。
    (たとえば、海賊船にして、パイレーツオブカリビアンを体験できる)
    それにより、TDL、TDSの最強コンビを脅かす。
    当然二つのテーマパークをはしごする観光客のため、ホテル等を建設する。
    海外旅行者のため免税店を建設する等々・・・。
    如何でしょうか?

  3. しん@こべるん より:

    翔@KOBEさん

    横浜の赤レンガは規模がとても大きいですよね。昔、あぶない刑事でロケに使われている際は、裏ぶれた廃墟群のようでしたが、エリア一帯が再開発地区に指定されて、うまく変貌を遂げています。夜間にはライトアップも施され、神戸の旧居留地的な活用が成されていますね。

    煉瓦倉庫は規模も小さく入居できる店舗数も限られているので、よっぽどテナントに魅力がないと、集客効果は期待できません。それこそ三ツ星レストランを誘致する等、かなりの気合を入れて、煉瓦倉庫を訪れる為にハーバーに来る、神戸に来るといった吸引力のあるテナントが必須かと思われます。

    そうでなければ移築して欲しいですね。(どうやら土壌汚染等の問題もあってこの倉庫の扱いは難しいようです)。

  4. しん@こべるん より:

    夢想家さん

    そうですね。ハーバーの方向性、立地性、存在意義。。。どれをとっても明確ではありません。「モザイクが流行る=ハーバーに求められている用途」の図式が成り立っている以上、その方向での活性化にしか生き残る道はないかと思われます。ハーバーの持っている優位性をモザイクが独り占めしている状況を、他施設と共有できるよう改造が必要ではないかと思います。

    そして。。。ファンタジーについてですが、なんとも大胆で壮大な夢ですね。川重と三菱重の間には運河や上組倉庫群もあるので、考えられるとすれば、景観的にも立地的にも川重の移転で十分な気もします。

    USJとの連携は良いですね。カリブの海賊はディズニーですので、別の形で神戸と大阪を結ぶアトラクション型フェリーがあると良いですね。旅行会社にもダブルテーマパークはしごプランを国内、海外にどんどん売り込んで貰います。神戸のテーマパークですが、できればジブリパークをなんとか実現させて欲しいです。実物大の王蟲や巨神兵、ハウルの城、阪急三宮駅、たたら場。。。考えるだけでもワクワクします。ジブリアニメは世界でも評価が高く認知度もあります。日本人にとってはディズニー以上に親近感が湧くのではないかと思います。あとは川重の移転先をどうするかですね。。。

  5. たなか より:

    いつも拝見しております。

    ライオンズハーバーランドの芝生丘の公開広場は、
    ハーバーランド景観取り決めでガス燈通りから煉瓦倉庫が見えることの取り決めがあるのと、芝生丘の上空には防衛省のマイクロウェーブが通過していて高さ規制があるため公開広場となり、芝生広場として一体開発の上神戸市に移管されました。

    またライオンズのテナントは所有権が何度か転売され、テナント探しに難航しています。また三菱タワーは無期限延期が確定しました。お知らせ看板も放置状態です。

  6. たなか より:

    煉瓦倉庫は、今までテナントのパスタ屋さんが管理していましたが、
    新たに指定管理者を募集しました。

    昨日〆切で、何軒か指定管理者の応募がありました。
    これから市の方で審査します。

    神戸市のスタンスは芝生広場も煉瓦倉庫もいじらないで、
    有効利用してくれる管理者を選出するそうです。

    以上追伸失礼致しました。

  7. しん@こべるん より:

    たなかさん

    最新情報をありがとうございます。ライオンズのテナント誘致も煉瓦倉庫の管理者に委ねるべきですね。応募があったことは何よりです。今後の活用法に期待したいですね。イオン進出とハーバーランドセンタービル売却を控え、追い風になることを願います。三菱タワーは本当にいつもタイミングが悪いですね・・・。追い風の中で3度目の正直に期待したいです。

  8. たなか より:

    三菱タワーは土地取得金額の相まって、計画は白紙撤回になっています。

    コイン駐車場収入がかなりあることから、当面は(長期的に)現状のままになります。

  9. しん@こべるん より:

    たなかさん

    情報ありがとうございました。長期というのが何年を示すのかは分かりませんが、ハーバーランドセンタービルの再活用、イオン進出後、ハーバーの再生で状況が変化した後に三菱側が再考してくれればと願います。

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