広島

地域探訪 激変する広島② 急進する駅前南北の再開発

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地域探訪・広島編第2弾はJR広島駅前の南北で急激に進む大規模再開発の状況を取り上げたいと思います。広島駅は中四国地区最大のターミナル駅ですが、広島都心部の北外れにあり、南口駅前は戦後から続く老朽化した市場や商店、雑居ビルがひしめき、北口駅前は古めかしい公営住宅が立ち並んでおり、100万都市の玄関口としては貧弱な景観が広がっていました。この打開にまず南側では広島市と地権者が80年代初頭より駅前広場に面したエリアを3つのブロックに分けて再開発計画を策定。しかしバブル崩壊やリーマンショック等に翻弄され、計画実現には超長期化や内容変更を余儀なくされてきました。しかし2010年代に入って以降、急速に状況が変わり、トントン拍子で計画が固まって開発が進み始めました。

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駅前再開発における個別プロジェクトとしては最大規模となった2016年完成のBブロック地区。住友不動産が事業協力者となって完成した地上52階 地下2階 延床面積125,229.97平方メートルの再開発ビルです。超高層の複合施設棟と駐車場棟から構成され、施設棟は低層部にビックカメラを核テナントとした商業施設、中層部にホテル、高層部は共同住宅を用途とし、その高さは197.5mとシティタワー神戸三宮を抜いて大阪以西では西日本一の高さを誇る建物となりました。正式な建物名称は「ビッグフロント広島」です。

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低層部の様子です。ビックカメラの他に地権者店舗や医療モール、銀行、行政施設、オフィス等も入っています。

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再開発施行期間は1992年から2017年。しかし実質的には1981年から計画策定は行われているので、完成までに実に35年の歳月を要しています。上部の共同住宅は住友不動産のシティタワー広島です。スタイリッシュなフォルムとデザインが広島の新しいランドマークである事を強く印象付けています。

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そしてこちらがCブロックと称された再開発地区に昨年、誕生した「エキシティヒロシマ」。こちらも広島市が1981年に再開発事業基本計画を策定したものの、2004年に再開発準備組合が設立されるまで具体的な開発が進むまでには至りませんでした。2008年に森ビル都市企画を中心とする企業グループを事業コーディネーターに決定後、開発が本格的に動き出しました。

駅側に商業棟(地上11階 地下1階)、奥に住宅棟(地上46階 地下1階)の2棟を配置した再開発ビルの延床面積は99,970.65平方メートル。住宅棟の最高部は167.97mに達します。

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商業棟の側面です。家電量販店のエディオンが蔦屋書店とコラボした新業態のライフデザインショップ「エディオン蔦屋家電」を開店。これを中核テナントとして、この場所にあった愛友市場の地権者店舗等、多くの店が営業しています。

このエディオン蔦屋家電がかなり良い感じです。蔦屋書店は大阪駅ビルのルクアイーレにも出店していますが、これにエディオンやレゴショップ他が融合されており、コト消費ができる書店とも家電量販店とも言えないお洒落な空間が建物内部に広がっています。

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住宅棟は「グランクロスタワー広島」と名付けられ、NIPPO、ミサワホーム、旭化成レジデンスが事業主として分譲しました。総戸数は368戸。こちらの棟も低層部は店舗になっています。

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広島駅の駅前広場に面して長い年月を経て再開発されたB・Cブロックの双方ですが、結果的に両地区には超高層マンションを中軸とし、家電量販店を核テナントとする商業施設というほぼ同じ内容のビルが完成する事になりました。Bブロックはかつて西武百貨店を中核テナントとした再開発を試みましたが、同百貨店の撤退で計画は白紙になった経緯があります。

八丁堀や紙屋町という広島本来の都心商業地区や郊外モールがしのぎを削る中、広島駅前に新たに増える商業床に対する需要がどれ位あるのかは未知数だったと思います。そしてそうした懸念によって導き出された答えがタワーマンションと家電量販店という組み合わせでした。

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唯一、90年代後半に先行開発されたAブロック。エールエールA館と名付けられたこの商業ビルには核テナントとして地場百貨店の福屋が出店。駅前地区最大の商業施設となりました。加えて前回、ご紹介したJR広島駅の橋上駅舎に開店したエキエや既存の駅ビルASSEもあるので、物販としての床はすでに飽和状態の感があります。JR西日本前社長もASSEの建て替えに関しては現状もしくはそれ以下の規模が妥当という見解を示していたのはオーバーストアを懸念しての発言かと思います。

しかしこれまでのJR各社の戦略は巨大駅ビル開発によって既存中心商業地のお株を奪って、駅前に商業の中心をシフトさせるという半ば強引な手法が成功を収めてきました。後発の広島ではこれは通用しないと考えられたのでしょうか。JR西はすでに大阪駅で三越伊勢丹の運営に失敗しています。駅ビル+百貨店という勝利の方程式が崩れて以降、新たな駅ビル開発はまだ行われていませんが、これからとなる広島と三ノ宮の建て替えがどのように進められていくのでしょうか。

しかしながらB・Cブロックの再開発が具体化された2010年代初頭と比べて更に時勢は変化しています。現在はインバウンドという追い風が吹き、再び広島駅前という立地の価値が大幅に高まりつつあります。

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南口以上に大きな変化を遂げ始めているのが新幹線口となる北口です。橋上駅舎の開発と共に駅前広場の再編と歩行者デッキの設置を中心とした再整備が行われました。また駅前広場を取り囲むそれぞれの用地では次々に大型の再開発ビルが誕生しています。

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先行したのが若草町地区市街地再開発事業。北口広場の東側一帯およそ2.9ヘクタールに立ち並んでいた市営若草住宅を撤去し、国際都市広島に相応しい玄関口の造成を実施。「アクティブインターシティ広島」として名付けられた再開発エリアは南街区にホテル・ビジネス棟、北街区に商業・住宅棟を配置。

写真は地上21階 地下1階 延床面積39,540.75平方メートル 高さ96.5mのホテル・ビジネス棟です。広島初の外資系ホテルとしてシェラトンホテル広島が進出。裏側には駐車場とオフィスを融合させたビジネス棟があります。

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北街区は東側がテラス棟として店舗と賃貸住宅から成る地上9階 地下1階の建物と西側に地上33階 地下1階 高さ109.75m 総戸数219戸のタワー住宅棟「ザ・広島タワー」から構成されています。

北口再開発はまずこの若草町地区が口火を切りました。

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そして現在、大規模再開発が進行中なのが、北口の西側一帯となる二葉の里地区です。約13ヘクタールにも及ぶ広大な国有低利用地が区画整理され、各区画は一般競争入札に掛けられて民間企業に譲渡されています。そして各々の企業が真新しく造成された区画に次々とビルを建設しています。

中でも最も入札が遅れていた業務地区として設定された駅前西側の5街区は2014年に大和ハウス、広島テレビ、エネルギア・コミュニケーションズの3社が共同で落札。約1.5ヘクタールの敷地内に3社がそれぞれ建物を建設。手前が竣工したばかりの広島テレビ放送新本社屋。右奥がエネコム広島ビル。左奥で建設中なのが大和ハウスの二葉の里プロジェクトです。

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大和ハウスの進めている「二葉の里プロジェクト」は地上20階 地下2階 延床面積49,709.62平方メートル 高さ90.75mでオフィスとホテルの複合ビルです。12-20階には大和ハウスの運営するダイワロイネットホテルが開業します。竣工は2019年3月を予定しています。左側に見える黒い建物は広島がん高精度放射線治療センターハイプラックです。こちらも2015年に開所したばかりです。

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大和ハウスの「二葉の里プロジェクト」の向かいにあるイズミ本社ビル。中四国エリアでYoumeタウンやYoumeモールなどを展開するスーパーチェーンです。二葉の里再開発では初期に完成しました。

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二葉の里地区には広島高速5号線のインターチェンジも建設されています。これにより広島駅へのアクセス性が飛躍的に向上しめす。

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広島駅北口と言えば駅前広場と中央右の白亜の大型ホテル「グランヴィア広島」しかありませんでした。しかしこの10年にも満たない期間で新都心とも呼ぶべく大変貌を遂げ、更に進化中です。

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そして二葉の里開発の真打と呼ぶに相応しい駅前の中央に鎮座するのがJR西日本広島支社。敷地面積は約1.8ヘクタールに及びます。つい先週、JR西日本広島支社が広島駅西側の自社保有地に新支社ビルを建設し、2020年春までに移転。その後、既存ビルの解体を開始すると報じられました。跡地はJR西が再開発する方針ですが、広島駅前の一等地という事でビジネス需要も旺盛な為、オフィスを中心にホテルや商業を組み合わせた大規模ビル開発になる事が期待されています。広島の都心部のオフィス空室率は2%台です。駅ビル建て替えはJR西の中期経営計画2022の3大プロジェクトの一つに位置付けられていますし、この広島支社跡地の再開発具体化も控えているとなると、自ずとJR西社内の中でも広島の重要度は上位になるのではないかと思われます。

190mと170mのタワーマンション、外資系ホテル、オフィスとホテルの複合ビルやテレビ放送局が立ち並び、今後は駅ビル建て替えと広電の駅ビル内乗り入れ、そしてJR西広島支社跡地の再開発が控える広島駅周辺。南口駅前には広島東郵便局もあり、JPグループも再開発を視野に入れているかもしれません。今後もますますの発展ポテンシャルを秘めており、数十年の停滞のうさを晴らすかのようにこれからも大きく変化していくものと思われます。



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POSTED COMMENT

  1. hk より:

    197mの方も167mの方も比率が良いのでスタイルが良くてかなり高く見えますね〜
    これぞタワーって感じです

  2. MIYA-G より:

    神戸一番の一等地のそごう西向かいマルイ北側が終戦後から変わらず、バラック?1階建て木造建築のパチンコ店が昨日取り壊し工事を行っていました。
    取り壊し後単独で小さなビルを建築するのか?
    もしそうなら悲しい限りです。
    三宮で一番に一帯を再開発してほしい場所です。

  3. tssk・H[AuCl4] より:

    こういう大規模再開発はすがすがしいですね。街が活性化するし、見ごたえ十分です。中国四国地域の中核都市としてこれからもますます発展するのでしょうね。あと、同じ中国四国地域においては岡山駅周辺も再開発が著しいですね。

    これを見ると、いかに神戸が再開発で遅れているのがよくわかります。もちろん、神戸市は中国四国の中心都市として求心力の大きな広島市のように関西の中心都市ではない。ましてやその関西の中心都市が日本の副首都たる大阪市だからなおさら求心力は相対的に広島市より低くなるでしょう。また、三ノ宮駅に新幹線ホームがある訳でもない。だから同じ基準で評価はできません。しかし、都心地区の高度利用から見れば三宮地区はほとんど出来ていないです。何度も言っていますが、三ノ宮駅周辺の都心地区だけでも大規模再開発が行われるべきです。これが実施されれば、神戸市も再び人口増加に転じるかも知れません。このままだと、150万都市・神戸市が100万都市・神戸市になりますよ。

    兵庫県内の中核市である姫路市、西宮市、尼崎市、明石市はすべて近年再開発が実施または進行中です。どの市も再開発の雰囲気を感じられますよね。特に姫路駅前は非常に立派ですね。県下第2位の都市たる風格が見事です。西宮市もニシキタの評判は言うまでもないくらい高く実際整った街並みですし、JR西宮駅の再開発計画もありますね。工業都市として世間の評判が必ずしも良いとは言いにくい尼崎市もJR尼崎駅及び駅周辺は立派です。恐らく初めてJR尼崎駅で降車した方はそのギャップに驚かれるでしょう。同一駅に8番ホームまであるのは確か兵庫県内の駅ではJR姫路駅に次ぐ多さのはずです。明石市も、直近の再開発は見事です。JR明石駅と周辺は十分新快速停車駅としてそのポテンシャルを発揮しています。

    広島駅周辺の再開発には脱帽です。

  4. しん@こべるん より:

    特に197mのシティタワー広島は格好良いです。こういったデザイン性の高いタワーマンションであれば神戸ももっとタワーを受け入れやすいのではないかと思います。全ては神戸市の消防条例が原因です。

  5. しん@こべるん より:

    http://koberun.blog56.fc2.com/blog-category-19.html

    1ヵ月程前にすでに当ブログでもこの建物の解体開始については取り上げていますが、プロジェクト名が付けられている事が気になります。単なる解体で終わって欲しいですね。街区一体の再開発の意向は市から地権者に伝えられているのではないかと思いますが・・・。所有者は並びのパチンコ店全て共通です。

  6. しん@こべるん より:

    広島駅前は三宮以上に悲惨な状況で数十年以上にも渡って膠着していました。非常に長い年月をかけて今の大激変が起きています。三宮もきっかけを掴めれば大きく変われるのではないかと思うのですが・・・。

    仰られるように姫路、明石、尼崎、西宮等の中核市群はどんどん再開発によってレベルアップしてますね。そして広島、岡山も。皆、駅を中心とした開発というのが共通です。これは札幌、仙台、千葉、川崎、横浜、名古屋、大阪、北九州、福岡と全国の大都市でも同じように駅もしくは駅前の大規模再開発が行われている点も同様です。

    神戸だけが立ち遅れているのに再開発は不要のような大きな声があがる事自体が本当に信じがたいですね。選挙では再開発を大きな柱とした現市長が大差で当選しているのですから、民意はこれを容認しています。

    しかし広島のケースでも40年近い年月を費やしています。地権者の代替わりがやはりきっかりになるのではないかと・・・。

  7. 匿名 より:

    つまらない建物ですね。
    特徴がなく、どこかで見たような安っぽいデザイン。
    この建物を見て、広島を連想する人が何人いるでしょうか。
    中国地方を代表する都市なのだから、駅前くらいお金をかけて特徴のある建物を建てれば良いと思いますが、やる気がないのでしょうか。

  8. しん@こべるん より:

    固定されたハンドルネームの入力されないコメントは承認しません。

  9. tssk・H[AuCl4] より:

    やはり、仰るとおり、地権者の世代交代を待たねば再開発の機運が高まらないのですか………。広島がそうなら神戸もそうなるのでしょうか。悲しい限りです。世代交代が完了した頃には神戸市は今よりも都市としての規模がこれまでの様子から鑑みると縮小しているだろうに。

    三宮再開発に反対する意見の根底にあるのはきっと、再開発によって既得権益を失う危険を怖れているから、なのでしょうね。全く自分本位でまわりが見えていないですよね。絶対的な力で三宮再開発を強力に推進するものが今、現れたらな、と思います。

  10. eclipse より:

    広島出身の者です。広島に足を運んでいただき嬉しく思います。
    神戸は今年の3月に訪れましたが、ポートライナーから見える素晴らしい景色に感動しました。
    広島駅の北口をはじめ、広島では山が目立ちこれまでは都会らしさを感じられないと思っていたのですが
    神戸の街並みを見て都心部と自然の調和の魅力に気付き考えを改めさせられました。
    しかし、こちらのブログでいくつか記事を読ませていただいたところ広島駅と同じ、あるいはそれ以上に再開発に関して問題があることを知り驚きました。
    恐らく日本でもトップクラスに不便な場所へ移転してしまった空港、中途半端な交通網の整備など広島でも様々な問題がありますが
    神戸の再開発は今後の動向次第でまだまだ素晴らしいものになる可能性は十分にあると思います。
    今後、また神戸を訪れたときにより素敵な街並みになるのを楽しみにしています。

  11. しん@こべるん より:

    地権者からしたら自分の土地で自分の商売をしているのだから他人にとやかく言われる筋合いはないと思うでしょうね。しかし三宮の一等地という甘い汁を吸い続けているとその都市の衰退を招き、最終的にはその商売は成り立たなくなる可能性が高まります。求心力と資本力のある大手地元デベロッパーが存在すればこうした件への打開に動いてくれるのですが。

  12. しん@こべるん より:

    バブル崩壊と震災までは間違いなく日本の先進都市だった神戸ですが、それ以降は時が止まってしまいました。これからの再開発で三宮は大きな変貌を遂げる為の初期段階に入りましたが、事はスムーズではありません。ただ5年程前までは再開発自体が妄想でしかなかったのでスローではありますが、具体的に各々のプロジェクトが動き出している点は救いです。手駒は揃ってきているので、後はそれらをどう使うのか次第で今後の神戸の浮沈が決まるのではないかと思います。広島は駅前開発が今後、ピークに達してきますね。既存の都心地区との棲み分けをどうするのかが今後の課題ですね。

  13. デベロッパー より:

    広島駅まで徒歩圏内に住む者です。ここ10年で本当に様変わりしました。
    それまでは観光客や出張で訪れる方々にお恥ずかしい姿‥。再開発計画も不景気や地権者問題で何十年も頓挫し‥市民の多くは諦めていたと思いますよ(笑)。景気変動は別にして、広島市民球場の移転がキーポイントになったように思えます。今まで広島には見向きもしていなかったJR西日本が本腰を入れてくれるようになり、ekieや駅ビル建て替え、支社跡地の
    再開発など、さらに駅エリアが発展していく予定です(どうなんだろう笑)。
    息子が神戸の大学にいますので、ちょくちょく神戸を訪れます。昔も今もなんて素敵な街なんだろっていつも思っています。神戸と広島は立ち位置も違いますし、比較など出来ないものと思っております。神戸は神戸らしく、より素敵な街になってほしいと願っています。

  14. しん@こべるん より:

    広島駅前については何十年単位で開発のない事に市民の皆さんは耐えてこられた事を思うと、非常に長い道のりだったと思います。JR西の掌返しのような動きにはビックリしますね。神戸でもようやく年内には駅ビル計画が動き出しそうですし、バスターミナルビルも事業協力者が決まって、これから大きく変貌していく事になりそうです。

  15. デベロッパー より:

    返答わざわざありがとうございました。197mのシティタワー広島は、スタイリッシュでカッコ良いとコメント欄にも書かれていますが、まだ完売していないようなんです‥住友不動産のハイクラス分譲マンションなのに‥東棟の商業施設に大きなパチンコ屋さんが入っており(大きな大きな地権者)、この影響ではないかと‥グランクロスタワー広島の方は、後発ながらも即完売に‥。長い間、もめにもめたBブロックの再開発は、折り合いの付け方で完成しましたが、まだこの先、どうなるか不透明のような気がします。
    東郵便局は、日本郵政不動産から2023年度までに20階程度のオフィス主体の複合ビルに建て替えると発表がありました。駅ビルのASSE建て替えとどう調和していくかは、発表されていませんでした。カープが昔の弱小球団に戻った時が怖いです(笑)

  16. しん@こべるん より:

    シティタワーの立地で完売していないのは少し心配の種ですね。広島のマーケットの大きさを試されているような気がします。広島大跡地のタワーもかなりの規模ですよね?郵便局は大阪よりも先行しそうですね。この機会を逃さずに確実に進めて欲しいですね。JPはなかなか難しい企業体です。

    • かとう より:

      はじめまして、シティータワーがなかなか完売しなかったのは住友の売り方なんですよね。
      少しづつ小出しにして価値を高めて売っていくやり方をしてるんです、だからなかなか完売しなかったのですが、先日完売致しました。
      ちはみ駅ビル建て替えと東郵便局再開発も決まりましたので、またレポに来てくださいね

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