神戸市による都心企業誘致の新たな強化策

『神戸市は都心部のオフィス需要の拡大を目指し企業誘致を強化する。オフィスの仲介データを分析して企業の流入、流出の理由やターゲットにすべき業種などを絞り、情報発信や個別企業への働きかけに生かす。空室率を改善し、今後再開発を進めていく三宮地区を中心オフィスビルの新規供給につなげる狙いだ。

民間の不動産事業者と連携し、過去3年間の仲介実績データを分析する。他都市からの流入や他都市への流出、神戸市内での移動の状況を調べ、どのような企業がどんな理由で移転しているかを割り出す。四半期ごとの最新データを民間と共有するシステムも構築、足元の動きも把握する。

その分析を基に重点的に誘致活動をする地域や企業の属性、規模などを絞り込む。神戸市は「移転補助といったインセンティブの情報発信や効果的な企業誘致セミナーの開催に生かしたい」（企業立地課）としている。

米不動産サービス、シービーアールイー(CBRE)によると神戸市の2015年10～12月期のオフィス空室率は6.6%で他都市と比べ高い。オフィスビルのストックや新規供給も少ない。オフィス需要を喚起することで民間投資を呼び込み、三宮地区の再開発を進める。』

6.6%の空室率は恐らく震災後としての数値としては最低値まで空室消化が進んできたのではないかと思われます。しかし他都市の空室率は更に改善されていて福岡は2%台、広島は3%、京都は4%台と需要が供給を上回って賃料の上昇が起きています。福岡や広島は新規供給となる大型プロジェクトも進行中です。

そもそも民間オフィスビル供給という課題に行政が深く介入するということはあまり好ましい状況ではありません。健全な都市ではかつての神戸がそうであったように民間投資は民間企業が自発的に行うものものです。先んじて市や県が整備した企業進出に対する税制優遇措置によって導かれた神戸都心部への進出は数例に留まっています。鶏が先か卵が先か論になりかねませんが、進出する企業があるから新規オフィスビルが供給されるのか、それとも新規供給によって魅力的なオフィスビルがあるので企業が進出しやすいのか。両方が正解となり得るかと思いますし、好調な都市はこの両立が成り立っています。神戸のマーケットがそこまで弱気になってしまっている要因は何でしょうか。

2004年以降に神戸都心部に供給された数少ない大規模オフィスビルは以下の通りですが、立地性が良いこともありますが、やはり最新ビルを求めるテナントの需要は底堅くどのビルも稼働状況は良好かと思われます。

-三宮セントラルビル 2004年竣工地上12階地下1階延床 12,800.50平方メートル
-ミント神戸 2006年竣工地上18階地下3階延床 41,707平方メートル
-明治安田生命神戸ビル 2006年竣工地上14階地下1階延床 12,435平方メートル
-神戸フコク生命海岸通ビル 2005年竣工地上9階延床 7,432.00平方メートル
-オリックス神戸三宮ビル 2009年竣工地上12階延床 7,847.58平方メートル
-三宮ビル北館 2015年竣工地上13階地下2階延床 18,718平方メートル　

従って好立地の三宮駅周辺の大規模開発が可能な用地には必ず堅い需要があると思われます。JRと阪急の新駅ビルが起爆剤となっていよいよ再開発の気運が一気に高まる事を期待したいです（もうここ5年程同じことを言い続けていますが・・・）。