銀泉神戸ビル跡地

特報!元町GSパーク神戸で試掘作業開始!大型開発プロジェクトが遂に動き出す!?



銀泉神戸ビル(旧神戸住友ビル)跡地を含み、敷地面積が約3,700平方メートルの元町・鯉川筋沿いにあるGSパーク神戸。



GSパーク周辺で6月に測量調査を目撃していた事は当ブログでお伝えし、再開発計画が動き出す可能性について言及しましたが、読者のH3Oさんから試掘が開始されているという情報を頂き、現地を緊急取材してきました。



敷地の西角に大型の試掘用櫓が組まれていました。



前述の通り1,000坪以上の敷地ですので大型開発が可能になってきます。立地は大丸神戸店から目と鼻の先、南京町の真南、乙仲通エリアのエントランス部、メリケンパークへの導入エリアと神戸・元町周辺の主要施設・地域の結節点としての役割を果たす場所です。



一体どのような開発が誰によって行われるのでしょうか。同規模の敷地で行われた開発案件の例を挙げると、京町筋の神戸旧居留地25番館があります。25番館の敷地面積も3,022平方メートル。ここに地上17階 地下3階 延床面積27,708平方メートルで商業施設とホテルから構成される複合ビルを開発したのは三井不動産でした。



土地の保有者である銀泉は大阪市中央区に本社を置く不動産会社ですが、三井住友銀行と親密な関係にあります。この規模の敷地を開発するのであれば、銀泉社単独事業で行う事は難しく、三井もしくは住友の力を借りる事になるのが自然な流れと言えます。住友不動産はまさに今月より三宮新港町計画を推し進める事になるので、三井不動産がこの開発を担う可能性が高いのではないかと思われます。



ではどんな開発がこの立地に相応しいでしょうか。低層部は間違いなく商業施設になるでしょう。三井が自社の商業施設として運営するのか、三宮に進出する阪急に対抗する為、Jフロントが大丸神戸店の増床として使うという事も考えられるでしょう。高層化も当然、視野に入ってくるでしょう。容積率は敷地の東側が700%、西側が600%です。都市再生緊急整備地域からも外れており、容積率の緩和をどう確保するか。宿泊施設を入れるのであれば国土交通省から通達された容積率のボーナス(指定容積率の1.5倍以下、かつ、+300%を上限に容積率を緩和)が貰えます。このタイミングでの開発を進める事を考えると、来年から施行される神戸市の都心の住宅開発規制を睨んだ駆け込み計画であるという伏線も考えられます。その場合は共同住宅も用途に含まれるでしょう。よって商業、ホテル、住宅のミックスユースが選択肢として妥当かと思いますが、実際はどうでしょうか。



住宅が入ると、神戸市は良い顔をしないでしょうが、メリケンパークをはじめとするウォーターフロント地区への回遊性向上に大きな役割を果たす事が可能な開発である事をしっかりアピールし、その方向での動線を確保した計画であれば、屋上緑化や公開空地の拡大確保によって更なる容積率緩和も認められるかもしれません。銀泉/住友神戸ビルの解体から早5年。遂にこの広大な平面駐車場の再開発が動き出します!

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POSTED COMMENT

  1. H3O より:

    さっそく取り上げていただいてありがとうございます。
    勇気を出して技師の人に聞いてみたんですが、対角の駐車場南東部分でも試掘を始めているとのことで、深度が50mなのでかなり規模がでかいと言ってました。
    ただ技師の方は開発が1年後か、5年後になるかはわたしたちも分かりませんと言ってました。
    ぜひ、元町地域の拠点開発になるといいですね!

  2. 神奈川県人 より:

    是非とも、巨大でインパクトのある再開発を期待しています。
    (相模原から)

    • しん@こべるん より:

      神奈川からありがとうございます。大手デベが絡むと思うので期待大です。

  3. ひろ より:

    めちゃくちゃ期待したいけど、今の市長と規制のせいで期待しても裏切られそうで素直に喜べませんね(;´Д`)高層の大型の建物がほしい

  4. kkbb より:

    この元町GSパークは敷地面積が4000平米弱ありますね。単純に容積率650%とすると床面積26000平米ぐらいの建物が建てられる計算です。磯上のイーライリリー新本社が敷地面積3500平米で延べ床面積23500平米ですから、建蔽率80%で敷地面積3200平米の建築面積が得られます。そうすると完全箱型なら9階建てなんですが、だいたいこの手の大型開発は総合設計制度導入で容積ボーナスが最低でも200%は上乗せです。ですから述べ床面積34000平米なら11階建てですね。
    ですが、たぶんイーライみたいなオフィス然としたビルでなく、バスターミナルも併設されると思いますし、容積ボーナスがかなり期待できると思います。商業施設も大丸系のものが入ると思いますし、南京町やメリケンパークも近いしここは観光立地にピッタリです。上部はホテルのような気がします。
    ここは思い切って容積1000%で4万平米。5階までバスターミナルと商業施設で上部ホテルの18階建て高さ76mぐらいと勝手に予測します。(笑)

    当然ながら、これに大幅な容積ボーナスが与えられたらさらに規模は拡大するし、それぐらいのポテンシャルはある立地ですね。期待大です。

    • しん@こべるん より:

      内容や規模はまた旧居留地25番館と似たような開発になる可能性が高いのかもしれませんね。オフィスが加わると100mを越えるかもしれませんね。

  5. kingi より:

    楽しみではあるのですが
    いかんせんセンター街玄関のあのビルを長年放置しているあの銀泉というのが・・
    そもそもこの好立地を数年間塩漬けにしちゃうような企業ですし・・
    良い意味で予想を裏切られるビルになることを願います

    • しん@こべるん より:

      銀泉は土地を保有していますが、単独開発ではないと思うので、大手デベが絡むでしょう。期待して良いと思います。

  6. よっぴー より:

    2021年10月現在、パーキングの西側半分を閉鎖して、なにか建築はじまりましたよ。ぜひ当サイトでとりあげて、分析してもらえたらうれしいです。看板みてみたのですが、用途、建設会社などは昨日の時点では不明でした。

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