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都心のタワーマンション規制条例改正案が市会で可決 来年7月より施行へ

とうとう都心のタワーマンション規制条例が可決しました。駆け込み申請が無ければ、三宮新港町計画で建設される予定の住友不動産/関電不動産開発の27階ツインタワーが都心及びウォーターフロントエリアにおいて新築される最後のタワーマンションとなります。

市会にて共産を除く与野党ほぼ全てが賛成多数という形での可決は今の神戸の姿を如実に体現していると言っても過言ではありません。

今回の指定エリアには未だもって、納得できません。指定エリアの全域が商業・業務地域として活性化できるような経済力が神戸に今後備わる日は来るのでしょうか。寧ろ栄町通や布引町、加納町のように相続税対策として雨後のキノコのように増殖を続ける賃貸マンションに埋め尽くされていくのがオチでしょう。

寂れた神戸駅の北側駅前は取り残され、これまでは再開発に手を差し伸べるデベロッパーも分譲住宅抜きでの参加には二の足を踏みかねません。

路線価が発表となりましたが、今回も神戸の一等商業地は前年比25%プラスとなったようです。ここずっと急上昇を続けていますが、それなりの不動産売買はあるものの、開発自体はそこまで活発化しておらず、上昇率に対する程の実を伴わない期待値のみの上昇です。

toshin049.jpgタワーマンション規制が今後、都心の地価にどのような影響を及ぼすのか注視しなければなりません。そして何人かの方からもコメントで述べられていますが、規制するばかりで、その代替となる業務・商業開発が促進されるような大ナタが振られなければ単に衰退の加速ボタンを市自らが押した事になるのです。

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POSTED COMMENT

  1. ひろ より:

    今後も撤廃を求めていきましょう。
    諦められませんね

  2. k82n1202 より:

    この条例に対する反応は、不思議なことにヤフコメでは好意的な意見が多かったですね。
    5chでは反対、あるいはあきらめの声もあったのとは対照的でした。

  3. 某京都府民 より:

    仮に尼崎市がオフィス開発に力を入れることがあるとすれば、大阪に近く交通の便も優れていることから、かなり健闘するような気がします。下手すると、神戸市から尼崎市に移転する企業も現れるかもしれません。

    非常に厳しい意見で恐縮ですが、衰退に鈍感過ぎる神戸市の目を覚まさせる意味でも、県内の近隣都市はオフィス誘致を始めてはいかがかと率直に思います。このままでは兵庫県全体が低迷しますし、そうしたら神戸の復活も有り得ません。ですので神戸市が頭を冷やすまでの間、兵庫県はなんとか踏ん張ってほしい。こんなことを思わざるを得ないくらい悲観的です。

  4. りき より:

    これって、どこから見るとか、そういう事ではなくて、単純に好き嫌いの問題なんだと思います。自分自身も含めて、神戸市民の半分ぐらいは、高い建物が嫌いな人がいて、それは感性という問題なので、どちらが正しいとかではなく、変わることのない、好き嫌いなんだと思います。僕は高い建物が好きではないので、大丸ぐらいの高さで統一した街並みの方が好きです。もっと言えば、外国人観光客も好きではありません。たまにそういう雰囲気を味わいたいと思えば、京都に行きますし、大阪に行きます。が、楽しいのはその時だけで、やっぱり神戸に帰ってきたらホッとします。それは神戸が好きで、今の神戸が好きだからです。いろんな開発をして、街並みは綺麗になって欲しいです。けど、三宮から神戸駅のエリアは、タワーマンションがニョキニョキ建った街にはなって欲しくありません。人口も増やしたいのであれば、やっぱ神戸電鉄や市営地下鉄を安くして、北区・西区に住みやすい環境を整えて、そっちに住宅街やタワーマンションを建てればいいと思います。

    • you より:

      好き嫌いで街の発展を阻害するのは止めてほしいです。
      30代神戸市民ですが、風光明媚な街並みは好きですが市として税収を増やすことは最優先のことではないのでしょうか?
      税収を増やして市民サービスを拡充することの方が見た目の好き嫌いよりはるかに重要ではないのでしょうか?
      最近の博多駅下りたことありますか?三ノ宮駅のみすぼらしさが恥ずかしくなりますよ。
      規制をすることで民間が開発を躊躇するような街になってほしくないです。むしろ市が民間の背中を押して開発を早めてほしい。

  5. ハコモノ行政 より:

    > 高い建物が嫌いな人がいて

    商業系高層ビルも(ジブンのムラには)必要悪だ、という考え方ですね。高齢化社会ですから、確かに半分くらいは居ると思います。
    その一方、都心のタワーマンションは売れ行き好調です。郊外にタワマンが建たないのは、デベロッパーが「その場所には魅力が無い」と判断した為です。

    市がそういう方向へ舵を切るなら、別にいいんじゃないでしょうか。

  6. 某京都府民 より:

    もしかすると、タワーマンションを規制すれば神戸都心全体が旧居留地のようになるはずだ、という漠然としたイメージが神戸市にはあるのかもしれませんが、そんなわけがありません。特に対策もなければ老朽化した建物や退屈な建物ばかりになるだけです。

    京都だって、京町家を保存するためにどれだけ四苦八苦しているか。タワマン規制だけで保存できるというわけではありません。ましてや神戸は、そもそも古い街並みではないところまで新たに古典風にしようとしているわけですが、一体どういう具体的なビジョンがあるのでしょうか。もとより失敗するのは明らかです。

  7. kkbb より:

    ここでタワマン規制とヴィーナステラス規制がセットで成立すると大手デベロッパーの神戸への投資が極端に減るかを考えてみます。

    一番大きいのが階高(天井高)の問題です。
    70~80年代は建物の階高が3m~4mぐらいが一般でした。マンションで3mほど。オフィスビルで4mほど。
    これが最近では、様変わりしてマンションで3.7mほど。オフィスになると5~6mほどです。
    こちらにはマンションに詳しい方もいらっしゃるのでわたしのような素人意見で申し訳ないですが、間取りが国際仕様に変わったのではないかと思います。オフィスは室内機器の配置や空間デザイン、インテリア調度器具が機能的個性的なものに変わったとか。
    一番大きいのが、日本人の体格が大きくなったことだと思います。東京、大阪なんかだと間取りにも国際的な規格でないと対応できないんだと思いますね。

    だから高さ規制してしまうと、かつて高さ100mで25階建てにできたものが、今の基準だと20階建てになってしまうんです。
    高層マンションにしても、高さ100mで33階建てに出来たものが27階建てになってしまう。これはSOHOとしての使用も視野に入っているからではないですかね?

    土地用途の高さ規制すると単純に言えば、不動産的に損をする。
    土地の容積は不動産と同じですから不動産価値が減ることでからね。大規模開発がなくなることです。

  8. sirokuma より:

    kkbbさんのご指摘のように、平成初め頃までは高さ規制31mの壁がありました。今中古市場で賃貸でも売買でも人気のない天井の低いマンションはこの頃までに供給されたのが殆どです。天井高2350前後のものです。その頃の民間事業者はその土地から最大収益を上げるために通常10階建とするところ、11階確保する為に階高を低く抑えて売り場面積を増やしていました。同じように共用部を極力絞り込み施工面積に対する販売面積の比率(レンタブル比)を上げるのが普通でした。その結果生まれたマンションは現代では資産価値も低く投資用としても低評価です。勿論、外観・景観的にも優れているとは言い難いものが殆どです。今もレンタブル重視のデベはいますが高さは抑えてません。理由は市場がそういう建物を求めていないからです…売れないんです。
    地価が上がり建築費・解体費も上がり続けており、現行法令下では、都心部では、住宅に限らず、オフィスやホテルなど新規事業の収支が成り立たない状態です。この状況下で規制強化したら民間の投資資金は神戸市以外へ流れていくだけでしょう。既存のビルオーナーが老朽化したビルをインテリジェンスビルに建て替える新たな投資を行うメリットがあるでしょうか?

    タワーが嫌いでも良いが神戸駅周辺や三宮元町周辺のタワーマンションが商業地に定住人口を増やし潤いを与える事実を見過ごしてはいけません。umieや元町通、乙仲通、旧居留地東地区・フラワーロード東地区に活力を与えてのはタワーマンションの力によるところも大きいのです。
    市長は郊外へ誘導したいようですが、今市場が求めているのは、三宮・神戸エリアと阪急・JRの阪神間駅周辺なのです。このエリアは市街県外からの移住者・セカンドハウス利用者の需要が大きいのです。
    市場が求めていない場所にいくら誘導しても事業は成功しないのです。
    規制を強化して低層で高品質のビルへ建替え誘導する事など不可能なのです。
    これだけではありません、今賃貸サイトをみると三宮元町エリアだけでも数千件のぼしゅうがあります。神戸市内全域では10万個を優に超える空家がありますが、神戸市や兵庫県は一考することなく民泊を否定し自称日本一厳しい民泊規制と自慢する始末です。民泊には種々の問題もあるかもしれませんが、国は規制緩和を行いましたそのことに少しも考えが及ばない行政の能天気ぶりには全く失望してしまいます。おそらく規制したらそれで終わり他都市の民泊事情などは調べてもいないのでしょう。大阪府では民泊制度をさらに進化させ民泊特区の指定エリアでは通常180日の営業許可を360日営業可能として大いに成果を上げています。池田市などは当初これには慎重姿勢で運用を見合わせていましたが他都市の動向を見て運用を開始しています。
    消防法の独自規制も同じで建築技術や防災技術が進化しようが一度規制を掛けたら思考は停止しかたくなに世の中の状況進化を見ようとはしません。
    今の神戸市長下では、都心部の老朽ビルの建替えは進みませんし、せっかくある需要を活かさず規制で潰すようでは人口減少にも歯止めはかからないでしょう。神戸の発展は見込めません。

  9. りき より:

    まぁでも決まった事は決まった事なんで。そうなる事はそうなるんで。なった後、どういい街になるかを考えた方がいいと思います。

  10. kkbb より:

    タワマンが建たないとは実は書いていませんよ。
    条例文によると大規模開発に一定の条件がつくが市長の権限で有益なものはこの限りではないとあります。
    しかしこの市長の判断が曲者ですが。笑

  11. ハコモノ行政 より:

    神戸タワマンの特徴
    ・容積率の割に土地価格が安い
    ・分譲で長期リスクが無い
    ・土地にそこそこのブランド価値がある
    ・低層マンションに比べて利益率が高い
    ・1棟売り切れるだけの需要がある
    ・多少駅から遠くてもいい(5~10分程度?)

    三宮オフィスに求められるもの
    ・三宮駅から3分以内、最大でも5分以内
    ・最新設備&仕様、充実した共用施設&サービス
    ・広大な基準階面積&フレキシブル性
    ・他都市に比肩し得ること

    商業・ホテル用地の条件
    ・駅近、土地のブランド価値

    マンションは、商業・ホテル・オフィスに土地取得で買い負けるのが普通です。つまり今マンションが建っている土地は、建設時点で商業・ホテル・オフィスとして不適だった場所です。つまり来年以降マンションが建つはずだった場所は、塩漬けになります。

    まあ神戸市自体が塩漬けみたいなもんですから、別に構わないのでしょうね。

  12. kkbb より:

    この条例可決にはもう一つの目立たない意味があります。
    それは出来ればこべるんさんブログの読者さんとだけ共有したいのでこのコメント欄では言えません。
    神戸市と意見を交換したい人あれば話します。
    一緒に神戸の未来を考えませんか?

  13. おおた より:

    人口減少数、神戸が全国で最大 前年比6235人減

    https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/201907/0012504066.shtml

    タワマン規制なんてことをしてる場合ではないということに気づいて欲しい。

  14. 通りすがり より:

    東洋経済でも記事になってますね。
    https://toyokeizai.net/articles/-/291447

    ところで、好き嫌いではなく、将来的にタワマンの維持・管理が困難になる予測について、あまり意見がないようなのですが、規制反対の方はどのようにお考えなのでしょう?

  15. sirokuma より:

    維持管理が困難になるというのは、超高層に限らない。タワマンにばかり焦点を当てるが、50年~先の経済状況まで誰も予測はできない。目先で言えば、10年前と現在ではマンションの質は全然違う、技術も素材も進歩している。20~30年前までは管理費はあったが、修繕積立金と言うものは存在すらしていなかった。時代と共に管理についても変化していくし、補修等の技術も時代が要請すれば進化し対応できると思う。それよりも深刻なのは、管理の方で日本に非居住の人・外国人が数多く区分所有マンションを購入していることだ。
    彼らが一定割合以上を取得した場合、建て替え・管理計画が破綻する可能性が大きくなるし、近い将来所有者不明住宅が問題となるだろう。勿論そうなると管理費も積立金も集まらない。
    これこそマンションの大きなリスクだと思う。法整備が必要だろう。
    その他では、定期借地権で契約したマンションの維持管理修繕コストもね。数年で壊すマンションに多額の金をかけ修繕するだろうか?とか定期借地権期間満了時にも社会的弱者がいた場合問題にはなるだろう。
    これらの事は些か乱暴で無責任といわれるだろうが、行動しながら考え対処していくしかないのだ、未来の人に解決してもらわねばならない事だろう。
    それを今考えて、細部まで解を出すことは不可能だ。そして、そういった行いを繰り返して私たちの祖先も私たちも今を生きている。
    久元市長は、現時点で解が無いから建てられなくした。これは生きている市場を無視し、生き物である市場を統制しようとする行動であり、これは営業自由の大原則をそこなう暴挙としか思えない。

    神戸三宮は住みたい街ランキング上位で阪神間の人気は依然高い。神戸駅はTOP10入り目前まで上昇している。これはマンションの大量供給が影響している。一方、上位常連だった芦屋は姿を消したが厳しい都市計画を課している住宅政策が大きいと思う。デベが避けているんじゃないかと思う。
    全国一の人口減少、大都市圏で港・空港・環境と様々なポテンシャルを持ちながら若者を食い止めることができない。何故か?老齢者目線で縮志向のダイナミズムを失った神戸市には若者を引き付けるエネルギー・魅力がワクワク感が無いのである。
    東京や大阪や福岡には、街に降り立った時から何か起きそうなワクワク感が町全体に漂っている。
    これだけの位置的優位性とポテンシャルと人気を持ちながら全国一の人口減少…神戸市長と神戸市行政とそれを正す能力もなく盲従する市議会のミスリードによるものでしょう。

    神戸の不幸は彼らにその自覚が無いことで、このままでは神戸は更につまらない若者にも子育て世代にも選ばれない街になるだろう。

  16. 通りすがり より:

    ところで、数年前には、現在ある神戸都心部のタワマンがすでに埋まっていないものも少なくなかったようなんですが、そのあたりはどうなんでしょうか?

  17. sirokuma より:

    >現在ある神戸都心部のタワマンがすでに埋まっていないものも少なくなかったようなんですが、そのあたりはどうなんでしょうか?

    意味が解らないのですが??

    ところで、貴方ご自身は、タワマン建設に賛成ですか反対ですか?その理由も伺いたいです。

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