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神戸市が3〜5月に掛けて行った市役所本庁舎2号館の再整備に関するサウンディング型市場調査についてその簡易結果を公表しました。参加事業者は不動産事業者、建設関連事業者、ホテル運営事業者など延べ20社に上りました。
神戸市が基本構想として、庁舎、音楽ホール等の公共施設を整備する事を前提としていますが、民間事業者には集客機能を担う部分について意見が集中したようです。
想定される民間施設の機能
- 神戸の観光資源等のポテンシャルを活かすことができるグレードの高いホテル
- 利便性の高い立地と優れた周辺環境を活かしたオフィス
- 複合施設(庁舎・ホール・ホテル・オフィス等)の利用者等をターゲットとした飲食・物販店舗
- その他、体験型施設等
また事業スキームは定期借地権方式を50年以上にする他、スケジュールとしては設計に2年、建設に3〜3.5年という期間を想定。これから開始される既存建物の解体に約1年が費やされるので、早くとも完成は2026年以降となります。
10月から開始される2号館及び別館の解体撤去工事は制限付一般入札の結果、12者から応札があり、最終的に明和工務店が落札しました。
明和工務店はポートアイランドに本社を構える建設会社で、都心を含めて数多くのプロジェクトを手掛けている優良地元企業です。最近では日新信用金庫神戸支店やオープンイノベーション拠点ビル等も同社が施工を担当しています。
解体工事の完了は21年10月末を予定しています。またその後、まずエネルギーセンターの建設が開始されますので、2号館跡の本格的な建設工事の始動はまだ2年程先の話しです。
従って今回の市場調査ではこの計画が受けるコロナ禍の影響は少ないと見られています。神戸市はこの調査結果の発表と共に本庁舎2号館再整備事業者選定委員会の設置および第1回委員会の開催を決定しました。
個人的な希望としては、雲井通5丁目の再開発におけるプロポーザルで三菱地所率いる企業連合に敗北を喫した森ビルを代表とした企業グループにこのプロジェクトに再挑戦し、有権交渉権を獲得して欲しいと思っています。
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> 低層部には飲食・物販の商業施設とする方向が意見として示されました。
東遊園地の記事でコメント差し上げたように、2号館の1階のフラワーロード沿いにオープンテラスカフェなどの開放感のある飲食店が入ってくれると、三宮駅から東遊園地への回遊性が向上しますので私は賛成です。
> 高級ホテルやオフィスが主な用途として挙がっており、
神戸市内のビジネスホテルの閉業の記事でもコメント差し上げましたが、高級ホテルとビジネスホテルでは客層や宿泊目的が異なっており、既に供給過剰に陥ったビジネスホテルよりも高級ホテルを誘致・建設するほうが伸びしろが大きいと考えられます。
観光客の単価を上げる必要性はオーバーツーリズムが問題になってきた頃から指摘されていますので、高級ホテル誘致はまずはよい判断です。
またオフィスも、三宮のオフィス空室率が1%代とのことなので、三宮のオフィスの供給には適切です。
そして私が最も評価しているのは定期借地権付きで、しかも年数が50年以上となっている点です。
定期借地権がないと老朽化した駅ビルなどでも地権者が納得してくないと建て替えができず、古いビルが残っていたり、細切れになったペンシルビルが建つ例は全国にあります。
神戸でも前者はサンプラザ・センタープラザ、後者は三宮交差点南西角がそれに該当します。
今後の再開発では賃貸でなければ定期借地権が一般的な条件になってくるでしょう。
50年以上60年以下であればビルが老朽化して集客性が落ち始めるか落ち切った辺りで借地期間満了ですので、期間設定としても最適解です（ただし、今後の建築技術や保守技術の向上でもっと長い期間の使用に耐えられるかもしれません。あくまで現時点での話です）。
1点気がかりなことがあります。
現在、三宮中央通りに関電不動産がオフィスビルを建設していますし、三宮周辺には思いつくだけでもホテルオークラ、メリケンパークオリエンタルホテル、旧居留地オリエンタルホテル、北野ホテルなどの既存のホテルがありますが、これらが今回の市役所2号館に入るオフィスやホテルと競合することはないでしょうか。
競合することになれば民業圧迫との誹りは免れないでしょう。
実際、市役所とホテルの複合施設は2018年に奈良の橿原市が建設していて橿原市が全国初の例ですが、取りようによっては「民業圧迫につながるのでこれまで自治体が避けてきた手法」である可能性もあります（実際、私の知る限り2例目の情報は聞こえてきません）。
市役所にホテルやオフィスを入れることは、「神戸市が不動産事業に参入した」ということです。
もしも民業圧迫する自治体であるとデベロッパーに認識されてしまった場合、ただでさえ滞っている民間投資がさらに減退するでしょうから今後の挙動には注意が必要です。
「市役所」と「ホテル」がセットになった全国初の複合施設、奈良・橿原にオープン
https://www.sankei.com/west/news/180213/wst1802130030-n1.html
> 民間事業者には集客機能を担う部分について意見が集中したようです。
これだけ集客機能に興味を持ってもらえるのであれば、神戸にもっと民間投資が増加してもよいように思うのですが、残念ながら現実はなかなかそううまくはいきません。
やはり土地の集約に問題があるのでしょうか。
あるいは「民間投資に積極的ではない自治体」との印象はすでに出来上がっていて、「逆に言うと自治体の案件に乗っかっていれば儲けは確実」という考えで本件に興味があるのでしょうか。
だとしたら、もう民間投資は増えないでしょうから、神戸市と神戸市民は腹を据えて行政の投資をしていくしかないのかもしれません。
摂津国人さんには失礼かもしれませんが、この神戸市新庁舎はPFI方式を取っており、流行りの民間活用導入の方法です。行政は建て替えを民間に調達し費用を調達し、また民間企業はビルを行政に長期間沈滞してもらうことにより、定期の家賃収入を得る、極力税金を使わないwinwinの施策ですね。
これは兵庫県新庁舎でも外資系の高級ホテル誘致のPFI方式で同様の構想を持っていますし。
京都のように歴史遺産を持たない神戸は無理に和テイストに拘らず、高級リゾートホテル誘致は、わたし自身何度も言っているように神戸の特性を考えると高級リゾートホテル誘致を追求するべきです。
このコロナ禍が終息すれば、今後神戸市は長期滞在型リゾート地として復活を目指すべきです。
北に六甲山、南に淡路島、食は神戸ビーフ、ワイン、灘の酒蔵、スイーツ、宝塚歌劇のショービジネスなど、夏は須磨のオルカショー、淡路島のビーチリゾート、冬は六甲山、但馬のスキーなどリゾートに最適な環境のはずです。
神戸市の中だけで考えるから行き詰まるので、阪神間近隣都市を巻き込めばリゾート観光圏が出来るはずです。
広義で見渡せば京都奈良の寺社仏閣、姫路城、大阪都心エンタメなどが阪神近鉄、阪急、JRなど鉄道路線を使えば日帰りでも楽しめます。
航空路線でいえば神戸空港から東京直結ですしね。
大阪が中心になっている宿泊拠点を少し西にずらして神戸を拠点にするにはどうするかを考えるべきです。
要は各主要観光目的地への交通アクセス向上の問題です。
これに加えて医療産業都市の位置を確立し医療ツーリズムも取り入れ、医療会議を誘致してMICE産業の推進も考えられます。
ここに目が行かないのが今の神戸市行政の頭の固さです。
マイナスをプラスに見る思考がないのですね。
とりとめがなくなってきたのでやめますが、エンタメに興味が湧かないコミュニスト市長や市幹部ではホントどうしようもない状況ですが…トホホ…。
調査結果を読みましたが、私が気になったのは〈事業スキームについて〉で、その最初に、「庁舎機能、文化創造・発信機能（音楽ホール）については、神戸市による所有を希望する」と書かれています。
これどういう事なんでしょうね？？？
ここを神戸市の負担で行うのであれば、PFI事業として神戸市が思い描く形から大きく外れるんじゃないでしょうか？普通なら政令指定都市は店子として、長期安定した優良な貸し先であり収益の柱として考えると思うんだけど、神戸市は信頼できない取引先と見做されたんでしょうか？
神戸市に於けるその他のなかなか進まない駅ビル開発や都心部の開発状況を勘案して、民間と官庁の負担や責任について、はっきりと線引きしておきたいのだろうが、あれこれ事業に干渉されたくないと言うのが本音なのか…。
もし想像が当たっているようなら、どこに原因があるのか神戸市は検証し猛省する必要がある。
kkbbさま
こんにちは。
いつもお世話になっております。
ご返信ありがとうございました。
説明不足だったようで、誤解を招いてしまいすみませんでした。
追加でご説明させてください。
要約しますと私の先のコメントの真意は「PFIに問題があると考えているのではなく、オフィスやホテルに本当に公共性があるか疑問点があり、結果として民業圧迫につながる可能性がある」との指摘になります。
PFIは国や自治体が実施する公共性の高い事業の一部を民間に委託したり、運営自体を委託することを指します（さっくりですが）。
身近であれば神戸空港の運営を関西エアポート神戸に委託しているのが一例です。
近隣の自治体でPFIを上手に活用しているのが大阪府の高槻市で、市営のあくあぴあ高槻（淡水魚の水族館）や今城塚歴史博物館の運営をNPOに委託しています。
イギリスやアメリカが軍事行動の一部を民間軍事会社（PMC）に委託しているのもPFIの一例かと思います。
ただ、今回の市庁舎の建て替えの件ではオフィスやホテルを市庁舎に入居させることになるので、「PFIの定義にある『国や自治体が実施する公共性の高い事業』に本当にホテルやオフィスが該当するのか」という点に疑問を感じた次第です。
イギリスからPFIの概念が日本に導入されたときに誤った解釈がされたようですので、日本におけるPFIの概念や法制度がオリジナルのPFIと多少異なることはあり得るのですが、さすがに既に民間が所有・運営している業種になるので自治体が実施する公共性の高い事業に該当するとは考えにくく、意図せずとも民業圧迫に陥ってしまうと今後の民間投資に影響が出そうで案じています。
仰る通り、兵庫県庁の建て替えの件でもオフィスとホテルが想定されていますので、そちらも同様に案じているところです。
高級リゾートについては、場所も規模もまったく同じ考えを持っています。
ちょうど先日、別の記事にコメント差し上げたところです。
https://koberun.net/blog-entry-%e6%9c%80%e8%bf%91%e3%81%ae%e3%83%93%e3%82%b8%e3%83%8d%e3%82%b9%e3%83%9b%e3%83%86%e3%83%ab%e3%82%92%e5%8f%96%e3%82%8a%e5%b7%bb%e3%81%8f%e7%92%b0%e5%a2%83%e3%81%ae%e5%8e%b3%e3%81%97%e3%81%95%e3%81%af.html#comment-37232
あとMICE施設もいいですね。
コロナショックでしばらくは開催されることもないと思いますが、既に大規模な会議は潤沢な宿泊施設数と交通の利便性を有する三大都市圏以外で開催するのは困難になっています。
クローズアップされることが少ないですが、神戸は大規模な会議に向いているので、ポートアイランドなどにはMICE施設を作るのは名案だと思います。
最後にkkbbさまに教えを乞う貴重な機会ですのでお伺いしたいのですが、なぜこうも神戸への民間投資は少ないのでしょうか。
オフィスやホテルが市庁舎に入居したいということは需要はあるということです。
ならば民間投資でオフィスビルや高級ホテルが建ってもいいはずなのですが、実際には建っていません。
いったい何が起こっているのでしょうか。
原因がわからなければ対策を立てようもなく、私からご提案差し上げられることも少なくなってきたように思っています（大したご提案はできていませんが）。
もしも何か民間投資が少ない原因の心当たりをご存知でしたらどうかご指導ください。
摂津国人さん
わたしに教えを乞うなんて買いかぶり過ぎですよ。わたしはそんなたいそうな人間じゃありませんよ。
民間投資が少ない理由は一にも二にもまず、久元さんのリーダーシップの欠如でしょうね。何するにも市民の顔色を伺ってからでないと動けない。facebookでの発言が最たるものでSMSで市民と繋がりたいと思っているんですが、応えてくれるのは提灯持ちのブランド信仰支持者ばかりです。
保守系富裕層の一部の人の思惑で市政が動いている由縁です。
中央に元官僚のコネが効くので民間動かずとも国のカネを融通してもらえると悠然と構えていたんですが、このコロナ禍で動揺してるかもしれませんね。国はもう神戸どころでなく振り向いてくれないかもしれません。
あと、現状神戸で一番強い政党が絡んでいます。日本の破滅を願う某政党よりソフトですが、その政党は互助精神が強い政党支持者が多いですから、中小企業、個人商店など大企業の進出、発展よりマイナー地元企業存続を訴えるこれも保守的な下層の人々です。わたしと同じ世代から上あたりの中年以上の市職員幹部にしても、市職員はかつては低所得者層でしたからね。シンパシーを感じてこれらの世代支援に動いています。自分たち世代の現状と将来が何とか保障されたらいいんで次世代のことは考えていないんでしょう。
つまり神戸市民のメジャーな中間層（所得的にも）また若年層の意見はほぼ行政に関与していない現状です。市民の上と下が保守的で、フラットで大多数の市民は無視されていますね。ま、市民意見言わないのが悪いんですけどね。
こんな状況で民間活用と言っても確固たる信念なく、民間企業を信用せず、一部市民の顔色を伺ってすぐ方針転換しそうな行政態度では企業に投資しろと言うのがおこがましく、また民間企業も投資に二の足を踏む原因ではないでしょうか？
JRが三ノ宮駅ビル構想をとことん発表せず、市営地下鉄の阪急線相直でH2Oグループに逃げられたのも合点がいきます。
kkbbさま
ご教示くださいましてありがとうございました。
御礼申し上げます。
やはり首長のリーダーシップがすべてなのでしょうね。
民間企業をその気にさせることが首長のあるべき姿なのだと思いました。
やはり神戸市は民間企業からの信頼を得ておらず、いろいろ注文が多い口うるさいだけの自治体であると認識されているのでしょうね。
お礼もそこそこにお詫び申し上げなければならないことがあります。
先のコメントでPFIのことを述べておりますが、全て私の誤った記憶と解釈でした。
PFIについて以前どこかで少し読んだ内容を誤って記憶しており、それを前提としてコメントしてしまいました。
また、例として挙げたものも誤っており、単なる業務委託関係を羅列したものになっております。
例えば神戸空港とありますが、PFIで建設されたものは関空です。
いずれも、ご返信差し上げる前に定義を確認すれば、解釈の誤りにも気づけたはずなのですが、至りませんでした。
kkbbさまのご返信と己の愚かなコメントを読み返し、定義など確認してみて、おそらく今回のPFIはBOO方式かそれに準ずるような方式がとられていると察し、2号館に入るオフィスやホテルが公共性の高い事業という位置づけではなく、単に民間の事業として実施されているであろうとようやく得心いたしました。
kkbbさまはご不快な思いをなさったでしょう。
本当に申し訳ありませんでした。
お恥ずかしいです、伏してお詫び申し上げます。
> わたしに教えを乞うなんて買いかぶり過ぎですよ。わたしはそんなたいそうな人間じゃありませんよ。
いいえ、このような無礼を述べてしまったにもかかわらず、ご丁寧にご返信くださるkkbbさまのお心の広さが心に沁みました。
どうか、お許しください。
しん@こべるんさま
すみません、この記事への私のコメントをご覧になってガッカリなさったでしょう。
誤った内容のコメントによりご不快な思いをさせてしまい、すみませんでした。
どうか、お許しください。