アルマーニエクスチェンジが8月末に閉店し、更にその跡にサンドラッグが入っていたことを遂、先日知ったことで三宮センター街にはずいぶん長い間足を踏み入れていなかった事を痛感しましたが、もう１点、センター街の変化にビックリさせられたことがあります。
それはセンター街の2階デッキ底部が美装化されたことです。ダークブラウンの木目調パネルが取り付けられて質感のアップを図っています。
またダウンライトを取り付けて照明としての役割も担うようになりました。間接照明も点灯されてモダンな雰囲気を醸し出しています。
外観的には大きく変化を遂げたように思えますが、違和感が無さ過ぎたのか頭上の事なので分かりにくいのか最初は全くこの変化に気づくことができませんでした。
気づいたきっかけはこのスピーカー。以前は無かったものと思われます。センター街内には常に音楽が流されていますが、生田ロードの交差点付近にある大型ビジョン「BOS (Blue Ocean Station)」の専用スピーカーとして取り付けられたようです。ここから出てくる音声がきっかけで頭上を見上げてデッキの美装化に気づくことができました。
センター街のアーケード改修については数年前にグリーンのフレームをブルーに塗り替えたり、空中デッキの新設やガラス手摺への交換等が行われてきました。美装化されて綺麗になったことは大変良い事です。しかしセンター街は築古な再開発ビルの集合体の色合いが濃く、さんセンタープラザ等はこうした軽微な改装だけでは誤魔化しが効かないほど、老朽化が進んでいます。三宮の再整備が駅ビルの建替時期がはっきりせずにいまいち盛り上がりに欠けている中、センター街の再開発に飛び火するのはまだ早熟な段階ではありますが、駅ビルが動き出せば俄かに気運が満ちてくると思っています。
三宮センター街・空中デッキ底部の美装化
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全然気づきませんでした。
昔は減価償却が60年であったことから築60年まで持たせるつもりかもしれませんね。
震災時にも相当な費用かけているでしょうし、あと10年は建て替えられないのではないでしょうか。
この通りはいつも人であふれているし、特に路面店は集客で苦労していませんからねぇ。さんセンタープラザは、区分所有ですし1階路面店と上層階とでは同じビルのオーナーでも非常に温度差があり余程の事がない限り建替えは難しいと思います。
思えば、震災の時、神戸製鋼や川重は、工場を公費負担で体撤去して貰い一部は高値で売却しその他は自社開発しウォーターフロントにHAT神戸を現出させました。上手いことやったね。さんセンタープラザオーナーの方々に同じような発想が出来たなら三宮が生まれり自らの資産価値をもっと高められたんでしょうが…ああいう時にこそ、逸る気持ちを抑え立ち止まって将来を考えることも大切ですね。
言うは易しか…。
ちょっと大げさですが、今世紀中に、さんセンタープラザの建て替えの日が来るんでしょうか？
キーテナントが有りませんし、ここだけで商売されている個人商店も有ると思います。阪神百貨店のように半分つぶして、売り場を集約するといった手法も難しいように思えます。
ただセンター街側はまだいいですが、中央幹線側は、昭和の雰囲気（それもかなり庶民的）で、パチ屋も含めて、デザイン都市の中央駅前として情け無い景観です。
神戸の未来を見据えオーナーたちを説得して、ここを建て替えることのできるような人物が出てくるかどうかが、鍵になると思います。
ここはまたに区分所有が売却されてますけど管理費がものすごく高いのでなかなか売れないようですね。
たまに競売になってるのも見かけますよ。
なのでオーナーも本当は建て替えて欲しいと考えているのでは無いのでしょうか。
確かに北側の駐車場あたりいつも水を撒いてるし、臭気があってあまり通りたくはないですね。
建て替え問題は現オーナーからの代替わり含めて時間のみが解決してくれるのではないのでしょうか？
建替法案提出で事務所区分も対象になるかはわかりませんけど、この辺りも鍵になってくることは間違いないでしょう。
電車で三ノ宮から元町へ向かう時に見えるあの酷い景色
まるで廃棄のようなビル
街の顔があれでは本当にマズいですよね
建て替えたい所有者は多いと思いますが、
問題となるのは建て替えの費用負担と、建て替え中に失う賃料や売上の扱いでしょう。
容積が余っているか、何かしらの緩和を使って延床を増やせるのであれば
その部分を売却して、ある程度建て替えに充てられるかもしれません。
場所が場所だけに税金の投入もあると思いますが、
元町駅付近など他にも同様の問題を抱えている多くありますから、
神戸市は消極的でしょうね。
建て替えへの同意と費用負担の問題は
ビルに限らず区分所有の分譲マンションでも同じことですね。
現状の法制度では老朽化した大規模マンションは、富裕層が転出して貧困層が流入し、
監理修繕費が集まらなくなりスラム化するといわれています。
神戸も中心部に分譲マンションが増えていますから、
市が主導して早急に対応を考える必要があると思います。
とまさん
こうした建物の実質的な耐用年数はどれ位なのでしょうね。一番古いさんぷらざはすでに築50年を越えています。
sirokumaさん
あの当時に建替えの議論は一応はあったようですね。震災前からも建替えは何度か議題に上がってきたようですが、やはりコストがハードルで前に進まないようです。ただ市も相当の関与があると思いますので、やはり市が尻込みしていては何も進まないでしょうね。
夢想家さん
中央幹線側はひどい有様ですね。とてもデザイン都市を自負できるような光景ではありません。それもあってか中央幹線って歩道も街路樹も中央分離帯等にもあまり手が掛けられておらず、神戸を代表する大通りにも関わらずみすぼらしいですね。反対側もJR高架下の外壁は汚らしく、どうしてここまで放置されているのか・・・。
とまさん
大阪駅前第1-4ビルも同様のジレンマを抱えています。区分所有の再開発ビルは再々開発が念頭に置かれていない事が課題ですね。やはりオーナーの代替わりがひとつの解決法なのでしょうね・・・。
hsさん
仰る通りですね・・・。
taku6188さん
市が消極的なのが問題ですね。市が関与しない限り所有者だけでこの巨大な再開発を進めるのは難しいでしょう。市が音頭を取って、民間の大手デベロッパーを参画させて再開発の方向へ持っていかない限りは前には進まないと思われます。ただポテンシャルは非常に大きく、場合によってはJRの駅ビル建替えをも遥かに凌駕する経済効果をもたらすはずです。