特集・シリーズ

神戸市景観条例の高さ規制について考える

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今回は都心部の建物が六甲稜線を遮らないようにと神戸市が規定した景観条例について考えてみたいと思います。

まずはその規定のおさらいから。

◆都心部の背後において、六甲の山並みの稜線が下記の基準線よりも低くなる東西の 2 ヶ所(摩耶山付近・菊水山付近)を結ぶ基準線と、眺望点(ポーアイしおさい公園)を結んだ、平面(基準面)を水平に投影した放射状の範囲で、市街化区域内を建築物等の規制・誘導の範囲とする。

◆ポーアイしおさい公園の眺望点から眺めた場合に、摩耶山から菊水山までの山並みの稜線の下部に接する直線を基準線とし、眺望点と基準線をつなぐ平面(基準面)を建築物等が超えないものとする。

◆高さ60m以上の建築物等については、高さ 60m 以上の部分は、都心部を東西に貫く都市計画道路中央幹線に概ね平行する方向の幅を 40m 以内とする。

◆ただし、都市計画に位置づけている、特定街区、高度利用地区、都市再生特別地区、高さの最高限度を定めている地区計画・景観計画区域については対象外とする。

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基準点となるのが日常的にはほとんど人気の無いポーアイしおさい公園というのは理解し難いものがあります。ここであれば一定の超高層建築は許容し得ることができるので、この地を基準として選択した折衷案的な面が否めません。また特定街区、高度利用地区、都市再生特別地区は対象外となっています。旭通4丁目の再開発で誕生した神戸一の超高層建築であるシティタワー神戸三宮(高さ190m)は同街区が高度利用地区に指定されたことで、実現しましたが上記写真をご覧の通り、三宮東エリアであれば200mを越える高さでも稜線を遮ることはありません。しかしこれらの特例エリアでは稜線を遮る建物が建設されても良いという話になります。これは意味のある規制と言えるでしょうか。

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ちなみにこれが基準線と規制範囲です。

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ポートタワーの右横の峠(電波塔が複数立っている)が西側の基準ポイントである菊水山です。ウォーターフロントではほぼポートタワーが高さの限界となります。このエリアは三宮のように高度利用地区や特定街区等に指定されてはいません。神戸ハーバータワーは当初、150mの高さで計画されていました。リーマンショックの影響か一時、プロジェクトが凍結されましたが、再開した際には118mに縮小しました。景気後退が規模を縮小させたのか、はたまたこの景観条例の影響を受けたのか。基準線を確認すると、ちょうどハーバータワーの高さの位置と一致します。

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ハーバーランドは規制対象にはなっていません。しかし不思議なことにホテルオークラ神戸も神戸クリスタルタワーも高さが135mに揃えられています。何らかの規制が働いているのかと思ってましたが、ハーバータワー初期の計画が150mだったので、単なる偶然かと。従って未だ着工にこぎ着けていない三菱地所のタワーマンションは現状、123mの計画ですが、唯一、都心域では高さを規制されない場所に立地している訳ですから、もっと大胆にその土地を活用して欲しいと思っていますが、どうでしょうか。

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再び視線を三宮に戻します。新JR三ノ宮駅ビルは160mの高さを視野に入れていると報道がありました。160mの高さであれば、しおさい公園からの見え方は上記のようになるものと思われます。恐らく稜線を遮る高さには達しないはずです。また三ノ宮駅の南側は都市再生緊急整備地区に指定されている特定街区にあたるはずです。従って条例の高さ規制には抵触しないものと思われます。しかし規制条件的には駅付近ではその高さがほぼ限度ギリギリでしょう。

但しこの規制は距離と視点の関係から海に近くなれば近くなる程、規制条件が自動的に厳しくなります。2号線沿いでは120-100m位が最高限度になるはずです。

その他、今年に入ってから神戸市は更なる高さ規制の条例導入を行う事を発表しました。「これまで住居地域だけに導入していた「絶対高さ」の適用を拡大し、新築の建築物を10-15階建て程度に制限する」という方針で、これは近隣商業地域や商業地域にまで及びます。これらの地域は第7種高度地域と指定され、最大45メートルに高さが制限されます。この第7種高度地域に指定されたのは、JR住吉駅前、阪神御影駅前、JR兵庫駅前等が含まれ、JR六甲道駅前、JR新長田駅前は除外されました。ここで違和感を覚えるのは、今回、45m規制が適用されたこれらの駅前には超高層マンションが立ち並びますが、これらの建物は神戸市の主導の下に進んだ再開発で建設されたという事実です。そして最近になって民間開発による高層マンションが増え始めると、これらを規制しようという動きに転じた訳です。これらの駅前は確かに住宅地区に近接していますが、JR六甲道は良くて住吉が駄目という基準に明らかな根拠が見当たりません。メリハリのある市街地の形成を目的とした措置ということですが、それであれば都心エリア等はむしろ規制を大胆に緩和し、規制撤廃を進めるべきではないでしょうか。大阪の都心では寧ろこうした形骸化している中途半端な高さ規制を緩和する動きが活発です。

相次ぐ神戸市の一貫性の無い高さ規制には首を傾げるばかりです。



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POSTED COMMENT

  1. 96ships より:

    神戸市は都市規模のわりに副都心を形成し過ぎた気がします。そのため衰退傾向にある地域が多く、将来性がある地域が少ないと思います。中心部の三宮でさえ、中途半端というイメージです。(もし神戸市が副都心を形成し過ぎていなかったら、三宮に集中して大都会になっていたと思います。)
    一極集中が進む時代、神戸市が都市間競争で勝ち残るにはせめて三宮だけでもさらなる都市化を目指して欲しいものです。それなのに、高さ規制なんてされたらどうなることやら…
    三宮は狭いです。土地が足りないから上に伸ばして高層化させて、都市化する。そんな神戸市の考え方はどこにいったのでしょうか?

  2. 96ships より:

    神戸市は都市規模のわりに副都心を形成し過ぎた気がします。そのため衰退傾向にある地域が多く、将来性がある地域が少ないと思います。中心部の三宮でさえ、中途半端というイメージです。(もし神戸市が副都心を形成し過ぎていなかったら、三宮に集中して大都会になっていたと思います。)
    一極集中が進む時代、神戸市が都市間競争で勝ち残るにはせめて三宮だけでもさらなる都市化を目指して欲しいものです。それなのに、高さ規制なんてされたらどうなることやら…
    三宮は狭いです。土地が足りないから上に伸ばして高層化させる。そんな神戸市の考え方はどこにいったのでしょうか?

  3. 96ships より:

    すいません。誤って2度送信してしまいました。

  4. カン より:

    住吉駅前にも高さ制限が課されようとまさにしているのですか!
    まったく知りませんでした。大変な驚きです。
    ここには既にキララ住吉、ビュータワー住吉館、プラウドタワー住吉、住吉リバー
    サイドフォーラムの100m近い超高層マンションが計4棟あり、神戸東部都心として
    さらなる集積が薦められようとしている矢先でした。

    問題は、ただ単に集積が妨げられるというだけでは有りません。万が一、震災や、老朽化
    によりタワーマンションの立て替えの契機が訪れたときに発生します。
    同じ高さの建物を再建出来なくなる訳ですから、当然既存高層ビルの資産価値はこの規制
    そのものによって毀損してしまいます。
    今400戸あるマンションが、45m規制となると同じ敷地面積ではおそらく150戸以下
    になるはずです。
    購入時にはこんな規制は影も形もなかった訳ですから、知らずに買った権利者の方々は、大幅な資産価値の
    毀損になるのではないでしょうか。寝耳に水もいいところです。
    今一度権利者の方は十分に規制の内容を吟味する必要がありそうです。

  5. たけちゃん より:

    ハーバーランドの三菱地所タワーマンション。着工決定の様ですね。 14日に建築説明会が行われます。

  6. 翔@KOBE より:

    全体が収まる、眺望のポイントとしては、しおさい公園って結構いいと思いますよ。神戸空港からもいい眺めです。タワマンばかりが目立ちますが。
    個人的意見ですが、神戸市が高さ規制するなら、前のタワマンの規制緩和とかもなしで、もっと徹底的にやるべきだなと思います。

    逆に、ここの多くの方々が望む高層化を実現するなら(僕はランドマーク以外の建物の高さは低すぎず高すぎずが好きですが。)、専用地域の指定もしっかりしてほしい。これ以上限られた土地にマンションが建ち、ベッドタウン化しないように、またオフィス誘致できるように商業や企業などの専用地域の指定をして、そこでの再開発などはお金の面だけでなく、高さも最大限規制緩和されるようにしたらいいかなと。(P&Gを都心に誘致できた政策の強化版というべきでしょうか)
    ある景観の本で、神戸にオフィスを移転したある会社の社長が、前のオフィスの社長室から向かいのマンションの洗濯物が見えて、客が来たときに恥ずかしくて嫌だったという話を聞いたことがあります。それが決定的なものかは分かりませんが、オフィス街はオフィスや商業だけの方が引き締まってて美しいです。神戸にはほんとはそうあってほしかった。そして御堂筋には今のままであってほしいと考えています。

    三菱地所のタワマンついに動くんですね、、、周辺が商業施設であることや、観覧車に乗った人への配慮がなされたものになればいいですが。煉瓦倉庫も隠れちゃうのかな。色々心配です。

  7. まりか より:

    私もこの条例案を知ったとき、とんでもないことだと思い
    提案した矢田市長に苦情メール送りました。
    はっきり言って、この条例は矢田市長の自己満足としか考えられません。全くもって、センスがありません。最悪です。
    このような条例が出来てしまったことを、多くの神戸市民は知らないと思います。
    市街地が低層建築で埋められてしまうと、まるで団地街のような都市景観になり、
    凄くみっともないです。
    一日も早く撤廃して欲しいです。

  8. tet より:

    神戸の景観は神戸市民全員のものであって 神戸市役所や一部の権限を持つ人だけのものではないと思いますが。
    条例が市民によく知られているのか、理解できているのか、ともかく観光都市でもある神戸の景観です。市街地に土地が不足しているなら高層化して地上の空間を生み出して市民にも観光客にも歩いて飽きないような街並みにするとか(既得権で大変でしょうが)、そのあたりも考えてほしいですね。神戸はパリやロンドンではなく あくまで東洋の神戸なのですから。。

    神戸に大都市と呼称がもし つくのなら 大都市らしいダイナミックな景観を期待いたします。

  9. ながたるん より:

    都心部の宅地化がいやなら局部規制でいいはずですよね
    ベッドタウン化は都市としてのプライドだけの問題で現実的に捉えて受け入れないと 逆手にとって人口増 税収増 商業力アップの仮説で前向きに考えた方が得策ですよね

    なにせ都市機能の低下に繋がるならナンセンス極まりありません 京都や奈良 姫路のように高さ制限によって街並みや歴史遺産を守る事が観光その他の都市力アップに繋がるなら有効ですが神戸はそういう街ではありません むしろ絶え間ない開発 経済活動 新事業新産業の導入育成が必要な生きた街です
    止まったら死ぬのです
    それを現状維持満足論的規制(進出企業もしらけますよね) により成長を止めるのは現世代の神戸民のエゴです 神戸という都市を次世代にさらに強く魅力ある都市として引き渡していくのが我々今を生きる世代の使命です
    まるで日本の未来を考えるような事書きましたが共通です なぜなら神戸は高度成長期 いや明治開国の時代から今日まで まさに日本の縮図のような歴史を持つ都市なのですから

  10. Forest Walker より:

    神戸市の高さ規制には、どう考えても納得できない部分があります。
    六甲山の稜線を遮らないという景観保全策については一定理解しますが、都心エリアは当然除外すべきでしょう。中心市街地で200m超のビルが建つのは時代の要請です。関電ビルがすでに六甲山の稜線を切っているのに、この規制にどこまでの意味があるのでしょうか。
    神戸市の都市計画審議会のメンバーの考えが、時代に追いついていません。

  11. まりか より:

    この高さ規制ができた、そもそもの理由は、
    神戸市の矢田市長が、
    「ポーアイしおさい公園」から六甲山を眺めた時に、
    市街地の超高層ビルが、六甲山地の稜線(りょうせん)を超えていることが、
    神戸の景観をダメにしていると判断し、
    それならビルの高さを規制しようとの、短絡的な思いつきを条例化したものです。
    この条例は完全に、矢田市長の趣味の世界、独善です。

  12. sirokuma より:

    カンさん
    高さ規制は既に施行済みです。取り敢えず”高度地区における既存不適格建築物等の建替えの許可の取扱要領”という救済措置もあります。
    が、この条例は悪法じゃないかと思います。
    三宮元町エリアはこの規制エリアには該当しませんが、こべるんさんご指摘の景観条例に至っては、山側に住宅の多い神戸で、海側の高さをよりきつく規制し山側が緩やかになる制限など意味不明です。
    この条例で誰が何が守られるのでしょうか?神戸市政は長らく官僚出身市長により引き継がれてきましたがいつの間にか伸びやかさが無くなったようですね。新しい市長には、縮み込むのではなく、このブログによく登場する、貿易センタービルが建った当時の進取の気風を取り戻してくれるような人になって欲しいですね。

  13. mimi より:

    こべるんさんも書いていますがこの景観条例にどんな意味があるのか
    よくわかりませんね。眺望点が観光スッポトでもないしおさい公園で、そこから見える都心部全体の景観をコントロールするって、よく言えばスケール大きいけれど、ハーバー、モザイク、三宮他個別の問題点が山積する中、あまりにも大雑把で驚きです。

    全体像をイメージするのは大事ですが、遠くから森ばかりみていないで1本1本の木がどう育っていくのかという現実的な視点を持ってほしいし、市民に説明してほしいですね。

  14. sirokuma より:

    三宮エリアには様々な地区計画があり高さ規制も屋上屋を重ねるようにあります。例えば、旧居留地内にはその接面する道路により90mと120mの高さ制限が以前からありました。都市計画も地区計画や景観条例などその他の規制との整合性を計り決定するべきですね。少なくとも旧条例に重ねるような制限は同時に旧条例を廃止して施行開始すべきですね。
    つまり居留地を守り育てる為の地区計画が、神戸市全体の景観を守るための景観条例で制限されるという可笑しなことになっている。因みに、旧居留地地区計画には土地利用の方針として、”にぎわいのある都心業務地を形成するため、中枢管理業務機能の集積や商業・文化機能の拡充による土地の高度利用を図るとともに都心にふさわしい都市空間の形成と都市機能の強化を図るものとする。”と高度利用を明記してあるのですから。

  15. しん@こべるん より:

    96shipsさん

    分散して万遍なく都市規模を拡大する。土地が少なく勢いのあった当時の神戸は拡大路線を一気に突き進んだのでしょうね。しかし今、成長余地が縮小し、拡大した部分にまで血が通わなくなりつつあり、心臓までその余波を受けつつある中で、さらにその心臓に自ら圧迫を与える程、愚かしいことはありませんね。

    カンさん

    既存の高層建築は要件を満たせば一度までの建替えは認められるようです。超高層は少なくとも数十年~百年は持つ構造ですから、建替えとなれば更に長い年月に渡って存在できることになります。ここもまた矛盾してますよね。そもそもキララ住吉は神戸市住宅供給公社が建設した訳ですし、ビュータワー住吉館も市主導の再開発です。コンペとは言え、阪神御影工業高校跡地にも高層マンションを誘導する開発としたのも市ですし、自ら先導してきたことをいきなり掌返すとはまさにこの事です。

    たけちゃんさん

    ありがとうございます。複数の情報が寄せられています。

    翔@KOBEさん

    そもそも景観というのは人が見て判断するものですので、人が見ない場所に起点を置いて景観云々を判断することが矛盾しています。そして今は日本全国で都心に人が住む時代に変化しています。街の中に人が住むことは寧ろ健全なことで、欧米の都市の都心部では至極当然のように見受けられる景色です。街の中に人が住むことで街がベットタウン化する訳ではありませんし、住宅増で外からの流入人口が増えれば神戸にとっては税収アップ、都心商業活性化とデメリットは正直ありません。但し翔さんがおっしゃるようにエリアには一定のルールがあって然るべきだとは思います。フラワーロード沿いに店舗も併設しないマンションが増えるのは都心商業の活性化には非健全的です。高さの規制より寧ろその規制を掛けるべきですね。また高層マンションが景観的にもプラスに働くよう現在の消防条例緩和を必須だと思います。

    まりかさん

    そもそも都心エリア以外でならともかくごく限られた都心幅にこうした規制を掛けること事態がナンセンスとしか言いようがありませんね。ハーバーランドの写真を見て頂いても分かるように、バックの山の稜線を高層ビルが遮っていますが、景観を乱しているでしょうか?稜線をと云々言うのであれば、街の建物はすべて平屋にするしかないでしょう。どこの場所から見ても日常的に建物に稜線が遮られない事なんて不可能なんですから。

    tetさん

    まさにその通りです。なぜこうしたことを一部の人間が一方的に決定する権限を持っているのかという事を不思議に思います。

    ながたるんさん

    都市の活力を自らの手で抑えようとすること程、愚かしい話はありません。神戸は一体何を目指しているのか。京都、奈良を目指したいのなら、一切の高層建築を排除するべきでしょう(そうなったら私は神戸に住みたくはありませんが)。こうした規制はすべて一貫性が無く、矛盾点が多すぎて、何のための、誰のための規制なのか分からないですね。

    Forest Walkerさん

    そもそも高層建築=景観破壊という考えが私には理解できません。そして稜線を見えるようにしたいというのなら、全ての建物を3階建てにするしかないでしょう。普段の生活で稜線が見えないのに、「人が出向くか分からない非常に遠い場所からは稜線が見えるようにしています」というのは何ともお粗末な話としか言いようがありません。

    まりかさん

    矢田市長は神戸の将来に向けて様々な政策に取り組み一定の成果を挙げてきたとは思います。ただこの一連の高さ規制に関しては独り善がりとしか思えませんね。

    sirokumaさん

    そうですね。誰のための規制なのか分かりません。撤廃に向けて次の市長に期待したいと思います。

    mimiさん

    今回の規制は一方的な考え・価値観の押し付け以外の何物でもないでしょうね。デザイン都市登録のためのパフォーマンスなのでしょうか。

    sirokumaさん

    まさに規制で規制を塗り固めた分厚く醜い壁になりつつあるのかもしれません。規制緩和による活性化が叫ばれる中(神戸も国に対して数々の規制緩和を求めているにも関わらず)、自らは一貫性の無い規制を課してるという矛盾が生じています。

  16. 匿名 より:

    九州では福岡市と熊本市が一定の高さ規制を定めていますが前者は福岡空港の飛行ルート、後者は熊本城の景観と言う明確で仕方のない理由があります。

  17. 名無し より:

    しおさい公園は実際の人出は少ないですが、事実世界に知られている「神戸」というのはだいたいあの公園付近からの風景です。
    海と建物と山がはっきりと層になる風景は建物ばかりで似通った他都市とは違う「神戸」をアピールできる素晴らしい財産だとおもうのです。
    下手に高い建物を陳列することなんて今は中国にだって出来ますよね。
    神戸に高い建物を建てることは確かに神戸経済が発展することに繋がるとは思いますが、やはりそのことが魅力ある神戸を創出できるのかといえば何か違う気がします。
    逆に言えば魅力のあるまちづくりで売ってる神戸市がその辺に慎重になるのも当然のことなのかもしれません。

  18. sirokuma より:

    私が初めて神戸に来たときには、メリケンパークオリエンタルHも無かったし、ハーバーランドモザイクもホテルオークラも神戸市役所すら高層棟はありませんでした。でもポートアイランドは輝いていた。当時と比べると隔世の感があります。私は、街と言うものは時代に合わせ進化して欲しいな。あれだけ輝いていたポートアイランド1期がこれだけ廃れるんですから、街の成長を行政がすべてコントロールしようとしても無理なのです。
    垂水⇒新長田⇒HAT⇒六甲道⇒住吉⇒甲南山手の駅周辺の行政主導の再開発ビルはどれもこれもつまらない。駅前の表情が金太郎飴みたいに同じような風景になってしまった事を考えると良いんじゃないでしょうか?
    無制限と言うわけではありませんが、自由な土地利用と競争があってこその繁栄だと思いますし、その中で美しい景観が生み出されていくものだと思います。限られた脳で考えるのではなくもっともっと広く多くの脳を活用した方が良いと思います。

  19. しん@こべるん より:

    名無しさん1

    福岡の都心部は空港隣接による利便性の恩恵と共に非常に厳しい高さ規制で多くの経済損失を被っているものと思われます。福岡のように高層化したいのにできない大都市があるのに、わざわざ自らその権利を放棄するのは考え物ですね。

    名無しさん2

    神戸は中国のように見栄で高層建築が増えるのではなくこの狭い土地の有効活用策として実用的な理由で高層建築が求められています。メディアに出る神戸の風景もどちらかと言えば山からの眺望が多く、海からだとしても必ずしもしおさい公園ではなく、寧ろ北公園が多いかと。この規制が守る物とこの規制によって失う機会損失を比較するとあまりにも後者が大きいんじゃないかと思います。都心部以外ならば納得もできますが、絶対に景観を守るという信念で都心部にそうした規制を掛けるなら、寧ろ徹底的にやるべきだと思います。スタンスがあまりにも中途半端なので何のために誰のためにということになります。

    sirokumaさん

    神戸の高層建築をつまらなくしているのが消防条例です。これも神戸市独自の条例です。神戸市は確かに行政中心でここまで来た都市ですが、もうこのスタイルは時代には合っていません。おっしゃる通り、一定のガイドラインがあったとしても自由競争に任せる形での街の発展が望ましいです。すでに十分すぎるくらいの規制を課しているのですから、これ以上は必要ありません。そうでなければデベロッパーにも民間企業にもそっぽを向かれます。

  20. 松モット より:

    神戸に限った話で貼りませんが、日本の人口増加傾向がみられない今、宅地やビルが増えるのが不思議です。この疑問さえなければ、京都や奈良などと違って神戸市街地は景観を守るほどの歴史的建造物も自然も無に等しいのだから景観など気にせず高層建築や巨大施設をバンバン建てていけばいいと思います。

  21. y.k より:

    初めてコメントを致します。よろしくお願いいたします。
    他の方のコメントにもあるとおり、神戸に景観を守るほどの歴史的建造物や自然はありませんが、(あってもせいぜい明治時代以降のものがほとんどでしょう。)

    それでも若し守るべき神戸らしさ(他の町には無い特徴)が、いくらかあるとすれば、曖昧で明確な表現では無いイメージが先行したものになりますが、市の中心部に限定すると、何の本だったか忘れましたが、
    「六甲山系から下に広がる(この表現自体が海から見た発想では無いですね)西洋的情緒(ヨーロッパ的という事でしょう。)が漂う展望である。」
    ということなのでしょう。安易な舶来文化礼賛の軽薄なものであるかも知れませんが、私は嫌いではありません。
    そういった景観を守ろうと言うのは、よいと思いますが、
    高層建築が景観破壊につながると言うのは安易な発想だと思います。

    これは私の考えですが、若しどうしても建築物に対する規制が必要なら、全体の高さでは無く、地区を限定しての、昭和初期ぐらいまでのビルのスカイラインに相当する低層階部分のデザインに対して、行えばよいのではないでしょうか、
    (地区としては旧居留地とその近辺。例えば居留地を中心として鯉川筋及び三宮町及びフラワーロード辺りまで。それ以外では栄町とその下の海岸通りとし、
    ビルのデザインとしては西洋的情緒を醸す演出として、クラシックモダンなもの、例えば少し歴史様式を取り入れたものや、アールデコや、初期モダニズムを取り入れたものとする。)
    書いていて思いましたが、今私が書いた地区はだんだんその様になってきていますね。
    後、県庁周辺ほか、山の手も、抑えたトーンで上品な雰囲気作りは出来ていると思います。高層建築も周りの雰囲気を損ねるどころか、ちゃんと景観の一部に同化していると思います。

    逆にその地区以外では、下品でさえなければ、思い切って未来的であったり奇抜であったりしていいし、その方が面白いと思いますし、やはり高層建築が景観を損ねると言う発想には賛同できません。

  22. 神戸市民 より:

    神戸市は、高さ制限が、厳しすぎると思います。
    北区、西区、垂水区、須磨区、長田区、東灘区は、高さ制限が、ほとんどないとは思いますが、建物自体の、低さが目立ちます。
    特に、北神地域(藤原台、鹿の子台、上津台、赤松台、有野台、東有野台、唐櫃台など、その中でも特に、藤原台、鹿の子台、上津台)は、最近、波に乗っていて、200メートルぐらいの建物を建てても、居住者は、入ると思いますし、店ならば、売れると思います。

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