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三宮

和田興産 琴ノ緒町3丁目計画 二宮商店街で分譲マンションプロジェクト始動 エリアの活性化には再開発が必須



店主の高齢化によって廃業が相次ぎ、空洞化の進む二宮商店街を抱える琴ノ緒町周辺。以前より更地の広がりやコインパーキングの増加が目立つエリアでした。



二宮市場の裏手では東西に渡る大きな更地がありました。建物の解体を進めた結果できた更地でしたが、将来的には周辺の土地も集約して大規模な再開発が水面し下で構想されているのではと推測していましたが、このままこの土地の開発が進められるようです。



開発事業計画のお知らせが掲示されました。事業者は和田興産。地上14階 地下1階 83戸の分譲マンションを6月に着工、22年2月頃に完成させる予定です。



敷地面積は1,706.26平方メートルもある比較的大きな開発用地ですが、東西に伸びた変型した台形の形状です。



設計はワコーレ御用達の大土呂巧建築設計事務所。施工者は兵庫区の村上工務店です。最近、同社の施工現場を非常に多く目にします。既に現地では着工に向けて準備作業が始められています。



敷地内の一部はまだコインパーキングが営業中ですが、まもなく閉鎖されるものと思われます。



敷地の一部はアーケード街に面しています。マンション用地としては三ノ宮駅にも近く、商店街の中にある為、生活利便施設も整った環境として、一定の需要を見込めるものと思われます。



正直、もっと土地の集約を進めて大規模な再開発が進められるものと思っていました。やはり周辺地権者の合意を得られず、また再開発組合の形成等へ盛り上がりを見せるような状況にはなく、和田興産は単独開発に踏み切らざるを得なかったという事になるのでしょうか。



二宮市場・商店街のある琴ノ緒町周辺は神戸市が指定したタワマン建設禁止区域には指定されていません。再開発に向けて話が進めば、タワーマンションと商業施設から成る複合開発を進める事が可能である貴重な都心隣接エリアです。市がこのエリアを禁止指定区域に入れなかった理由は活性化へ再開発を誘導する為と推測していましたが、なかなか事は一筋縄ではいかないようです。三宮の再開発が更に具体化すれば、駅前に近接するこのエリアにも波及効果が出てくるでしょうか。

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POSTED COMMENT

  1. sirokuma より:

    ここは、駅前立地ですが、都市計画上は近隣商業地域で容積率は300%です。従って都心機能誘導地区(タワマン規制)には該当しておりません。例のヴィーナスブリッジからの高さ規制にも該当していないと思います。
    元々、このエリアが近隣商業地域という括りにあるのに違和感を覚えていました。
    三宮エリアは、フラワーロードとJR線の十字で仕切ると分かりやすいのですが、この北東部エリアにだけ超高層ビルが存在していません。理由は知りませんが、このエリアの整備を放置してきたことは神戸市行政の怠慢であると思います。
    このエリア以外の都心部は市場原理を無視して、神戸市の思惑どおりにコントロールする実験を開始しましたが、このエリアだけは今も放置されています。ここを、どうするのか?明確な意思表示は何も無い。都市計画に矛盾を感じます。

    今後日本は、高齢化に伴い人口が減少して行く事になりますが、同時に拠点への人口・ビジネスの集約化の流れは続くと想定されます。
    地方では地方の拠点へ、地方の拠点からは大都市の拠点へ、大都市の拠点からは東京へと。

    神戸と大阪の関係を見ると昔のような拮抗した状態には無く、ビジネスの拠点としては、ハードもソフトも大阪に太刀打ちが出来ないほどの差が出来てその差はさらに広がりつつあります。
    東京やその他地方本社の企業は、大阪と神戸の距離感なら大阪に支店を置けば神戸をカバーできると考えるでしょう。

    企業誘致の為の政策としてこの条例が制定されたと思いますが、人の受け皿(住宅地)として、市場で常に上位にランクされる神戸の強みをあえて放棄して進めるような政策であるとはとても思えません。
    神戸市は、神戸の強みを活かしながら企業誘致を進める方策を練る事が肝要と思います。
    現在の神戸市の市場を無視した独りよがりの都市政策・開発等の指導運用方針では衰退を招く可能性が大であると思います。

  2. 小野頃 より:

    >三宮エリアは、フラワーロードとJR線の十字で仕切ると分かりやすいのですが、この北東部エリアにだけ超高層ビルが存在していません。理由は知りませんが、このエリアの整備を放置してきたことは神戸市行政の怠慢であると思います。
    >このエリア以外の都心部は市場原理を無視して、神戸市の思惑どおりにコントロールする実験を開始しましたが、このエリアだけは今も放置されています。ここを、どうするのか?明確な意思表示は何も無い。都市計画に矛盾を感じます。

    組事務所がありますからね。

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