JR西日本は新三ノ宮駅ビルを単独開発する必要はない 共同開発や定借権での他社開発も視野に入れるべき

 

地上部の解体が中途半端な形で終わり、コンクリートの簡易広場になってしまっているJR三ノ宮駅の三宮ターミナルビル跡地。昨年度に都市計画決定する筈だった新駅ビルについての続報は未だ聞かれず、JR西日本の業績回復を待たなくては前に進めない状況に陥っています。



しかしコロナ禍に突入する前から7年以上の歳月を経てもその絵姿でさえも明らかにされて来なかった新駅ビル。中期経営計画で三大プロジェクトに指定し、最初に既存ビルの解体に着手しておきながら、後発の2プロジェクトは進行を継続し、三ノ宮だけを凍結させたJR西日本。神戸市の対応に嫌気が差している事もあるかと思いますが、そもそも三ノ宮の持つターミナルとしての重要性を認知しつつも、投資に値する対象かどうかを値踏みし続けてきた結果、コロナでタイミングを逸してしまった感が強いです。



このままだと現状を継続するか、これまで水面下で計画してきた規模を大幅に縮小してシンボル性を欠いた中途半端な規模の駅ビルを建ててしまう可能性も否めません。

ここでJR西にお薦めしたいのは単独開発に拘る必要は無いという事です。

 

他社との共同開発という選択肢

JR西は三ノ宮を高く評価している訳ではないにしても、150万都市の玄関口であり、一等地である事に疑う余地は微塵もありません。この立地を適正に評価し、投資をしたいと考えるデベロッパーは確実に存在する筈です。

そうしたデベロッパーと共同で駅ビル開発を行うというのも一手です。例えばホテル事業者と新ビルを建設した上で、低層部の商業施設と中層部のオフィスをJR西が保有・運営し、高層部のホテルを他企業が区分所有するという方法も考えられます。温泉が採掘されているので、興味を示す事業者は出てくるでしょう。星野リゾートの進出なんて面白いかもしれません。

 

定期借地権で他社に開発を任せる

また定期借地権で土地を他社に開発させるという方法も検討したいところです。自前で開発する資金力に乏しいのであれば、自社開発に拘らず、義務感で貴重な資金を費やす必要もありません。殆どノーリスクで収益を上げる事も可能です。神戸にとっても開発意欲のない企業より、積極的に投資したい企業に玄関口の開発を任せられれるというメリットがありますし、三宮の再開発を停滞させるリスクも緩和できます。鉄道事業者でない大手不動産会社にとっても駅ビル開発を手掛けられる滅多に無い絶好の機会を得る事になります。

 

柔軟な姿勢で早期開発へ前進を

月初に発表された最新路線価では三宮センター街はマイナス9.7%と全国の商業地でワースト2位を記録。前年までは三宮の再開発への期待から全国トップレベルの上昇率を誇っていましたが、コロナショックが直撃。しかしそもそもインバウンドの影響をあまり受けていなかった神戸は訪日客を失って活力を落とした繁華街とは様相が異なります。再開発の要となる筈だったJR駅ビル計画の停滞が地価に与えた影響は計り知れません。単独事業に拘らず、柔軟な考えによる早期前進を検討して欲しいものです。