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札幌駅南口駅前正面の立地にあった西武札幌店跡地を含む北4西3街区で計画されている大型再開発プロジェクトが始動します。西武百貨店の跡地及び既存建物がまだ残る敷地面積約17,000平方メートルを一体的に再開発を行うのは西武百貨店跡地を取得したヨドバシホールディングスが代表を務める札幌駅南口北4西3地区市街地再開発準備組合。
昨年に示された「計画段階環境配慮書」では、高さ50mの基壇部を備え、その上にセットバックした高層棟を建てる内容で、オフィスとホテルから構成される高さ240mの高層棟のA案と190mのオフィス棟と160mのホテル棟のツインタワーとなるB案がありました。
最終的にはA案が選択されましたが、高層部の高さは当初計画案より縮小されたようです。札幌市が再び示した環境影響評価準備書によって同再開発事業の概要やイメージパースが公開されました。
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プロジェクト概要
(仮称)札幌駅南口北4西3地区第一種市街地再開発事業
所在地 札幌市中央区北４条⻄３丁⽬
事業者 札幌駅南口北4西3地区市街地再開発準備組合(代表企業: ヨドバシホールディングス)
敷地面積 施工区域 約1.7ha 事業区域 約1.1ha
建築面積 約9,800㎡
延床面積 約210,200m
階数 地上35階 地下6階
用途 業務、商業、宿泊、駐⾞場等
建物⾼さ 約200m
構造 鉄骨造、鉄⾻造 ⼀部 鉄⾻鉄筋コンクリート造
設計者
施工者
竣工予定
JR札幌駅南口駅前広場の様子です。右側の北海道銀行の看板が屋上に立っているオフィスビルを含めた一帯が再開発事業地です。イメージパースより駅前広場に面する高さ60ｍの基端部は商業施設としてヨドバシカメラが全国のターミナル駅前一等地で展開する旗艦店と同様のモダンクラシックなデザインを採用した建物になります。現在は北口にあるマルチメディア札幌はこちらの建物に集約される事になるでしょう。
規模は縮小されましたが、高さ200ｍが維持された事は朗報です。恐らく梅田に続く「Rinks(リンクス)」の施設名称を与えられるのではないかと思われます。商業、オフィス、ホテルから構成される総合複合施設の開発によってヨドバシカメラは既にデベロッパーとしての地位を確立するに至ったと言えるでしょう。
写真奥のESTAを含む一帯は北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業が計画されており、高さ255ｍの超高層複合ビルが建設される予定です。札幌駅前は摩天楼に囲まれた名古屋駅前を彷彿とさせる風格と活気あるエリアへと大きく変貌を遂げる事になります。
ヨドバシカメラはターミナル駅前の超一等地に限定し、経営不振で撤退した百貨店跡地を取得する事で旗艦店舗の出店網を広げてきましたが、梅田の開発以降は商業施設のみならず、ホテルやオフィス開発にも乗り出し始めました。家電専門店ではありますが、流通大手がデベロッパーに転じる様子はかつてのダイエーを思い起こさせます。
三宮でもそごう神戸店をヨドバシカメラが狙っていた噂がありました。最終的には阪急が取得するに至り、直後にはそのままの勢いで建替構想が動き出す事になる気配がありましたが、その後、トーンダウンして更にコロナで凍結されてしまった感があります。
そごう神戸店が阪急の手に委ねられた事は吉と見ていましたが、阪急の場合、建て替えによる開発は電車で30分の距離にある梅田本店への配慮が前提になる事を考えると、ヨドバシへの再譲渡という可能性も頭をよぎります。
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道内経済が停滞し此のところ元気の無かった札幌ですが、将来に向けての投資は迷走気味の神戸と違って着実に進めているようです。並行して新幹線札幌延伸に伴う大規模再開発も控えていて、大通り地区から駅前地区に商業中心地が確実に移動するでしょう。百貨店一番店の大丸とヨドバシカメラの大規模店が揃えば集客力は道内最大のはずです。
この再開発の内容を見ると施工区域の1.7haは周囲の道路中心線まで含んでいるので実際の敷地面積は事業区域の1.1haです。そうするとこの再開発は延床面積ベースで約2000％、緩和される駐車場部分の床面積を除いても約1600％前後の容積率を獲得しています。札幌市は民間企業の投資に対し福岡市と同じように大きなインセンティブを与え、都市更新を進める姿勢です。
翻って神戸市といえば、都心部一帯に最高高さの規制や地上60ｍを超える部分の建物巾を東西40ｍ以下に規制する誘導基準を導入し、都心の大規模ビル開発や更新に大きな障害となっています。一律の規制は余りにも乱暴で、本来壁面線の後退や高さの最高限度などの形態制限は特定の物件ごとに吟味され指定するものです。そもそも民間資産に幅広く一律の規制を掛ける事は重大事項であり、それによって市民が不利益を被る事はあってはならない。この規制により市民は何の利益を得られるのか理解不能です。
景観保全や懐古趣味の一眼的視点から様々な規制を都心に強いる事は神戸の将来にとって良い事なのか。都市経営に及ぼす負の影響に考えも及ばない一部の識者や行政者がここまで神戸の景観を規制し決めつける資格があるのか。神戸の景観はいったい誰の物なのかと考えてしまいます。
都市間競争の熾烈な現在、都市経営の視点から見ると規制を乱発することは経済都市にとっては自殺行為です。JR三ノ宮駅ビル建替えにせよ、神戸阪急の建替えにせよ事業の採算性が成否を左右するのは間違いありませんが、神戸市の姿勢がマイナスに作用しているのは残念な事です。
３連投ですいません。
JR三ノ宮駅建替え計画がなぜ停滞したかを考察してみます。建替え計画を神戸新聞が報じた時、高さ160mで天然温泉利用のホテル併設と商業施設ぐらいの報道でした。
ビル自体の規模を予測すると、阪急神戸三宮駅ビルと同様に駅施設全体でビルの敷地面積約18､800㎡を容積率800％、建ぺい率80％で延床面積に換算すると延床面積約120､000㎡のビルが建てられることになる。三宮クロススクエア構想から南側敷地が4､500㎡いっぱいを使用した建築面積で9階の商業施設とすると、平均階高5ｍで、ここまでで高さ45ｍ床面積40､500㎡。
その上階をミント神戸と同様のフロア面積で2500㎡とすると1階が機械室、ホテル階が最近のレジデンス標準の平均階高3.7ｍと計算すると30階で合わせて31階が114､7ｍ床面積が77､500㎡となる。両方合わせて高さは45ｍ+114､7ｍ＝159､7ｍ。総延床面積は40､500㎡+77､500㎡＝118､000㎡となります。
当初の三ノ宮駅ビルは40階建て、高さ160ｍ、総延床面積118000㎡の構想だったと思います。
つまり、現状の三宮地区の用途地域制限と、しおさい公園の眺望基準の高度規制をキチンと満たした健全な計画だったと判断できます。
だのに遅れたのは度重なる三宮スクエア構想などの市からの協力依頼と都市局、建設局、住宅建築局などへの建築申請の猥雑さ、景観条例による景観デザイン協議などの計画参入がJR側の癇に障ったと推察します。
さらに三宮地区は、都市再生緊急整備地区、特定都市再生整備地区指定など国から財政や規制緩和、税制支援をもらったのに、せっかくのそれらの諸要件を神戸市自体がヴィーナステラス眺望基準や都心マンション規制条例などで、あらたな逆張り規制する姿に呆れたと思いますね。
これは本気で発展させる気あるのかと一般市民でも思いますよね。
建物容積ボーナスも1､600％どころか、バスタビルの緩和状況からせいぜい1､000％ボーナスにとどめて緩和するぐらいだと思います。
200％ぐらいのボーナスでも不動産増えたら企業として喜ばしいんですが、コロナ禍の今、フロアの有効な用途変更できるのは高級レジデンスぐらいしかないです。
200％上積みしてホテル階20階、マンション規制いっぱいの容積400％使用でレジデンス20階として50階建てだと高さ193ｍとなるとしおさい公園からの高さ規制が効いてくる。インバウンドにはソッポを向かれ、商業施設は軒並み壊滅状態、さらにサヨク市民からの開発反対の突き上げが予想される。企業側に寄り添わずコンプライアンスで逃げる神戸市行政職員。
神戸市の開発の実利なし、今後の都市経営の展望なしの今の状況ではＪＲ三ノ宮駅ビル計画は後回しになるのは必然と推測します。
何度も言いますがコロナ禍でどこでも財政悪化してるんだから、とにかく批判されても規制緩和して企業側に協力する姿勢をとる覚悟を決めないと有力民間企業は神戸を助けてくれないですよ。
札幌は東京の様な巨大なビルが建設出来て羨ましい
それに比べて神戸の再開発の目玉である雲井通のツインタワーは幅や高さに制限をかけられて先細で頼りない細ビルになる予定なのが残念で仕方ないです
三宮再開発でヨドバシカメラの出店してほしいと思います。2010年に京都ヨドバシが開業した時に、神戸で出店する計画を示唆したため、JR三ノ宮新駅ビルが開業するタイミングで実現してほしいです。
個人的にそごう神戸店跡地に出店する予想をしていましたが、神戸阪急に変わったため、三宮北口か神戸国際会館の南側、さんセンタープラザの建て替え、グレース神戸ビル付近になると見ています。
仮に、神戸阪急がJR三ノ宮新駅ビルに移転した場合は、神戸阪急と神戸国際会館の土地を一体再開発し、札幌のヨドバシタワーと同規模の複合ビルを建てる予想をしています。
ただし、しおさい公園とヴィーナスブリッジの基準があるため、高さが変わる可能性が高いです。
神戸阪急と神戸国際会館を一体再開発し、ヨドバシ神戸タワーが開業した場合は、集客力と神戸の活性化に期待できると考えています。
ヨドバシ神戸タワーの高さは約220mを想定し、低層部にヨドバシカメラと商業施設(阪急百貨店)が入居し、中層部にオフィス、高層部にホテルが入る複合ビルを想定しています。また、音楽ホールやシネマコンプレックスも出店する予想がある。
実現する場合は、高さ制限の緩和などが必要になると思います。