JR西日本と明石市が共同で進めているJR西明石駅南口周辺の再整備・再開発プロジェクトは駅ビル開発や駅前広場の整備と、JR西の社宅のある敷地を活用して、老朽化した社宅の高層化による集約建て替えと、空いた土地に分譲マンションに建設し、周辺人口を増やす事による街の活性化を図る官民連携の複合計画です。
JR西日本不動産開発、三井不動産レジデンシャル、野村不動産、関電不動産開発が共同で建設する地上20階 総戸数340戸の大規模分譲マンション「ジェイグラン シティ 西明石 タワー ウエスト」。大鉄工業が施工を務めています。
既に地上躯体構築工事は大詰めを迎えつつあり、取材時には既に18-19階にまで達しており、上棟はもうまもなくという段階に迫っていました。
敷地の形状から東西スパンの非常に大きなタワーマンションの為、まさに巨大な壁。まるでウォールマリアのようです(進撃の巨人をご存知でなかったらごめんなさい)。瀬戸内海なら吹く南側からの風を遮ってしまいそうですが、戸数を積みますには最適の配置なのでしょう。上層階からは淡路島と瀬戸内海を見渡す事ができそうです。
その足元では、明石市が新たな公共施設を建設しています。西明石地域交流センター「icotto（いこっと）」です。その施設の内容は、人口10-20万人の都市ではメインの中核公共施設とみなしてもおかしくない充実ぶり。図書館を中心に、体育館や会議室他、地域住民が常に集える最新の公益施設として、明石駅前のパピオスに次ぐ期待の星と言えます。
この開発はJR西の保有する民間の土地使って官民連携でまちづくりを進めるという事に大きな意義があると言えます。神戸をはじめとして、行政が保有する土地を民間に活用して貰うという開発方式が主流です。PFI等がその際たる例ですが、民間と行政が、民間の土地を共同で活用するという方法も大いに検討されるバカかと思います。
民間の土地に高層ビルを建て、空いた土地に公共施設や公共空間を整備する事で、市民サービスの向上や利便性を強化。代わりとして容積率や税制優遇のボーナスに加え、開発費用への補助も含め、開発を促進する機会付与と機運醸成への誘因方法としても検討されるべきかと思います。現在も既に総合設計制度によって公開空地の整備による緩和措置は存在します。
しかし公開空地以上に土地を公益活用させる事によって更に踏み込んだ行政の関与を行う事で、資金的な援助も行えるようになれば、細分化されて建て替えが困難な老化建物やそれが立つ土地の集約も促進される可能性もあります。
また企業が持つ社宅というのも開発用地としては非常に魅力的な存在です。社宅は複数棟の団地形式の建物より構成され、敷地にも余裕があります。舞子でも民間企業の社宅がデベロッパーに譲渡され、マンション開発に繋がる事例も出てきています。今回の西明石のようなケースでは、主要駅から徒歩圏にある社宅の活用というラッキーな事例とも言えます。
ジェイグラン 西明石 タワーウェストとicotto、JR西の新社宅の完成後、残る東側の社宅の建て替えにも着手し、ジェイグラン 西明石 タワーイーストの建設が開始されるでしょう。
ジェイグラン 西明石 タワーウェストとicottoの完成後のイメージを作ってみました。タワーイーストと共に700戸以上の住宅が新規供給されますので、icottoの新旧住民による活用も活発的に行われる事でしょう。
夜景版です。可能なら歩道の全面刷新により、舗装、街路樹の整備、照明設備の増設や更新、そして可能なら電線地中化までをセットでできれば完璧でしょう。
