三宮商業地区にある最大規模の複合商業施設「さんプラザ・センタープラザ東館・センタープラザ西館」の再開発協議会が設立されました。7月の設立を目指すとされながら、下旬まで音沙汰が無かったので、少し心配していましたが、無事、設立が行われた事にホッとしました。
三宮センター街の主要部を占めるこの複合施設の再開発は都心の商業や業務地区におけるビッグバンになると言っても過言ではありません。あくまでも協議会の設立の為、これから区分所有者の合意形成が必須となりますが、施設老朽化や経済環境、そして周囲の開発状況からもう待った無しの段階に入っています。
400名以上の区分所有者がいる中、合意を図るのは並大抵の事でありませんが、これまで神戸市が区分所有者と粘り強く、コンサルタントを起用した建て替え検討の協議を重ね、2020年には「今後のビルのあり方検討会」を発足させ、そして24年には「建て替え検討会」と昇格させました。更に今年7月には、3館の理事会代表者による「再開発協議会」をつくるための「準備会」を発足され、遂に協議会にまで発展しました。
コンサルタントは大手の設計会社やゼネコンかと思われますが、再開発の方向性としては鉄道各線三宮駅とのアクセス性向上と施設内の回遊動線強化は必須としたいところです。
ここからは個人的な妄想ですが、敷地面積約１.６ヘクタールを活かした基壇部は、三宮センター街から複数経路のアクセスを備え、自然採光と吹き抜けによる開放感や滞留空間を重視した設計のモール形式の商業施設とし、三宮最大級のフードホールも整備。現在、神戸阪急ビル内のアンカー神戸よりも規模の大きなスタートアップインキュベーションセンター、会議室、バンケットホール等のMICE施設に加え、民間事業者による常設型の屋内テーマパークを入れる事で、広域圏や訪日客の集客にも効果をもたらす機能も付与。高層棟にはオフィスとラグジュアリーホテルを組み合わせた東棟と、サービスアパートメントとライフスタイルホテルを組み合わせた西棟で構成。駅前のビル群とは一線を画したゆとりのある空間設計で差別化を図ります。
さんセンタープラザの再開発を進めていくには三宮センター街の在り方もセットで考慮する事が必須です。同じくセンター街の沿道を形成する他の商業ビル群の建て替え計画とも連携し、センター街を今のままのアーケード街として形状を継続するのかという議論も必要です。やはり地区全体のグランドデザインを固め、開発の方向性を定めた上で、段階的な建て替えを進めていくべきでしょう。
首都圏では平成になって昭和のアーケード街が撤廃される傾向が顕著でしたが、気候変動が著しい昨今では、全天候型のアーケード街は見直されていく可能性があります。よりモダンで快適な現代にマッチした新しいアーケード街に在り方が模索されていくという選択肢もあり得るのではないでしょうか。
さんセンタープラザの再開発については、今後、数年をかけて事業手法を含めた基本計画案を策定していくようです。建築費高騰による事業費の増大が全国の巨大再開発の行く手を阻む事例が相次いでいます。これまでも福岡ではJR博多駅の「博多駅空中都市プロジェクト」が中止され、名古屋では名鉄を中心とした名古屋駅地区再開発計画も白紙とされ、札幌ではJR北海道の札幌駅南口再開発ビルの規模が縮小されました。現在の所、神戸三宮で予定されている大規模再開発プロジェクトについては、規模縮小や計画の撤回は起きていません。各都市での事例は既に大型再開発がある程度進んできた上での更なる追加プロジェクトであった事も計画が変更された要因なのではないかと思われます。三宮の場合、まずは雲井通6丁目北地区の再開発が完了するまでは順当に進むのではないかと思いますが、さんセンタープラザの再開発は一連の開発完了後の状況を見極めながら計画が進められるのではないでしょうか。今後の進捗を見守りたいと思います。
いつも興味深い記事をありがとうございます。
さて、センター街の再開発ですが、これは、進行中の再開発に続く、真打ち第二弾ですね。大変楽しみです。
記事にもあるように、民間デヴェロッパーにもしっかり入ってもらって、新長田のようにならないように本当に気を付けてほしいです。機能もデザインも。
神戸の中心商業地区。ここの成否が、今後の神戸の発展を左右するといっても過言ではないと思います。
JR三ノ宮駅、バスタ三宮でかなり商業地図も変わるでしょうし、神戸阪急百もいずれ建て替えられる… 三宮、いや神戸のグランドデザインが今以上に問われてきますね。楽しみであると同時に、緊張感が漂います。県庁（山手）の再開発が期待できない中、本当に重要なプロジェクト。神戸らしい、国際感覚溢れる街になってほしいです。
阪急三宮の西口周辺も再開発して、あの辺りから、ドンとセンター街に繋がって一体化するくらいの再開発になったらと夢想します。三宮と元町を今以上につないで、面として活性化するような街になってほしい。やはり、物販、飲食、ホテルが中心でしょうか。オフィスや住宅はどう入ってくるか。文化施設（美術館、博物館など）や学校施設などはあり得るのか。興味は尽きません。
先週、都市局都市計画課と「しおさい公園からの〜」「ビーナステラスからの〜」眺望景観規制の件話したおり、このさんセンタープラザの建て替えに関して話しました。
つまり多数の区分所有者の合意を得られるためには何をしなければならないかと言うことです。
人は損することはやらない。得をすることには耳を傾ける。
だから素直に得することを提案すればいいのではないか? 区分所有者にとって最大の得は何かと言うと不動産が倍になることです。さんセンタープラザの区域容積率は９００%です。「国家戦略特区」指定を受けるように国に掛け合ってはどうかと提案しました。
「国家戦略特区」になると区域容積率は最大２０００%になります。持ってる不動産が倍になるなら区分所有者は首を縦に振るのではないかと話しました。まあ、わたし個人の意見ですが。
ここで先の景観眺望規制の件ですが、都市計画課でも景観眺望規制適用除外項目の確認をしました。わたしが適用除外項目に拘るのは、このさんセンタープラザと阪急神戸店の建て替えを円滑に進めるにはこういった柔軟な姿勢が行政には必要だと思ったからです。東京、大阪、福岡は次々と民間に条件緩和して（とくに不動産）発展成長を続けています。
神戸市が現在の状況を逆転するには、次々と大手民間を締め上げる規制を掛ける市長の迷走を食い止め、大手民間の協力を仰がねばなりません。
このままでは兵庫県、神戸市とも共倒れしかねません。
上から目線のプライドだけではどうしようもない神戸市の現状なのです。
来週は都市局まちづくり課への意見具申です。
やはり適用除外項目を無視して大手民間に厳しい指導をしているようです。何とかしたいです。
アニメや最近ロケ地の多い映画ドラマの聖地みたいなものを作ってほしいですね。
お台場にガンダムが立ってますがお台場とガンダムとかまったく関係ないですが、いまや聖地になって国内だけでなく海外からも集客があるようになっています。
みんなが理由を持って集まれる場所をつくることで、お店だけの魅力だけでなく、理由をもって集まれる、集客できるというコンテンツの力を借りた総合ショッピングモールみたいなものがいいのではないかと。
アニメコレクターさんや映画コレクターさんの力をかりてアニメや映画の展示場を作るとか、アニメ会社、ゲーム会社のイベントができるようなスペースだとか
今淡路島ではドラゴンクエストの体験施設もあったりして、そこで楽しんでくれた人の導線を三宮に導いてさらに楽しんでもらったりだとかできると思います。