三宮中央通りは三宮町2丁目にあった四国銀行神戸支店。高知に本店を置く地銀の同支店は今年4月に閉店し、栄町通のアクサス神戸ライフパートナーズ栄町ビル8階に仮移転しました。神戸支店は1968年10月30日に設立され、2018年には50周年を迎えた老舗の支店です。移転の理由は老朽化した支店ビルの現地建て替えによるものとして、既存ビルの解体工事が11月より開始されました。
四国銀行神戸支店ビルは地上3階建てのビルで、三宮中央通りに面する間口は狭いものの、南北の奥行がある鰻の寝床型ビルでした。
足場と防音パネルに囲われた四国銀行神戸支店。老朽化が進んでいた事は明らかで、いつかは解体され、何らかの開発が行われる事を予想していました。神戸は地理的な関係上、関西における中四国への玄関口的な役割を果たしている為、中四国の地場銀行はほぼ全て神戸に支店を開設しています。しかし支店ビルの老朽化が進み、既存建物や土地をどう取り扱うのかは各行によってその判断が大きく分かれています。
- 広島銀行: 栄町通・既存建物を維持して営業中
- 中国銀行: 元町通・大阪支店に統合されて閉店し、跡地活用は未定
- 山口銀行: 下山手通・土地と建物を売却し、旧居留地の空中店舗に移転。跡地は野村不動産に売却され、分譲マンションへ
- 阿波銀行: 小野柄通・既存建物を解体し、新築支店ビルに建て替え完了
- 伊予銀行: 三宮町・既存建物を解体し、建て替え準備中
- トマト銀行: 元町通・既存建物を解体し、マンションと合築店舗に建て替え
- 百十四銀行: 三宮町・既存建物を維持して営業中
建て替え計画は、(仮称)三宮町ニ丁目プロジェクトとして命名され、既存建物解体の解体が進行しています。施工を担っているのは三貴株式会社。解体工事のプロフェッショナル企業です。
気になる点は建て替え後の新築建物のデザインや規模、そしてその用途です。今回の解体工事の発注者ですが、四国銀行と思いきや、なんと東京建物でした。またもやマンションなのかと訝ってしまいますが、厳密には東京建物の商業事業部が今回のプレーヤーです。
東京建物は、これまでオフィス・住宅が中心のポートフォリオを、今後、商業施設、ホテル、物流施設の開発へと事業領域を広げていく戦略を明確にしており、2025年には地域密着型商業施設に特化した新ブランド「minanoba(ミナノバ)」を始動。他にも「FUNDES(ファンデス)」があり、店舗とサービス系テナントを入れる都心型の商業施設ブランドも存在し、これらの商業開発を推し進めるのが商業事業部です。
今回のプロジェクトも立地条件から、FUNDES(ファンデス)である可能性が高いものと思われますが、東京建物と四国銀行が支店建て替え計画でタッグを組みましたが、そのスキームについては幾つかの可能性があります。
共同事業・共同開発（JV方式）
銀行が土地を所有（または一部等価交換など）し、デベロッパーが建設費や開発ノウハウを出資して一体でビルを建て替える手法。低層階（1〜2階）に最新のコンパクトな銀行支店を配置し、中高層階をデベロッパーが運営するオフィス、ホテルなどとして収益化。
定期借地権方式・売却スキーム
銀行が土地をデベロッパーに売却するか、定期借地権として貸し出す手法。デベロッパーが全額リスクを取ってビルを建て、完成後に銀行がテナントとして1階部分などに再入居（テナントバック）。
市街地再開発事業への参画
古い銀行ビル単体だけでなく、周囲の雑居ビルや隣接地を含めた街区全体を一体で建て替える大規模な「市街地再開発」の場合、デベロッパーが「参加組合員」や「特定業務代行者」として入り、権利調整から設計・施工・テナント誘致までを主導。
信託スキームの活用
銀行が持つ不動産を信託銀行や信託受託者に信託し、デベロッパーがその開発・運営を実質的に受託・推進する形。
偶然かもしれませんが、四国銀行神戸支店ビルの北側にある店舗ビルも足場が掛けられていました。建て替えに何らかの関係があるのか、単独での改装や解体なのかは定かではありません。
最近の銀行は、窓口業務を縮小する傾向にある為、必ずしも路面店である必要性がなくなってきました。よって今回の計画でも、四国銀行の神戸支店は新築ビルの中・上層階に再入居し、低・中層はテナントになる可能性が極めて高いのではないかと推測されます。
三宮中央通りを挟んで向かいには、パナソニックホームズが計画していた商業テナントビルの計画予定地がありますが、今年に入って地質ボーリング調査は実施されたものの、その後の具体的な動きはありません。四国銀行のプロジェクトに刺激されて、早期の着工に至って欲しいと思います。
ここ最近は、新開地、兵庫、長田等の準都心エリアにおけるメガバンクの再編・集約から支店の統廃合による土地の売却とその跡地の開発が話題を集めてきましたが、都心一等地に位置する地方銀行支店の建て替えが新たな土地活用の可能性を秘めており、進行する三宮・ウォーターフロントの再開発や神戸空港の好調ぶりが、都心全体の価値底上げに寄与している事によって露呈してきたと言えるでしょう。
