こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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琴ノ緒町カプセルホテル計画 

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読者のまっつんさんから新たな開発情報を頂き、早速、現地取材をしてきました。三ノ宮駅から北東に数分の琴ノ緒町4丁目で、1階にファミリーマートの入った自習ビルの北隣にある時間貸パーキングです。

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計画されているのは地上8階建のビルで用途はカプセルホテル、事務所、物販店、駐車場です。1年の工期を予定しており、来月半ばに着工です。事業主は株式会社石(せき)。

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この駐車場も同社の所有の可能性が高いです。敷地面積は408.72平方メートル。

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同社は向かいに自社ビルを保有しています。昨年、このビルの1-7階をカプセルホテルにコンバージョンし、4月に神戸カプセルホテルセキとしてオープンさせました。更なる追加投資でもう1棟建てるとは、かなり現ホテルの稼働が好調なのでしょう。

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三ノ宮駅からも程近く、立地は悪くありません。神戸にはあまりカプセルホテルがありませんでしたが、今後の需要の高さから増えるかもしれませんね。

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おまけですが、河合塾三宮現役館は河合塾三宮校になって再開校しました。

category: 琴ノ緒町計画

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2018/05/31 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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関電不動産開発による三宮1丁目開発計画 

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旧播州信用金庫三宮支店跡でタイムズパーキングとして利用されていた三宮1丁目の開発用地。関電不動産開発が取得してオフィスビルの建設を計画しています。パーキングが閉鎖された模様は先週お伝えしていましたが、何やら工事が始まりました。

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鉄パイプを組んでシートで覆った簡易的な仮囲いが設置されました。敷地内にはショベルカーが1台稼働しています。

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内部では一部のアスファルトを剥がしています。どうやら地質調査が実施された(される?)ようです。本格的な開発を前提とした調査の実施に期待が膨らみます。

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しかしながら地質調査の直後に建設工事が進む事はまずないので、この調査を元に実施設計等が行われて計画が具体化されるものと思われます。恐らく半年程寝かされるので、その間は再びコインパーキングが復活して日銭を稼ぐ事になるでしょう。区画全体を一体的に再開発できれば良いのですが、三宮本通に面して小さな建物が二棟存在します。

どんな規模・デザインのオフィスビルになるのでしょうか。当該エリアは国の特定都市再生緊急整備地域内ですので、容積率の緩和と各種様々な優遇措置が受けられます。最大限に享受して高度利用を図って欲しいと思います。フラワーロードの明治安田生命神戸ビルのようなアルミカーテンウォールを身に纏った最新鋭のオフィスビルが望ましいでしょうか。

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この土地の開発が進むとやはり気になるのは通りを挟んで向かいの東洋カーマックスパーキングです。平面パーキングに2階構造の立体駐車場が建設された際はこれは暫く再開発される事はないと諦めましたが、もうそれから10年近くの年月が過ぎました。ダイエー村の中核施設があった場所だけに商業、ホテル、オフィスの需要を担う事ができます。早期の高度利用促進を望みます。
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category: 関電不動産三宮1丁目計画

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2018/05/30 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 7

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三宮ゼロゲート(仮称)新築工事  

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鉄骨建方が大詰めを迎えている神戸メディテラス跡に開業予定のパルコの商業施設「三宮ゼロゲート」。週報的に建設工事の状況をお伝えしています。

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北側前面やコーナー部までも鉄骨が組まれ、いよいよ躯体の完成形が近づいてきました。

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鉄骨作業を進める為のラフテークレーンが乗り入れていた部分のみがポッカリと口を開けるように鉄骨がありません。

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撮影は先週末でしたが、現況はすでに西側前面にも鉄骨が組まれており、ほぼ完成形になっているようです。次回の本案件記事では鉄骨建方が完了している姿をご披露できるのではないかと思います。

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竣工予定は8月末です。あと3ヶ月で完成するのかどうか。ちなみに同じトアロードで2年前に開業した神戸BAL ANNEXは鉄骨建方完了の2ヶ月後には建物が完成していました。

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中央幹線とトアロードの交差点入口に新しいゲートウェイの風景が出来上がりつつあります。この建物が完成すると一応これでトアロードに計画されている一連のプロジェクトが出揃う事になります。トアロードは人通りも多く可能であれば中央幹線より南側は車両通行禁止にすべきではないかと思うですが、周囲に南に抜ける道がないので狭いながらも車も通行量も多い状況です。代わりに道幅の広い鯉川筋を南北の対面交通にしてはどうかと思います。神戸市は将来的には大丸前スクランブル交差点も歩行者空間にしたいようですが。

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2018/05/29 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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ポートライナー三宮駅の車止め位置変更 

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イニエスタ選手のヴィッセル神戸入団が決定しました。向こう契約金年俸は33億円と楽天・三木谷社長はヴィッセルの強化に破格の図らいを行なってくれたと思います。イニエスタ選手見たさにヴィッセルの試合興行が改善し、ノエビアスタジアム神戸に足を運ぶ人の数が増える事での経済効果を期待できる事は想像できますが、インバウンド需要増への効果さえも考えられるそうです。直接経済効果は100億円以上との試算も。たった1人の外国人選手の入団がそこまで影響を与えるというのは凄い事ですね。ヴィッセルが上位争いをするようになれば自ずと人気も高まります。大活躍を期待します(いつぞやの選手のように即退団なんて事にならない事を祈ります)。

5月19日(土)からポートライナー三宮駅の車止めの位置変更に伴い、駅到着直前の徐行運転が開始されました。・三宮ターミナルビルの閉館に伴い、車止めまでの過走余裕距離を短縮する必要があるためというのが理由です。

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三宮ターミナルビルの一部に食い込む形でレールが敷かれ、その先にこれまでの車止めがありました。

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新たに設置された車止めです。簡易的な物で実質的な車止めという機能を果たすものではありません。

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今後、三宮ターミナルビルの解体撤去工事が始まる為、それに備えた措置となります。手前の段差がある場所より向こうはターミナルビルの一部である為、解体されます。工事開始に伴って簡易の衝立板が設置されものと思われます。

ちなみに解体工事の着手時期は不明ですが、完了は2020年度を予定しているとか。年内着手だったとしても解体にはおおよそ2年間という長期を要します。1日の乗降客数約24万人の駅に隣接し、地下階は2層に渡ってさんちか等の地下街とも連絡する駅ビルの解体ですから、慎重な作業が必要とされます。従って新ビルの着工は早くともまだ2年は待たなければなりません。なかなか新ビルの概要が明らかにならないのはこの解体期間の長さも一要因になっているのではないかと思われます。

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外側から見た当該部分です。以前の車止めに付随していた衝立板が見えます。万一に備えて衝突回避の為にある程度の余裕をもってレールが敷設されていたと思われます。今後、ポートライナーの輸送力増の為の8両化が実施される場合、この位置から更に車両2両分のスペースが新しい駅ビル内に必要とされる筈です。

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ポートライナー駅から見下ろすJR駅です。かねてからJR駅とポートライナー駅相互間のアクセス性向上の必要性を訴えてきましたが、ポートライナー駅舎の高さはJR駅舎と比較して、JR駅舎の上に橋上連絡路を構築するのに十分な高低差はありそうです。

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新神戸への延伸構想もポートライナー建設時から選択肢としては考えられており、神戸新聞会館再建時にはその横に新たな三宮駅を開設できるように設計されているという話もあります。もし新神戸延伸を実現する場合は現三宮駅を終着駅とはせずに新神戸-神戸空港間の途中駅という運用に切り替えが必要になるのか、ミント神戸に三宮駅を移設するべきか。もしくは仮駅舎をミント横に造り、バスターミナルII期ビル建設時にそちらに新駅を開設して、これまた新設されるJR駅東口との連絡経路を構築するという事も選択肢としてはありなのではないかと思います。この場合、バスターミナルとのアクセスも良好ですし、新神戸への延伸も容易です。8両化に対応する為のスペース面での自由度も生まれます。

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そして現駅舎廃止によってJR駅ビルの建て替え敷地にも余裕が生まれます。この案だと諸々の課題がほぼ解決しそうな気がしてきました。

しかしやはり現実的には新駅ビル内に現駅舎が拡大するという可能性が最も高いでしょうね。JR駅との乗り換えにどんな工夫が施されるのか。単に拡大して後は現状維持というのは回避して欲しいと思います。

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先行して建て替え工事の進む神戸阪急ビル東館。西館のリニューアルと合わせて、先日、発表された阪急阪神の中期経営計画の主要プロジェクトの1つとして梅田1丁目計画と共に掲げられています。こちらもまだ既存ビルの半分は残された状態で今秋の新ビル通路一部先行供用開始後にようやく完全解体されます。

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category: JR三ノ宮駅改修構想

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2018/05/28 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 34

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