こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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雲井通4丁目計画 (仮称)コンフォートホテル神戸三宮 

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雲井通4丁目の朝日パーキング跡地で建設中のビジネスホテル「(仮称)コンフォートホテル神戸三宮」。地上13階 219室で来秋の開業を目指しています。既存ビルの解体後、基礎工事が進められていましたが、いよいよ地上躯体の鉄骨建方が開始されました!

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敷地東側(奥側)から工事が進められいます。最終的には写真すぐ手前まで建物が迫ってきます。鉄骨建方が始まってみると思ったよりも細いですね。低層階はデッキプレートがすでに置かれています。年内に鉄骨建方は完了するでしょうか。

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コンフォートホテルを運営するグリーンズにとって神戸は2度目の進出になります。ポートアイランドの旧ホテルゴーフルを引き継いでコンフォートインを出店していましたが、数年で撤退しました。ポーアイもホテル不足という噂を聞いていましたが、撤退せざるを得ないほど不振だったのでしょうか。コンフォートインの後はアリストンホテル神戸になっています。グリーンズも他ホテルチェーン同様に全国で新規進出を増やしています。来年は神戸を含め6ホテルを新設します。

連日、隣接した街区で計画されているバスターミナルビルについて概要が明らかになってきましたが、三宮東地区の成長・将来性は高く、続々とホテルの進出が続いています。バスターミナルビル内にも上層階にホテルを入れる計画ですので、激戦区となる事は間違いないでしょう。

このホテル建設地の北側も再開発が進むと良いですね。バスターミナルビルの建設によって道路は拡幅されるものと思われます。旭通4丁目地区再開発では街区の電柱地中化が行われませんでしたが、流石に今度は三宮東地区一帯で実施するべきです。

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category: 雲井通4丁目ホテル計画

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2017/11/30 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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(仮称)磯上オフィス新築工事 日本イーライリリー本社 

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磯上公園の北側で建設の進む(仮称)磯上オフィス。日本イーライリリーが本社を移転予定の大型オフィスビルです。もうかなり大きくなってきました。西隣りの磯上アパートの高さを越えた際に8階まで躯体工事が進んでいました。よってもう上棟している可能性があります。

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最高部のアップです。Pca柱が突き出ています。

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完成予想パースから判断すると、もし10階まで躯体工事が進んでいる場合、前述の写真で突き出た柱は屋上・塔屋階部分となります。ただパースと磯上アパートを比べると、アパートの最上階は磯上オフィスの7階部分にも見えます。この場合、突き出た柱はまだ10階の躯体という事になります。

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三宮再開発がスケジュールを含めて具体化してきました。これに伴い、三宮東地区は今後、大きく発展する可能性を秘めてきました。人の流れが変わる事で都心の在り方が様変わりする可能性があります。磯上オフィスのある磯上公園周辺地区もこれまではどちらかと言えば裏三宮でした。

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最近は老朽ビルや駐車場を共同住宅へ建て替える事が主な開発行為であった磯上地区。このビルの完成を皮切りに複合的な開発が増えていくかもしれません。今は三宮駅前地区に集中する時ですが、時期をみて、磯上公園の在り方についても見直しや現状以上にエリアの活性化に寄与する方法の模索が必要かと思います。

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category: イーライリリー新本社屋

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2017/11/29 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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えき・まち空間及びバスターミナル基本計画発表 

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連日、三宮再整備に関する記事を書いていますが、神戸市は27日に開かれた都心三宮再整備推進会議にて三宮クロススクエアを含む駅周辺の歩行者空間整備、エリアのデザインコード、雲井通5・6丁目に整備するバスターミナルビルの基本計画を発表しました。

http://www.city.kobe.lg.jp/information/project/urban/kobetoshin/index.html
都心・三宮の再整備基本構想

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えき・まち空間についてはすでに出されていた計画案から大きく変わる事はなく、通行車両や業務車両の駅前地区通行回避策等がより具体化されました。

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明らかになったのは、三宮クロススクエアを囲む角地に立地する下記建物の外観を統一するデザインコードを制定するというものです。

1. JR新ターミナルビル
2. そごう神戸店跡の百貨店ビル
3. 三宮交差点南西街区ビル
4. 神戸交通センタービル

これらの建物は高さ7m、奥行4mのピロティ空間を低層部に設ける他、建物低中層部壁面の高さを45mに統一。更に高層部は4m以上のセットバックの上での構築を義務付けられます。最高部の高さはしおさい公園からの眺望規制によって150-160mを限度とされるものと思われます。

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必然的に大丸神戸店の上に高層棟が乗る形のビルがクロススクエアを囲む事になるので、東京・丸の内を彷彿とさせる景観が形成される可能性が高まります。個人的には非常に風格がある交差点が誕生するものと期待しています。

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クロススクエアについては賛否両論あります。この構想が最初に出てきた際には三宮再整備の基本構想が単なる道路の封鎖かと失望にも似た感覚を覚えましたが、周囲の建物の建て替えを合わせて進める事で、街の再編へ結びつけていく方向に話が拡大し始め、それに現実が伴いそうだと(勿論、まだまだ課題は尽きないですが)思える要素が出始めてからは受け入れられるようになってきました。街歩きはある意味、神戸の街の楽しみ方の基本という気がします。

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もう一点、今回の基本計画発表で驚いたのは、クロススクエア構想の進め方です。これまでも段階を踏んでフラワーロードと中央幹線の交差点を歩行者空間へと変えていく事が示されていましたが、2025年度位までに整備される第一階にて、すでに中央幹線を封鎖してクロススクエアの東側を整備する形に変更されています。また交差点から西側も車線縮小を図ります。

よって三宮駅周辺の再整備・周辺地区の再開発における一つ目のピークとなる2025年に合わせて下記の事業完了が期待できます。

1. 神戸阪急ビル竣工
2. JRターミナルビル竣工
3. 南側駅前広場の再編
4. JRターミナルビル前に三宮クロススクエア東側誕生
5. バスターミナルI期ビル竣工
6. 中央幹線西側の歩道拡幅

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これらの実現だけでも三宮の景観はかなり大きな変化を遂げるでしょう。これにそごう神戸店の建て替えやアイング三宮パーキングの再開発も加わっていれば、これまで幾度となく妄想・空想で描いていたプロジェクトが実現となります。ここまで来てもまだ道半ば。しかしながら第一段階の完了までに7年の歳月を要します。

ちなみに7年前の2010年にはどんなプロジェクトが進んでいたかというと・・・

旭通4丁目再開発が着工
べリスタ神戸旧居留地建設中
阪神三宮駅改良工事進行中
神戸市危機管理センター建設中
プラウドタワー神戸県庁前建設中
神戸ハーバータワー建設中

こうしたプロジェクトを考えてみると、意外につい最近のような気がします。 長いような気もしますが、7年なんてあっという間なんでしょうね。

バスターミナルビルの基本計画は神戸新聞が報じた内容以上に新たな発見はありませんでした(基本計画案の資料を発表前に入手したようですね)。

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category: 三宮再整備

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2017/11/28 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 12

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バスターミナルビルの基本計画はツインタワーに決定! 

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雲井通5・6丁目に建設が計画されているバスターミナルビル。つい先日も神戸文化ホールの代わりとなる大ホールがI期ビルに整備される事が発表されましたが、神戸新聞は25日に基本計画案も明らかになったと真っ先に報じました。

バスターミナルビル基本計画策定に伴って今夏に行われたアドバイザー公募による二大企業グループからの整備案は双方とも雲井通5、6丁目それぞれに高層ビルを建設して低層部を共有化するツインタワー案でした。今回、市が固めた基本計画はほぼこれに沿う形です。

I期ビル(2025年度完成)
低層部: バスターミナル、商業施設、大ホール、三宮図書館、屋上庭園
中高層部: オフィス、中長期居住施設、ホテル

II期ビル(2029年度完成)
低層部: バスターミナル

三菱地所を中心とした企業グループ案をI期ビルに集約した形です。II期ビルの概要はバスターミナル以外はまだ計画案に盛り込まれていないようですが、より駅に近い立地性や現状の最大地権者がダイエーである事から低層部が商業施設になる事は間違いないかと思います。中高層部はI期ビルの状況や今後の経済動向を踏まえながら、方向性を決めていくものと思われます。場所を考えるとオフィスとするのが最適だと考えます。

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-神戸新聞より引用-

中長距離バスターミナル
I・II期及び既存のミント神戸を合わせて25-30バースとなる西日本最大級のバスターミナルとなります。このターミナルの整備と湾岸線西伸事業によって三宮が関西における西日本の陸の玄関口・交通の要衝に変貌する可能性があります。今後の再開発で業務・商業・文化施設の集積が進めば、その充実ぶりに既存の神戸の魅力が加わって、梅田とは言わずとも、それに次ぐ都市集積を目指したいものです。

文化ホール
立地性の良さからこれまで以上に質の高いコンサートや演劇公演の誘致が見込めます。最新鋭で高音質の鑑賞環境を整え、関西唯一の公演をももぎ取る施設にして欲しいですね。

オフィス
神戸や三宮で不足している最先端でフロア面積の大きなオフィス供給によって市内外の企業本社や拠点の受け皿に。市内でも利便性の高い三宮への企業移転の流れがあります。シスメックスのような力のある成長企業が三宮に移転すれば、集積力やブランド化にも拍車が掛かるでしょう。

ホテル
神戸でもホテル進出が相次ぎますが、国内外の一流ホテルを誘致したいところ。ハイアットリージェンシーのセントリックが神戸進出を検討しているとの報道がありましたが、アジアの高級ホテルであるペニンシュラやシャングリラの進出可能性も打診や検討依頼して欲しいですね。このあたりは大手デベロッパーの手腕に掛かります。

三宮図書館
蔵書やフロア面積の拡大や屋上庭園の眺望も確保されるようですが、立地的にビジネスニーズも強いようなので、企業交流が図れるような機能も検討して欲しいですね。

中長期滞在型居住施設
東京・丸の内や六本木、金沢等の再開発ビルでもオークウッドブランドの中長期滞在型のサービスアパートメンツが増えています。外資系企業の集積促進にはこうした機能も今後、ニーズが高まるのではないかと思います。

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高さはやはり景観条例の高さ規制に準じて165m以下に縛られます。すでに近接して190mのシティタワー神戸三宮があるので、形骸化している感は否めません。市の計画するビルがこれに律されてしまうと、民間の再開発ビルも従う他なく、JRタワーもそごうの建て替えもこのガラスの天井にぶつかります。福岡は天神地区で「天神ビックバン」と呼ばれる容積率緩和や高さ規制の緩和によって老朽化したビル約30棟の建て替えと再開発を具体的に促進し、床面積を現状の1.7倍に増やそうとしています。三宮も駅前地区の建て替えを促進し、高度利用化を図ろうとしています。基本的にやろうとしている事は一緒なのですが、神戸の場合はなぜか規制緩和の中に独自規制を掛けてアクセルとブレーキを両方踏んでいる感じがスッキリしません。

神戸新聞は25日に今回の基本計画が明らかになったとしていますが、土曜日に市が何かを正式に公表する事はないので、関係者からの聞き取りによるスクープ報道だと思います。年内に公式発表される基本計画はもっと具体的に規模を示す内容であって欲しいですね。また事業手法は会社方式による再開発を選択するようですが、アドバイザー企業グループの参画を図って、施設設計や運用も含めて民間に委ね、市は大ホールと図書館の運営のみに専念して欲しいと思います。市からの公式リリースをまずは待ちたいところです。


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category: 三宮バスターミナル計画

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2017/11/27 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 8

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