こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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NTT西日本葺合別館は解体?再開発の可能性 

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※追記となりますが、この建物はまだ暫くは解体されずに活用されるようです。詳細についてはまた後日、別の記事を掲載したいと思います。

中央区小野柄通4にあるNTT西日本兵庫支店葺合別館。かなり年季の入った建物ですが、すでに閉鎖されています。南側の角地にあった数台のみのコインパーキングも同様に閉鎖されています。

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恐らく老朽化に伴って閉館となったものと思われますが、今後、解体される可能性が高いです。その後、自前で建て替えるのか、売却して開発されるのか。東西に広い敷地で、敷地面積は1,500-2,000平方メートルはありそうです。

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北側に隣接してNTTの子会社であるNTT都市開発が建設した大型オフィスビルのアーバンエース三宮ビルがあります。

さて再開発されるとする場合、どんなパターンが考えられるでしょうか。

① アーバンエース三宮ビル同様にオフィスビルを建設
② 分譲マンションを建設
③ 土地を分割し、西半分にビジネスホテル、東半分に分譲マンションを建設
④ コインパーキングを開設

この中では①の可能性が最も低いですが、竣工したばかりのリリープラザのように有力企業の1棟借りやホテルと組み合わせた複合ビル化であれば、可能性は高まるかもしれません。

②は売却になると、取得額が高額になる可能性があり、タワー型マンションでなければ投資額の回収が困難になるかもしれません。ただ都心部は市が超高層住宅建設の制限を掛けようとしている結果、新規分譲マンションの着工は抑制されています。また自社開発でウエリスブランドの分譲という形であれば話は別ですが、板状15階マンションというつまらないケースになるのは避けたいところです。

③は個人的に最も現実的なのではないかと思っています。土地の分割によって規模が小さくなり、投資額も抑えられるので自社開発にせよ他社売却にせよ手を出しやすくなります。

④は最も残念なパターンですが、暫定的にはあり得ると思われます。板状マンションになるよりは将来的に開発する可能性を残すので良いのかもしれませんが。

いずれにしてもバスターミナルビルの再開発を睨んでエリアの不動産取引が今後、活発になる事は規定路線でしょう。NTT都市開発はJR神戸駅近くの自社保有地で放送局とホテルの複合ビル開発を計画しており、この葺合館の開発の行方も非常に気になるところです。

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2018/06/24 Sun. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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三宮町1丁目の旧スロット店解体始まる 

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JR三ノ宮駅前は三宮町1丁目という超駅前一等地にあった旧スロット店の解体が開始されました。このスロット店は約2年半前に建物の老朽化を理由に閉店。その後、閉鎖されたままの状態で留め置かれてきました。

http://koberun.blog56.fc2.com/blog-entry-913.html
当時の様子を伝える当ブログのレポートです。

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建物の老朽化を理由とした閉店というからには営業を継続するには安全性に問題があったのでしょうか。一等地の店舗ビルが長期に渡って閉鎖されたままというのは全くもってその都市にとっては健全な状態ではありません。従って解体が開始されたという事は喜ばしい事ではあります。

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解体工事現場の仮囲いに掲示された工事名称です。「(仮称)三宮PJ計画解体工事」と銘打たれています。解体工事にPJ(プロジェクト)と名付けるのは不自然なので、解体後の何等かの計画に対して付けられたものでしょうか。

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三宮1丁目は超駅前一等地にも関わらず、その区画はその場所に最も相応しいとは思えない活用が成されています。パチンコ店と消費者金融のビルが複数棟連なった状態です。神戸市が策定した三宮クロスクエアの構想においてもこの一等地は三宮南西街区と位置づけられて区画全体の再開発を促進させる対象になっています。

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それだけに既存建物解体後にもしまた新たな低度利用の建物が建設されてしまう場合には更に再開発を遅らせてしまう原因になりかねません。区画内には複数の地権者が存在しますが、最大面積を保有しているのは神戸マルイの営業する商業ビルを持つ竹中工務店です。同社がこの土地の譲渡に成功した事は幸運でしたが、駅前他区画の再開発が進んでいく状況の中で取り残されないようにするにはやはりそれぞれの地権者の理解を得るしか方法はありません。

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神戸マルイは2003年の開業から今年で15周年を迎えました。今や大阪難波、京都・四条河原町とマルイの関西三都物語が成立していますが、マルイの関西初進出地は神戸なのです。当初、竹中工務店は3-4階建ての暫定的な商業ビルを建設する予定でしたが、マルイ誘致に成功した結果、現在の建物が完成しました。3月末には三宮OPAの閉店に伴った複数の新店誘致によるリニューアルを果たした他、先週4月25日の水曜日には1階に「マルイマルシェ」をオープン。カフェとスイーツを提供する8店を開業させた他、期間限定店も複数誘致したマルイ初のフードストリートが誕生しました。

区画が集約された暁には新たに建設された再開発ビルの低層部に大きくなった神戸マルイがリニューアルオープンする日を心待ちにしています。

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2018/05/01 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 10

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ジオ神戸中山手通新築工事 

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山手幹線よりも更に北側で再々筋付近となる中山手通7丁目。都心から近接していますが、元町から少し北に上がっただけなのに都会の喧騒とは全く無縁の閑静な住宅街が広がります。車で通過する事はあっても実際に歩いたことはない地域だったのでそのギャップが新鮮でした。

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この山手の丘陵地の一画で建設が開始されたプロジェクトがあります。ジオ神戸中山手通新築工事です。阪急不動産が計画する大規模分譲マンションです。

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敷地面積は約1.1ヘクタール。ここに地上11階 地下5階建ての住宅棟3棟(厳密には4棟)と駐車場棟、エントランス棟が建設され、延床面積は28,380.70平方メートル 総戸数256戸の大規模住宅が誕生します。しかし規模の割には戸数は控えめです。1戸辺りの面積が大きいのでしょう。

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完成予想パースです。緑に囲まれており、敷地内でだいぶ高低差があります。ここは旧神戸海洋気象台跡地で長年廃墟と化していた場所ですが、高台なので、南側の眺望は開けており、都心を東西に見渡す事ができるロケーションです。

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建物の配置図です。住宅棟は変形L字型に建設されます。

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足元では宇治川のせせらぎが流れており、春には桜並木が満開となります。

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阪急不動産の分譲マンション計画としても近年の神戸での物件としては最大級の規模かと思います。今後、阪急の神戸への投資額は増加していく傾向にあるものと思われます。また都心エリアでの住宅建設が抑制される中で、今後はこうした都心近接地区や準都心地区へとデベロッパーの開発の矛先がシフトしていくのではないでしょうか。

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2018/01/17 Wed. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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リーガル神戸三ノ宮フラワーロード新築工事 

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大阪の不動産会社・創生が建設中の「リーガル神戸三ノ宮フラワーロード」。地上15階 地下1階 延床面積3413.48平方メートル 総戸数63戸の分譲マンションです。


建築計画のお知らせ掲示が2015年秋でしたが、なかなか着工されませんでした。昨年、ようやく着工しましたが、建設スピードは比較的ゆっくりです。

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フラワーロードの南側に新築建物が建設される例は珍しいです。実際の敷地はフラワーロードに面している部分の間口は非常に狭く、東側奥に広がっている形状です。

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よってフラワーロードに面した部分は8階に高さを抑え、奥側を15階という建物を東西で高低差を付けた建物となります。

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リーガルシリーズのマンションは建物を総タイル張り+低層部は御影石という構成になっているため、落ち着いたデザインはオーソドックスですが、流行り廃りがなく、外観の老朽感も目立ちません。

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マンションを建てるとしても、手前の狭小ビルも集約し、低層部を店舗や事務所とした建物であるのが理想でした。ただ街の景観連続性の観点においてはここに何も無かった頃と比べると、悪くはないかと思います。

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2017/09/16 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 1

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