こべるん ~変化していく神戸~

再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の街並みを追っています。

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宇都宮東口再開発事業から考える三宮バスターミナルビル 

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餃子の街としても有名な栃木県の県都である宇都宮市。関東地方ではありますが、北関東は南関東のような首都圏としての一極集中の恩恵は受けていないので「衰退」という全国他地方都市と同じ問題に直面しています。人口は北関東最大の約52万人。また宇都宮都市圏は政令指定都市を除く都市圏として日本最大である他、同市は「住みよさ」を順位付けする「東洋経済新報社」の調査で、人口50万人以上の全国28市のうち5年連続で1位を獲得しており、積極的に都市開発を進めて、衰退問題に取り組んでいます。特に新規敷設としては全国初の路面電車、いわゆる「LRT」の導入を進めており、その攻めの姿勢は中心駅となるJR宇都宮駅前の再開発にも表れています。

前月、宇都宮市が計画を進めてきた宇都宮駅東口地区整備事業の民間事業協力者として優先交渉権者が野村不動産を中心とする企業グループ「うつのみやシンフォニー」に決定したと発表されました。

宇都宮駅東口地区整備事業はJR宇都宮駅前の一等地である敷地面積2.3ヘクタールの中央街区と南街区0.4ヘクタールを併せた計2.7ヘクタールの大規模再開発事業です。現在は駐車場(一部店舗)として暫定利用されています。

LRTの起点駅はこの再開発エリアに開設されるので、LRTとセットとなった宇都宮市最大の肝入りプロジェクトとなります。

優先交渉権者への公募型プロポーザルにはうつのみやシンフォニー以外にも3グループから応募があり、最終的には3者コンペになりました。プレゼンテーション審査を経て、選定委員会で最終的にうつのみやシンフォニーが選出されました。

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こちらがうつのみやシンフォニーによって提案された計画概要です。商業、業務、宿泊、コンベンション、住宅、公共施設、高度医療施設、交流広場等、複合機能を有した複数の建物を配置する内容です。事業方式は民間の企画力や資金を活用するPPP(公民パートナーシップ)で実施されます。

これにバスターミナル機能を足せば、三宮で計画されている雲井通地区再開発にかなり類似してきます。事業敷地面積も中央街区のみであれば肉薄しています。

超高層ビルとなる中央街区の25階建て複合棟の上層部には都市型ホテルの誘致を検討していますが、タイの大手デュシット・インターナショナルの最高級ブランドあるデュシタニの誘致を調整中。14階建ての中層棟上層部にもカンデオホテルズが誘致され、再開発エリアに2ホテル体制が構築されます。

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この事業の最も特筆すべきは中央街区のど真ん中を陣取る公共施設です。

地上4階建てのコンベンションホールには2000席の大ホールや700席の中ホール、大中小会議。加え3階建ての交流広場はコンベンションホールと連続性を持たせ、バスケットボール大会や新車展示会などの屋内外を活用した一体的なイベント開催を行う事が可能となります。また駅から伸びる東西自由通路や新設されるLRTの停留場にも直結。巨体な水盤整備や広場の緑化も行われて、立体的な賑わい空間が出現する事になります。この広場の設計にはあの東京オリンピックのメインスタジアムとなる新国立競技場を手掛けた隈研吾建築設計事務所が参画。

交通・交流・商業・業務を組み合わせた一大拠点となる宇都宮駅東口地区整備事業は宇都宮の都心活性の切り札として来年度2019年に始動、2022年に供用開始を予定しています。全体の事業費は387億円(土地取得額を含まず)。

翻って三宮ですが、バスターミナル1期ビルが建設される雲井通5丁目では準備の為に再開発会社が設立されました。

https://kumoi-redevelopment.jp/topicslist/106
雲井通5丁目再開発株式会社公式サイト

民間事業協力者の公募型プロポーザルの募集はもうまもなく締め切られ、約1ヶ月後の9月上旬には優先交渉権者が決定予定です。

バスターミナルビルの低層部屋上も緑化や庭園整備が期待されており、三宮図書館や文化ホール等の公共施設との連携性をどう図るか、どのような独自性や先進性を付与するのか。

都市間競争が熾烈を極める中、中核市の宇都宮にこれだけ内容の充実した再開発ビルが出来るのですから、三宮では規模だけでなくその内容についても素晴らしい事業提案のある事を願いたいですね。三宮に誘致する外資ホテルも欧米系だけでなく宇都宮のようにアジアの有力ホテルも視野に入れたいところです。できればシャングリラやマンダリンオリエンタルの関西初進出の実現も選択肢として欲しいです。ホテルの存在がインバウンド需要を高める側面もありますので。

以前にも一度取り上げましたが、バスターミナル整備を中核とした熊本の桜町地区再開発もデザイン性、インパクト、規模を含めて素晴らしい内容です。

https://www.kyusanko.co.jp/sakura_redevelopment/
熊本 桜町地区第一種市街地再開発事業

完成後には宇都宮も熊本もぜひ一度、見に行きたいものです。宇都宮はみんみん餃子を食べに行くだけでも価値があるかと思います。

category: 三宮バスターミナル計画

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2018/07/30 Mon. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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雲井通5丁目再開発事業協力者の募集開始! 

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ヴィーナステラスを眺望点とする都心部建物に対する高さ規制導入に反対される方はこちらをクリック (神戸市に提出する為、皆様からの反対意見を募集しています)

神戸市が高層ツインタワーとなるバスターミナルビルのI期ビルを整備予定の雲井通5丁目再開発についていよいよ事業協力者の公募を開始しました!アドバイザー企業による提案内容を基に神戸市が策定した基本構想により、バスターミナル、駐輪・駐車場、商業施設、大小ホール、三宮図書館、オフィス、中長期滞在施設、ホテルといったてんこ盛りの複合機能を持たせた高さ上限165mの超高層ビルが整備される事になります。

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公募期間は7月6日から1ヶ月間。その後、非公開形式で審査委員会による選定が行われ、8月末までに決定及び選定事業者への通知が行われるというスケジュールが予定されています。つまり2ヶ月後の9月上旬にはほぼ完成する建物の概要が発表される事になるのです。まさかJRターミナルビルより前にバスターミナルビルの内容が固まる?とは思いませんでした。同時期に発表となれば当ブログはお祭りになるのでしょうね。

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さて、応募を行う事業協力者の顔ぶれは一体どうなるのでしょうか。アドバイザープロポーザルでは三菱地所が中心となって三菱倉庫、神鋼不動産、大林組の4社から構成する第1グループと森ビル都市企画が代表となり、アールアイエー、竹中工務店、関電、野村、東急の各不動産会社、アベストコーポレーション、そして神戸ポートピアホテルが名を連ねた第2グループからコンセプトが提出されました。

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このままのグループがまたそれぞれの案をブラッシュアップして提出してくるのか、それともグループの再編や分割等も行われるでしょうか。大阪のうめきた二期では各企業から競うように数多くのプロポーザルが提出されましたが、実際に公募に応じたのは2企業グループでした。当初のプロポでは企業がバラバラに各々の案を出した一方、実際にはグループ化されましたが、参加企業数は減ったようです。

いずれにせよ三宮の再開発でこれだけの大手民間企業が興味を示すプロジェクトはありませんので、提案内容には大きな期待を寄せています。JRで気を揉む我々へのカンフル剤としては十分なインパクトを与える素晴らしい内容になる事を期待して9月を待ちたいですね!

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2018/06/26 Tue. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 2

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三宮バスターミナルI期ビル整備計画が始動 

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雲井通5・6丁目で計画されているバスターミナルツインタワー計画ですが、I期ビルとなる雲井通5丁目地区で設立された雲井通5丁目再開発株式会社が設立総会を開催したそうです。いよいよ本格的な計画の始動を意味します。早くも来月には事業協力者となるデベロッパーの公募を開始し、8月には第三者機関による評価を経て、決定するとの事で、夏から秋に掛けてプロジェクトが具体化され、建物の規模やデザイン等も順次、固められていくものと思われます。

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建物内に整備される施設はすでに一通り明らかにされています。

低層部
バスターミナル・待合室/シャワー室/パウダールーム
観光案内所
商業施設(フードコート/物販・飲食店)
大小ホール(1500席/500席)
三宮図書館
屋上庭園
駐車場/駐輪場

高層部
オフィス
中長期滞在施設
ホテル

神戸及び兵庫県内の玄関口として、今までの想定以上に交通・観光拠点としての役割を強める方向性が示されています。これでもかと盛り込んだ複合機能によって常時、人の出入りがある巨大なポンプ機能を果たす施設になるので、三宮東地区は今後、大きな発展を遂げていく可能性が高まります。

6月からの事業協力者公募は非常に高い注目を集めるのではないかと思います。アドバイザーの公募では2つの企業連合グループからプロポーザルが出されました。これら2企業グループが再びアドバイザー募集時の構成企業のまま応募と具体案の提示をするのかどうか。また以前の提案からどのようにプロジェクトを具体化させる提案を行うのか。

具体化の発表が遅れるJR駅ビルを尻目に後発のバスターミナルビルの方が早く開発着手されるかもしれません。

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2018/05/17 Thu. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 6

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今年5月にバスターミナルビルの再開発会社設立 

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今年の5月にバスターミナルI期ビルの事業者となる再開発会社を設立する方針を神戸市が固めたと神戸新聞が報じました。株式会社で株式の半分を神戸市、神戸すまいづくり公社が15%、兵庫県が3%、残りを地権者という配分となり、資本金は500万程度を想定しているとのことです。

会社設立後に民間から事業協力者を公募し、2019年度に事業計画を策定。この間、街区内のさんぱるに入居する神戸すまいづくり公社は新長田に建設中の合同庁舎に、中央区役所と勤労会館は市庁舎3号館跡に建て替えられる総合庁舎にそれぞれ移転を完了させ、2020年度から既存建物の解体工事に着手します。

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I期ビルの構成概要はすでに以下の複合機能を盛り込む事が想定されています。

駐車場
バスターミナル
大ホール(1500席程度)
商業施設
三宮図書館
緑化空間
中長期滞在住居
オフィス
ホテル

高さの上限は市の景観条例により165mとされています。土地の高度利用を目的とした再開発事業ではこの上限を緩和する事も可能であり、その緩和を受けたのが旭通4丁目再開発事業で、高さ規制の上限を越える190mの超高層住宅棟が建設されました。しかしこの事業が組合施行の民間再開発だったのに対して、今回の事業は市有地を多く含み、神戸市が主導するだけに、自ら設定した高さ規制の緩和を受ける事は出来ないでしょう。

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上限いっぱいの165mと想定した場合の建物規模はどれくらいでしょうか。機能的には類似性がある神戸国際会館は地上22階 地下3階 延床面積が約59,000平方メートルです。地上36階 地下3階 延床面積12万平方メートルと予想してみます。

また民間の事業協力者の公募は2018年度中に行われるものと思われます。すでに昨年のアドバイザリー提案によって大手不動産、ゼネコン、インフラ会社等が名を連ねた2グループから事業提案が提出されていますが、このいずれかに決まるのかそれとも更に新たなグループからのエントリーがあるのかどうか。

想像がつきにくいですが、3年後には当該地は更地化されて複数の重機が所忙しく稼働しているはずです。



category: 三宮バスターミナル計画

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2018/02/10 Sat. 06:00 [edit]   トラックバック: 0 | コメント: 3

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